我們(men)此前已(yi)(yi)經推出了TOP50房企(qi)健康(kang)度測(ce)評系列報告之(zhi)、、，引起廣泛關(guan)注，其中(zhong)經營(ying)風(feng)險(xian)主要(yao)從(cong)(cong)土地儲備(bei)、產品與銷(xiao)售(shou)、公(gong)司治(zhi)理(li)三個維度進行(xing)(xing)測(ce)評，財務(wu)風(feng)險(xian)主要(yao)從(cong)(cong)資(zi)本構成、資(zi)產質量、盈利能(neng)(neng)力(li)(li)(li)、融(rong)資(zi)能(neng)(neng)力(li)(li)(li)、償債(zhai)能(neng)(neng)力(li)(li)(li)五個維度并結(jie)合房企(qi)表外負債(zhai)風(feng)險(xian)測(ce)評等(deng)進行(xing)(xing)綜(zong)合打(da)分(fen)(fen)(fen)，外部(bu)風(feng)險(xian)主要(yao)從(cong)(cong)宏觀(guan)環境(jing)(jing)、行(xing)(xing)業環境(jing)(jing)、區域環境(jing)(jing)三個維度測(ce)評，其他風(feng)險(xian)主要(yao)從(cong)(cong)品牌影響(xiang)力(li)(li)(li)和其他調整項(xiang)兩(liang)個維度打(da)分(fen)(fen)(fen)，綜(zong)合打(da)分(fen)(fen)(fen)后(hou)TOP50房企(qi)的8月抗風(feng)險(xian)能(neng)(neng)力(li)(li)(li)最終得(de)分(fen)(fen)(fen)已(yi)(yi)經出爐。同時，我們(men)還分(fen)(fen)(fen)民(min)營(ying)房企(qi)、國有(you)控股房企(qi)兩(liang)類進行(xing)(xing)了排行(xing)(xing)。具體榜(bang)單如下：

8月TOP50民營房企健康度測評排行榜（總榜）

8月國有控股TOP50房企健康度測評排行榜（總榜）

需(xu)要說明的是(shi)，我們(men)此前(qian)推出經營風險(xian)篇時只有7月(yue)份(fen)的數(shu)(shu)據(ju)，本次總榜的測(ce)評(ping)(ping)數(shu)(shu)據(ju)我們(men)已經將經營風險(xian)數(shu)(shu)據(ju)更(geng)新(xin)到8月(yue)份(fen)數(shu)(shu)據(ju)，財務風險(xian)、外(wai)部風險(xian)和其它(ta)風險(xian)測(ce)評(ping)(ping)均為8月(yue)份(fen)最(zui)新(xin)數(shu)(shu)據(ju)，最(zui)終(zhong)測(ce)算得出TOP50房(fang)(fang)企(qi)抗風險(xian)能力總分(fen)。本排行榜參與排名的為前(qian)50強房(fang)(fang)企(qi)，排名靠(kao)后并(bing)不代表(biao)很(hen)差，在全國數(shu)(shu)量(liang)龐(pang)大的房(fang)(fang)企(qi)當中(zhong)，前(qian)50強房(fang)(fang)企(qi)依然是(shi)相(xiang)對優秀(xiu)的。

可以看到，在當前融資收緊的環境下，央企國企尤其是央企體現出較強的優勢，隨著房企被限制杠桿增速，民營房企依賴高杠桿快速擴張的優勢在今年被政策收緊所弱化，國企央企尤其是央企較強的融資能力和資金實力在當前政策收緊的“寒冬里”優勢顯得更為突出，從綜合測評結果來看，大部分央企國企得分相對較高，抗風險能力較強。其中保利發展、招商局蛇口、華潤置業等得分較高，中交房地產集團、中國電建地產集團有限公司、保利置業等房企得分較低。值得一提的是，國有控股榜單中萬科、綠地、綠城并(bing)非國有股東(dong)絕(jue)對控股，相(xiang)比(bi)國有絕(jue)對控股企業從國有股東(dong)獲(huo)得的支持(chi)可能相(xiang)對弱些。

民企（含公眾企業(ye)）中(zhong)排(pai)名前五的(de)TOP50房企有(you)龍湖集(ji)團(tuan)、世茂集(ji)團(tuan)、融(rong)創中(zhong)國(guo)、旭(xu)輝控股。得(de)分較低(di)的(de)TOP50民營房企（含公眾企業(ye)）有(you)新力控股、祥生控股、中(zhong)國(guo)奧園、榮盛發展(zhan)等。

龍湖集(ji)(ji)(ji)團經(jing)營(ying)抗風(feng)險(xian)(xian)能(neng)(neng)力(li)(li)(li)和(he)財務(wu)抗風(feng)險(xian)(xian)能(neng)(neng)力(li)(li)(li)得(de)(de)分(fen)(fen)均不低，尤(you)其財務(wu)抗風(feng)險(xian)(xian)能(neng)(neng)力(li)(li)(li)得(de)(de)分(fen)(fen)較高(gao)，因此總(zong)(zong)體得(de)(de)分(fen)(fen)居(ju)民營(ying)房企（含公眾企業）之首。世茂集(ji)(ji)(ji)團經(jing)營(ying)抗風(feng)險(xian)(xian)能(neng)(neng)力(li)(li)(li)和(he)財務(wu)抗風(feng)險(xian)(xian)能(neng)(neng)力(li)(li)(li)以及(ji)外部抗風(feng)險(xian)(xian)能(neng)(neng)力(li)(li)(li)分(fen)(fen)數均不低，因此總(zong)(zong)體得(de)(de)分(fen)(fen)不低。旭(xu)輝(hui)(hui)集(ji)(ji)(ji)團則是經(jing)營(ying)抗風(feng)險(xian)(xian)能(neng)(neng)力(li)(li)(li)和(he)外部抗風(feng)險(xian)(xian)能(neng)(neng)力(li)(li)(li)得(de)(de)分(fen)(fen)拉高(gao)了(le)總(zong)(zong)體分(fen)(fen)數，旭(xu)輝(hui)(hui)集(ji)(ji)(ji)團今年前8個月的在售(shou)項目主要(yao)分(fen)(fen)布在一線(xian)城市和(he)新一線(xian)城市，項目銷(xiao)售(shou)金(jin)額排名前三的城市分(fen)(fen)別(bie)為北京、蘇州(zhou)(zhou)、杭州(zhou)(zhou)，產品(pin)和(he)銷(xiao)售(shou)綜合能(neng)(neng)力(li)(li)(li)較強(qiang)。今年上(shang)半年，一線(xian)及(ji)二線(xian)城市的合同銷(xiao)售(shou)金(jin)額占旭(xu)輝(hui)(hui)集(ji)(ji)(ji)團合同銷(xiao)售(shou)總(zong)(zong)額約(yue)71.1%。

得分(fen)較(jiao)低(di)的新力(li)控股(gu)無論(lun)是財務抗風險(xian)能(neng)(neng)力(li)、經(jing)營抗風險(xian)能(neng)(neng)力(li)、外部抗風險(xian)能(neng)(neng)力(li)等得分(fen)均較(jiao)低(di)，新力控股(gu)土(tu)儲分布較(jiao)多的兩(liang)大(da)(da)區域(yu)為江西和粵(yue)港澳大(da)(da)灣區。在南昌和惠州兩(liang)大(da)(da)城市(shi)合計(ji)土(tu)儲占(zhan)比(bi)就超(chao)過一(yi)半，這兩(liang)大(da)(da)城市(shi)能(neng)級并不高。由于城市(shi)能(neng)級不高，區域(yu)經濟(ji)環境一(yi)般，此外(wai)今年新力控股(gu)拿地策(ce)略較(jiao)保守，使得(de)新力控股(gu)的外(wai)部抗風(feng)險能(neng)力和經營抗風(feng)險能(neng)力均相對較(jiao)弱(ruo)。

祥生(sheng)(sheng)控股(gu)(gu)(gu)各(ge)項得分也不高，尤其是財務(wu)得分較低(di)，使得總體得分較低(di)。祥生(sheng)(sheng)控股(gu)(gu)(gu)有(you)息負(fu)債(zhai)中短期債(zhai)務(wu)占比(bi)較大，占比(bi)達48%，接近一(yi)半(ban)有(you)息債(zhai)務(wu)為(wei)(wei)短期債(zhai)務(wu)，負(fu)債(zhai)結(jie)構有(you)待改善(shan)。同(tong)時祥生(sheng)(sheng)控股(gu)(gu)(gu)現(xian)金(jin)充足程度(du)較低(di)，現(xian)金(jin)來源不穩(wen)定(ding)，2018年、2019年現(xian)金(jin)比(bi)率分別(bie)為(wei)(wei)0.03、0.02，均大幅低(di)于行業(ye)(ye)中位數(shu)0.22、0.23，2020年以及今(jin)年上半(ban)年才接近行業(ye)(ye)中位數(shu)。祥生(sheng)(sheng)控股(gu)(gu)(gu)的償債(zhai)能(neng)力(li)也較低(di)，流動性還本付息能(neng)力(li)和(he)利息保障程度(du)均較弱(ruo)。

需(xu)要說(shuo)明的是(shi)本報告中交房地產集團的數(shu)據(ju)未包括子公司(si)中交地產的數(shu)據(ju)。中國奧園(yuan)集團股份有(you)限(xian)公司(si)和子公司(si)奧園(yuan)美谷的數(shu)據(ju)也是(shi)分(fen)開(kai)統計的，新城控(kong)股、綠城中國、綠地控(kong)股也存在(zai)類似情(qing)況。

結    語

隨著總榜正式發布，我們的TOP50房企健康度測評系列報告已全部發布。在今年政策收緊的環境下，房企面臨的考驗加大。以往靠加杠桿、沖規模實現快速擴張的發展模式在今年遇到挑戰，“三道紅線”及輔助指標拿地銷售比不超過40%、最近三年房企經營活動產生的現金流量凈額不得為負等指標限制了房企的擴張沖動，同時也使得前幾年“超標(biao)”擴(kuo)張(zhang)的(de)房企今年資金壓力陡增。

雖然政策總體有利于降低房企風險，但當融資環境超預期緊縮時，作為資金密集型行業，房企感受到的“寒意”已明顯大(da)于政(zheng)策(ce)設定的范圍。比如(ru)三(san)道(dao)紅(hong)線(xian)政策規定三(san)條紅(hong)線(xian)全踩的房企(qi)(qi)(qi)不得新增有息負債，而(er)事(shi)實上由(you)于三(san)道(dao)紅(hong)線(xian)成為銀(yin)行以及公開市場發債融資重(zhong)要的參考(kao)指標，因(yin)此除(chu)了央企(qi)(qi)(qi)國(guo)企(qi)(qi)(qi)外，不管主動(dong)還是被動(dong)，今(jin)年(nian)上半年(nian)大部分踩線(xian)房企(qi)(qi)(qi)有息債務出現下降。

在土(tu)地(di)市場上(shang)，央企(qi)(qi)國企(qi)(qi)由于融資(zi)優勢(shi)更為(wei)(wei)突(tu)出今年拿地(di)更為(wei)(wei)積極(ji)和活躍，而大(da)部分民營房企(qi)(qi)尤其是踩線房企(qi)(qi)普遍采取相對(dui)保守的(de)策略。以(yi)往民營房企(qi)(qi)沖(chong)規模的(de)優勢(shi)受(shou)融資(zi)收緊影響明(ming)顯弱(ruo)化甚至反過來加(jia)大(da)當前環境下的(de)資(zi)金壓力，央企(qi)(qi)國企(qi)(qi)優勢(shi)則更為(wei)(wei)突(tu)出。 

隨著融資收緊，房企對經營現金流的依賴程度增加，普遍加大銷售回款力度，因此本系列報告在測評償債能力風險時對經營活動產生現金流凈額對短期有息債務及流動負債的覆蓋率設定較高的統計權重，同時重視貨幣資金對短期有息負債的覆蓋程度。考慮到今年下半年以來房企風險擔憂上升，我們也提高了輿情風險的統計權重，一些輿情風險較大的房企出現了資金鏈快速惡化的現象。最近幾個月樓市明顯降溫也加大了房企通過加快銷售回款增強“造血”能力的難度。

當前房企融資政策已出現微調的跡象，高層會議講話表示房地產合理資金需求正在得到滿足 。中房協、發改委等監管部門先后召集房企開會，釋放維護行業穩定信號。需求端融資也有所改善，部分地區房貸利率略下行或按揭貸款放款速度略有加快。但(dan)在“房(fang)(fang)住不(bu)(bu)炒(chao)”的(de)(de)大方向下(xia)，房(fang)(fang)地(di)產依(yi)然為(wei)防止過度擠占金融資源的(de)(de)領域，預計政策(ce)大幅轉向的(de)(de)可能性不(bu)(bu)大，房(fang)(fang)企依(yi)然需要采(cai)取相對(dui)保守的(de)(de)策(ce)略(lve)度過此輪政策(ce)調控周期。

出品單位： 21世紀資(zi)管研(yan)究院

策劃/統籌：盧先兵

研(yan)究(jiu)員：唐曜華 萬倩倩 

設計：萬倩倩

數據支持方：中指研究院、企業預警通

課題(ti)、報(bao)告(gao)交流探討，請聯系郵(you)箱：tangyh1@shccc.net。