（發布(bu)會現場照片 左為(wei)林鎮(zhen)鴻 右為(wei)梁展(zhan)嘉 攝(she)/張偉澤）

南方財經 21世紀經濟報道記者 張偉澤 香港報道

10月(yue)20日(ri)，瑞(rui)銀投資銀行(xing)亞太區房地(di)(di)產行(xing)業研究主管林鎮鴻在(zai)(zai)媒體(ti)分享會上，對(dui)(dui)中國內地(di)(di)及香港的(de)(de)(de)房地(di)(di)產市場(chang)(chang)前(qian)景提出(chu)了最(zui)新看法。他強調，租金走(zou)勢是(shi)判斷市場(chang)(chang)是(shi)否(fou)回暖的(de)(de)(de)關鍵先(xian)兆，維持此前(qian)對(dui)(dui)內地(di)(di)房地(di)(di)產市場(chang)(chang)將(jiang)在(zai)(zai)2026年(nian)下半年(nian)見底的(de)(de)(de)預(yu)測(ce)。

林鎮(zhen)鴻解釋說(shuo)，只有當租(zu)金(jin)(jin)率先企穩，居民(min)才會重(zhong)新評估購(gou)房(fang)(fang)的成本效益，進而考慮(lv)“由(you)租(zu)轉(zhuan)買”。他指出，在過(guo)(guo)去三到(dao)四(si)年間，由(you)于內地樓價與租(zu)金(jin)(jin)普遍下(xia)跌，許多人(ren)推遲了購(gou)房(fang)(fang)計劃(hua)，轉(zhuan)向租(zu)賃市場。這(zhe)一(yi)趨勢(shi)使得一(yi)線(xian)城(cheng)市的租(zu)賃市場成交活躍(yue)，約半數人(ren)口通過(guo)(guo)租(zu)房(fang)(fang)解決居住需(xu)求(qiu)，因此(ci)，租(zu)金(jin)(jin)水平(ping)能夠更(geng)直接地反映真實的住房(fang)(fang)需(xu)求(qiu)。

在分(fen)析(xi)市(shi)場狀況(kuang)時(shi)，林鎮鴻指出，當前內地房地產(chan)市(shi)場呈現出結構性(xing)分(fen)化，高(gao)端住(zhu)宅銷售表現強勁。他認為，這主要是因為此前的(de)限價政策制約了開(kai)發(fa)商(shang)建(jian)設高(gao)端項目(mu)的(de)意愿(yuan)。隨(sui)著相關措(cuo)施取消，市(shi)場的(de)改善性(xing)需求開(kai)始被激活并得到滿足。

對(dui)于香(xiang)港住(zhu)宅(zhai)市(shi)場，林鎮(zhen)鴻(hong)表示，盡管(guan)當前市(shi)場因失業率上(shang)升及短期供應過(guo)剩而承(cheng)壓，但他預計未來三至(zhi)四年將(jiang)出現(xian)供不應求的局面，因而看好香(xiang)港住(zhu)宅(zhai)市(shi)場的后市(shi)表現(xian)。

瑞銀(yin)大中華(hua)區房地產行業(ye)分析(xi)師梁展嘉則指出(chu)，隨著美(mei)聯(lian)儲開(kai)啟降(jiang)息周期，香港(gang)(gang)銀(yin)行同業(ye)拆息（HIBOR）預計將從(cong)目(mu)前(qian)的約3%降(jiang)至(zhi)年底的2.2%，并(bing)在明年進(jin)一步下探(tan)至(zhi)1.6%。這一將為香港(gang)(gang)樓市發展支撐(cheng)。

而對于(yu)香港(gang)寫字(zi)樓(lou)(lou)市場，梁展嘉(jia)表示，鑒于(yu)香港(gang)2026年(nian)寫字(zi)樓(lou)(lou)新供應大幅減少，因此預計寫字(zi)樓(lou)(lou)出租率于(yu)2027-2028年(nian)會(hui)穩步上升。但估計租金仍將(jiang)繼續下(xia)跌，或到2026年(nian)底才會(hui)見底回穩。

近期，一宗大型交易(yi)引發了市場對(dui)香港(gang)寫(xie)字樓市場回暖的討(tao)論。阿(a)里(li)巴巴和(he)螞(ma)蟻(yi)集(ji)團(tuan)日前宣布斥(chi)資9.25億美(mei)元(yuan)（約70億港(gang)元(yuan)），購置(zhi)銅鑼(luo)灣(wan)港(gang)島一號中心共13層商業寫(xie)字樓，作為兩家公司的香港(gang)總部。

此次交易總(zong)收購價(jia)為9.25億(yi)美元，出售寫字(zi)樓總(zong)建(jian)筑面積(ji)約30.16萬平方英尺，若相關條件滿足，本次交易預計于2025年12月31日完成，有望(wang)創(chuang)下自2021年以來香(xiang)港(gang)最大宗寫字(zi)樓交易。

對此，林鎮鴻指出，僅(jin)靠自(zi)用買家難以推(tui)動香(xiang)港(gang)整體寫(xie)字(zi)樓(lou)市(shi)場(chang)(chang)回暖。他(ta)(ta)表示(shi)，當前(qian)市(shi)場(chang)(chang)買家主(zhu)要由(you)投資者和自(zi)用買家構成(cheng)。盡管數據顯(xian)示(shi)，香(xiang)港(gang)證監會持牌(pai)人(ren)數自(zi)2024年(nian)9月以來顯(xian)著增加，預示(shi)未來寫(xie)字(zi)樓(lou)需求可能上升，但他(ta)(ta)強調，市(shi)場(chang)(chang)成(cheng)交(jiao)的真(zhen)正(zheng)復(fu)蘇仍需依賴投資者入場(chang)(chang)。

林鎮鴻(hong)對(dui)21世紀經濟報道記者表(biao)示，目前(qian)投資者在寫(xie)字(zi)樓(lou)買家(jia)中的占比(bi)僅(jin)為20%，遠低于(yu)(yu)以往50%的平均水平。這一現(xian)象主要源于(yu)(yu)兩方面原因：一是銀行對(dui)寫(xie)字(zi)樓(lou)抵押貸(dai)款態度審慎；二是當前(qian)香港利(li)率(lv)環(huan)境仍處高(gao)位，寫(xie)字(zi)樓(lou)的租金(jin)回報率(lv)不(bu)高(gao)。不(bu)過(guo)他也指出，目前(qian)香港甲級寫(xie)字(zi)樓(lou)租金(jin)已(yi)顯現(xian)觸(chu)底跡象。