21世紀經濟報道記者 凌晨 西安報道

嚴控新(xin)增(zeng)、盤活存量，西安(an)樓市正(zheng)在經歷一(yi)場政策與(yu)市場的雙(shuang)重變化(hua)。

區別于其他(ta)城市，在房地產行(xing)(xing)業下(xia)行(xing)(xing)周期(qi)中，西(xi)安(an)房地產市場多次走(zou)出(chu)獨(du)立(li)行(xing)(xing)情。據國家(jia)統計局公布70個(ge)(ge)大(da)中城市商品住宅銷售價(jia)格變動情況(kuang)，2023年3月以來，西(xi)安(an)新房價(jia)格連漲14個(ge)(ge)月，直至今年5月份短暫下(xia)行(xing)(xing)后，新房價(jia)格出(chu)現(xian)短期(qi)震(zhen)蕩。

西(xi)安新(xin)房價格波動(dong)的同(tong)時(shi)，存量房市場依然承壓，區域樓市分化現(xian)象進一步(bu)凸顯。

為了進一步激活(huo)存量市場，近日，西安市相關部門再發關于優化房地產相關政策，其中涉(she)及限售(shou)、首(shou)付(fu)比(bi)例、公積金貸款額(e)度(du)、用(yong)地供應結構、以(yi)舊換新等多方面(mian)。

政(zheng)策(ce)發(fa)出數日后，市場有否變化？購房者需求如何走向？21世紀經濟報道進行了購房者、中介、專家(jia)等(deng)一系列走訪(fang)。

置換需求加速浮現

取消限(xian)售(shou)為二手房(fang)(fang)流(liu)通(tong)市(shi)場(chang)注(zhu)入一(yi)劑強心針。10月中旬，《關于(yu)優(you)化西安(an)市(shi)房(fang)(fang)地(di)產相關政策的(de)通(tong)知》（下稱：《通(tong)知》）明確，全市(shi)已購買(mai)(mai)、新購買(mai)(mai)的(de)商品住(zhu)房(fang)(fang)（含(han)新建商品住(zhu)房(fang)(fang)和二手住(zhu)房(fang)(fang)）交易不再實施原(yuan)“滿(man)三滿(man)二”的(de)住(zhu)房(fang)(fang)“限(xian)售(shou)”政策，調整為取得《不動產權證書》即可上市(shi)交易。

“政策發布后，我們(men)就決定(ding)進行置換。”劉芳和丈夫于2021年西安市(shi)城東片區(qu)購(gou)買了一套79平方米的(de)兩(liang)居室(shi)。“本來我們(men)預計五年內進行置換，但(dan)現(xian)在二手房房價降(jiang)溫、貸(dai)款(kuan)利率低、公(gong)積金貸(dai)款(kuan)額度高又(you)解除限售(shou)，是(shi)個置換的(de)好時機。”

劉芳向(xiang)21世紀(ji)經濟報道(dao)記者說道(dao)，我基本鎖定了三個小區，分(fen)別在雁(yan)鳴湖區域、浐(chan)灞半島以(yi)及(ji)城北經開(kai)區。如果(guo)總(zong)價能(neng)控制在170萬元以(yi)內，首付更低面積(ji)更大，雙人(ren)純公積(ji)金(jin)額度可以(yi)覆蓋(gai)貸款(kuan)部分(fen)。

值得一提的(de)是，公積金貸款額度(du)與商轉公等相關問題(ti)，在西安購房市場中常年引(yin)發(fa)熱議。

廣東(dong)省城(cheng)(cheng)規院住房政策研究中(zhong)心首席研究員李宇嘉(jia)對21世紀(ji)經濟報道記者表示：“如果個(ge)貸率較低，貸款(kuan)規模較小(xiao)，意味(wei)成交(jiao)量也小(xiao)，反之同(tong)理。而當下貸款(kuan)買房依(yi)然占(zhan)據市(shi)場主流(liu)，公積金(jin)(jin)貸款(kuan)群體(ti)主要集中(zhong)在體(ti)制內和企事業單位。熱(re)點城(cheng)(cheng)市(shi)一般公積金(jin)(jin)商貸組(zu)合情(qing)況較多，中(zhong)小(xiao)城(cheng)(cheng)市(shi)通(tong)過公積金(jin)(jin)貸款(kuan)多一些(xie)。如果個(ge)貸率超(chao)過90%，那就處于警戒線，意味(wei)著整個(ge)公積金(jin)(jin)池子的(de)水位不(bu)足(zu)。”

官方(fang)數據顯(xian)示，早(zao)在2023年9月，西安(an)公(gong)積金個貸率已升至92.01%。對于西安(an)來講(jiang)，商轉公(gong)似乎(hu)還遙遙無期(qi)。

購房者王(wang)林對21世紀經濟報道(dao)(dao)記者說道(dao)(dao)：“原(yuan)來買房的時候(hou)，市(shi)場(chang)火熱供不(bu)應求，銀(yin)行貸(dai)(dai)款周(zhou)期長要求嚴格，而開發商又(you)不(bu)接受組合(he)貸(dai)(dai)，直接導致購房成(cheng)本增加十多(duo)萬利息。現在是(shi)個(ge)用公積金貸(dai)(dai)款置換(huan)的好時機。”

據悉，目前(qian)西(xi)安(an)市使用公積金貸(dai)款(kuan)購買住(zhu)房的，單繳存(cun)職(zhi)工家庭最高貸(dai)款(kuan)額度不(bu)超過75萬元，雙繳存(cun)職(zhi)工家庭最高貸(dai)款(kuan)額度不(bu)超過100萬元。多子女家庭在此基(ji)礎上提高至1.2倍。

王(wang)林(lin)計算道，他與妻(qi)子的(de)(de)貸款額度最高可(ke)達(da)120萬元，手中存(cun)款還(huan)有100萬元可(ke)用，若(ruo)順利出售現(xian)在居住的(de)(de)小房子，剛好可(ke)以置換一(yi)套160平(ping)方米的(de)(de)改善型(xing)平(ping)層住宅(zhai)。日常月供部分，還(huan)有公積金賬戶可(ke)以分擔，他與妻(qi)子的(de)(de)現(xian)金流(liu)幾乎不受影響。王(wang)林(lin)稱：“這是無痛換房”。

二手房分化愈加凸顯

在21世(shi)紀經(jing)濟報(bao)道(dao)記(ji)者走(zou)訪中，購(gou)房(fang)者置換需求被進一步激發的同(tong)時，多位房(fang)產中介卻表示(shi)成交量增長不明顯，二手房(fang)分化愈加凸顯。

在(zai)上述兩位受(shou)訪購房者(zhe)看來，目前置換的唯(wei)一難(nan)點(dian)在(zai)于手中二(er)手房的出售。

“解(jie)除限售后第(di)二(er)天，我們(men)店里來登記(ji)賣房(fang)的客(ke)戶(hu)比(bi)平時翻了(le)三倍。掛(gua)牌的客(ke)戶(hu)多了(le)，但成交量(liang)其實沒(mei)有很明顯的增長。所以二(er)手(shou)房(fang)出售難度依然很大，除非比(bi)同小區同戶(hu)型房(fang)子降價1萬-5萬元(yuan)，甚(shen)至(zhi)更(geng)多。”高新區鏈家門店中介對21世紀經濟報道(dao)記(ji)者說道(dao)。

21世紀(ji)經濟報道記(ji)者(zhe)梳理了西安市區內多(duo)個二手房項目價格(ge)波動數據發現(xian)，相比于其他片區，名校(xiao)附近的“老(lao)破(po)小(xiao)”價格(ge)仍然(ran)堅挺(ting)。

位于西安市新城區的愛知中(zhong)學(xue)創辦于1994年，是當地家長心中(zhong)的升學(xue)優選。因為坐落在老城區內，愛知初級中(zhong)學(xue)附(fu)近均為房齡(ling)長達數十年的標準“老破小”。在中(zhong)介(jie)平臺上，該片區均價多數位于23000元-30000元不(bu)等。

“這個(ge)片區成(cheng)交(jiao)價最(zui)少(shao)2萬起(qi)，具(ju)體(ti)根據房(fang)型來定。但(dan)因(yin)為戶型比較小，大都在40平方(fang)米(mi)-60平方(fang)米(mi)之(zhi)間(jian)，所(suo)以(yi)總價也就最(zui)多不超200萬元。”新城區中(zhong)介李琳對21世紀經濟報道(dao)記(ji)者說道(dao)，“如果只是為了入學(xue)，我(wo)們建議(yi)買(mai)一個(ge)總價最(zui)低的(de)(de)(de)，之(zhi)后我(wo)們會幫忙把房(fang)子轉租(zu)出去。每年開學(xue)會有遠(yuan)距(ju)離的(de)(de)(de)家長過來租(zu)房(fang)，所(suo)以(yi)不用擔心后續的(de)(de)(de)問(wen)題(ti)。”

上述并非孤例。在西安知(zhi)名(ming)度更高的五大(da)名(ming)校等學(xue)校周圍(wei)，小(xiao)戶型均價(jia)趕超其他片區3萬+豪(hao)宅幾(ji)乎(hu)成為常態。

“市(shi)場(chang)降溫(wen)之后，臨河等特殊地段(duan)或(huo)(huo)是核心商圈(quan)、名校等優勢資源(yuan)明(ming)確的(de)小(xiao)區(qu)均價(jia)(jia)(jia)不會(hui)跌(die)，甚至多數保持(chi)上漲趨勢。比(bi)如浐(chan)灞(ba)兩(liang)條(tiao)河流交(jiao)匯處(chu)的(de)萬(wan)科悅灣，二手(shou)房(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)相比(bi)兩(liang)年(nian)前(qian)起碼上漲超20%。但大(da)(da)部分(fen)二手(shou)房(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)處(chu)于(yu)回落(luo)狀態，比(bi)如距離灞(ba)河一公里左右(you)、位(wei)(wei)置更(geng)遠的(de)頤合府(fu)，部分(fen)房(fang)(fang)型價(jia)(jia)(jia)格已回落(luo)到(dao)2019年(nian)底到(dao)2020年(nian)左右(you)的(de)水平。還有浐(chan)灞(ba)半島上雖(sui)然配套齊全(quan)(quan)，但因為(wei)位(wei)(wei)置和房(fang)(fang)齡(ling)等原(yuan)因，部分(fen)戶型價(jia)(jia)(jia)格也已經回落(luo)到(dao)2019年(nian)底。”浐(chan)灞(ba)國(guo)(guo)際港(gang)(gang)中介李偉對21世紀(ji)經濟報道記者說道。“從二手(shou)房(fang)(fang)成交(jiao)數據來看，尤其是位(wei)(wei)置欠佳或(huo)(huo)周圍配套不齊全(quan)(quan)的(de)小(xiao)區(qu)均價(jia)(jia)(jia)回落(luo)幅(fu)度很(hen)大(da)(da)，包括浐(chan)灞(ba)國(guo)(guo)際港(gang)(gang)、經開區(qu)、西咸新區(qu)等多個片區(qu)。二手(shou)房(fang)(fang)回落(luo)到(dao)2019年(nian)甚至降價(jia)(jia)(jia)的(de)案例(li)并不少見。”

購房鏈路趨向正循環

西安存(cun)量房(fang)(fang)市(shi)場(chang)持續承壓。體現在數(shu)據層(ceng)面更為直觀，西安住建顯示，9月份，全市(shi)存(cun)量房(fang)(fang)（二手房(fang)(fang)）網(wang)簽(qian)備(bei)案(an)面積78.73萬平(ping)方(fang)米；其中，住宅網(wang)簽(qian)備(bei)案(an)7452套(tao)，面積73.87萬平(ping)方(fang)米。數(shu)量上看，9月二手房(fang)(fang)成(cheng)交套(tao)數(shu)相較8月下降(jiang)619套(tao)，環比(bi)下降(jiang)7.67%。

諸葛找(zhao)房(fang)官網最新(xin)顯示，截至2024年(nian)10月(yue)28日西安(an)二(er)手房(fang)掛牌量超過17.8萬套。貝殼官方顯示，截至2024年(nian)10月(yue)28日，西安(an)二(er)手房(fang)掛牌量超過14.1萬套。

“整體來(lai)看，西(xi)安二手(shou)房市場(chang)仍處于‘以價換(huan)量(liang)’的(de)狀態。比如部(bu)分熱門二手(shou)房的(de)成交價格(ge)走低、頭(tou)部(bu)板塊熱門項目也出(chu)現(xian)(xian)業主降價拋售。在一(yi)攬(lan)子政(zheng)策的(de)催化下，二手(shou)房成交量(liang)應該(gai)還會(hui)出(chu)現(xian)(xian)短期走高。”本地地產觀察人士王偉(wei)對21世紀經濟報道(dao)(dao)記者說道(dao)(dao)。

在王偉看來，西安(an)房(fang)(fang)地產(chan)市場的購房(fang)(fang)鏈路正在實現正向循環。在相關政策的引導下，首先多(duo)數項(xiang)目(mu)逐漸(jian)回歸理性，成交量和成交價(jia)格逐步(bu)回歸穩(wen)定的狀態，這會導致購房(fang)(fang)者對(dui)于樓(lou)市預期進一(yi)步(bu)走穩(wen)。市場的信(xin)心及預期穩(wen)定會加(jia)速(su)催化需求釋放，提高市場活躍度(du)，從而催化區域(yu)地產(chan)行業(ye)發展(zhan)。

政策層(ceng)面，除了需(xu)求端的(de)利好外。針對供應端，《關于優(you)化西(xi)安(an)市房(fang)(fang)(fang)地(di)產相關政策的(de)通知》中提(ti)到(dao)，西(xi)安(an)將(jiang)優(you)化用地(di)供應結構、規模(mo)，盤活存量閑置土地(di)；提(ti)高商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)建設質(zhi)量，優(you)化商(shang)品(pin)住房(fang)(fang)(fang)項目(mu)陽臺計容比(bi)例、以(yi)戶配比(bi)車位等規則(ze)，增加住房(fang)(fang)(fang)得(de)房(fang)(fang)(fang)率。

此(ci)外(wai)，西安積極開展以舊換新、百城(cheng)千企促銷等活動(dong)，支持企事業等單位(wei)利用商品房(fang)去庫存(cun)(cun)相關政策購買存(cun)(cun)量商品住房(fang)。

易居研究院(yuan)研究總監嚴躍進(jin)對(dui)21世紀經濟報道記者說道，從近(jin)期市場關注點看，包括限購(gou)限售限價和普(pu)宅標(biao)準(zhun)等取消后，市場反饋積(ji)極，也充(chong)分說明房(fang)地產市場向好發(fa)展基礎(chu)更(geng)好。降(jiang)(jiang)低(di)公積(ji)金貸款利(li)率、降(jiang)(jiang)低(di)首付比例(li)、降(jiang)(jiang)低(di)存量(liang)房(fang)貸利(li)率、降(jiang)(jiang)低(di)換房(fang)的稅(shui)費等，為(wei)降(jiang)(jiang)低(di)購(gou)房(fang)成本和降(jiang)(jiang)低(di)還貸壓力(li)等發(fa)揮積(ji)極作用。