21世紀經濟報道記者葉麥穗 廣州報道 全國首套房貸(dai)利率(lv)已經跌至(zhi)歷史新低，隨著5年期以上貸(dai)款市場報(bao)價利率(lv)（LPR）下調25個(ge)基點，各地(di)房貸(dai)利率(lv)也(ye)給出新一輪的調整。

記者采(cai)訪多地銀行了解到，此次LPR下(xia)調后(hou)，除(chu)了北京、上海和深(shen)圳的房(fang)貸利(li)(li)(li)率(lv)(lv)還(huan)停留在(zai)“3字(zi)頭”外，其(qi)余(yu)城市的房(fang)貸利(li)(li)(li)率(lv)(lv)已經(jing)降(jiang)(jiang)至(zhi)“2字(zi)頭”。“本次利(li)(li)(li)率(lv)(lv)調整之(zhi)后(hou)，首(shou)先，全國平(ping)均首(shou)套房(fang)貸利(li)(li)(li)率(lv)(lv)已經(jing)跌至(zhi)3%之(zhi)下(xia)，創(chuang)歷(li)史(shi)最(zui)低(di)；其(qi)次，從(cong)基準(zhun)(zhun)利(li)(li)(li)率(lv)(lv)來看，現在(zai)LPR3.6%也是歷(li)史(shi)最(zui)低(di)；再(zai)次，從(cong)優(you)惠幅度(du)(du)來看，現在(zai)從(cong)3.6%的基準(zhun)(zhun)利(li)(li)(li)率(lv)(lv)降(jiang)(jiang)到2.85%執行利(li)(li)(li)率(lv)(lv)，這個優(you)惠幅度(du)(du)也是史(shi)上最(zui)大的。” 廣州大源按揭總經(jing)理(li)、房(fang)衛士創(chuang)始(shi)人鄭大源在(zai)接受21世紀經(jing)濟報道記者采(cai)訪時表示。

廣州首套房貸利率已現“2字頭”

10月21日(ri)，央行公布新(xin)一(yi)期貸款市場報(bao)價利(li)率（LPR），其中(zhong)，1年(nian)(nian)期LPR報(bao)3.1%，前值(zhi)(zhi)為3.35%；5年(nian)(nian)期以(yi)上(shang)LPR報(bao)3.6%，前值(zhi)(zhi)為3.85%。兩(liang)個(ge)品種(zhong)均(jun)較上(shang)月下降25個(ge)基點。這已是年(nian)(nian)內第三(san)次下調5年(nian)(nian)期以(yi)上(shang)LPR，累計(ji)下調了60個(ge)基點。

隨著LPR下(xia)調，全國各地新發房貸利(li)(li)率也(ye)跟著密集(ji)調降(jiang)，房貸利(li)(li)率由LPR和加(jia)點幅度兩部分構(gou)成(cheng)，從一線(xian)城市來看，北(bei)京、上海、深圳的(de)房貸利(li)(li)率基本位于同一區(qu)間(jian)，即首套(tao)房貸利(li)(li)率按照LPR-45BP執(zhi)行。

21世紀經濟報(bao)道記者致電北京多家(jia)銀行(xing)，主流銀行(xing)新發放按揭(jie)貸(dai)(dai)款利(li)率(lv)都是按照新LPR定價為(wei)“錨”，目前5年期以上LPR為(wei)3.6%，首套(tao)房商(shang)貸(dai)(dai)利(li)率(lv)為(wei)3.6%減(jian)(jian)45個(ge)(ge)基(ji)(ji)(ji)點，為(wei)3.15%。如(ru)果是二套(tao)房，購(gou)買五環(huan)(huan)內住房的(de)商(shang)貸(dai)(dai)利(li)率(lv)為(wei)3.6%減(jian)(jian)5個(ge)(ge)基(ji)(ji)(ji)點，為(wei)3.55%，購(gou)買五環(huan)(huan)外住房的(de)商(shang)貸(dai)(dai)利(li)率(lv)為(wei)3.6%減(jian)(jian)25個(ge)(ge)基(ji)(ji)(ji)點，為(wei)3.35%

上海首套房商貸(dai)利(li)率是在LPR的(de)基礎上減45個(ge)基點。LPR調整之后(hou)，多數銀(yin)行(xing)已經(jing)將首套房商貸(dai)利(li)率降至3.15%.

深圳的情況也如出一(yi)轍，本輪(lun)降息后(hou)深圳商(shang)業房(fang)貸利(li)率(lv)將(jiang)調整為(wei)首(shou)(shou)套(tao)(tao)3.15%，二(er)套(tao)(tao)3.55%。而深圳公積金貸款首(shou)(shou)套(tao)(tao)利(li)率(lv)為(wei)2.85%，二(er)套(tao)(tao)利(li)率(lv)為(wei)3.325%。

廣(guang)州的(de)房貸(dai)利(li)(li)率(lv)一直是一線城(cheng)市中最“經濟實惠(hui)”的(de)，甚至(zhi)低于一些二三線城(cheng)市。根據(ju)房衛士數據(ju)，目前廣(guang)州至(zhi)少有(you)13家(jia)銀行包括國有(you)大行的(de)首套房貸(dai)利(li)(li)率(lv)均為(wei)2.85%，即LPR-75BP。二套房的(de)房貸(dai)利(li)(li)率(lv)則區別較大，不過多數都在3%之上，華潤(run)銀行的(de)二套房貸(dai)利(li)(li)率(lv)比較特殊，目前也做到(dao)了3%之下，為(wei)2.89%，直逼首套房貸(dai)利(li)(li)率(lv)。

東方金(jin)誠宏觀首席分析師王青表示，四季度的重(zhong)點是在10月份LPR報價下(xia)調(diao)后，引導(dao)企業和居(ju)民(min)貸(dai)款(kuan)利(li)率(lv)(lv)，特別是新發(fa)放(fang)的居(ju)民(min)房貸(dai)利(li)率(lv)(lv)較(jiao)大幅度下(xia)行。展望未來(lai)，著眼于促進房地產市場(chang)止(zhi)跌(die)回(hui)穩(wen)，提振經(jing)濟增長動能，帶(dai)動物價水平溫和回(hui)升(sheng)，2025年LPR報價或(huo)還有一定下(xia)調(diao)空間(jian)。

中指研(yan)究(jiu)院(yuan)分(fen)析稱，年(nian)(nian)內LPR第三次下調，房(fang)貸利率再創新低。整體(ti)來(lai)看，此次5年(nian)(nian)期以上LPR的(de)(de)(de)調降，將(jiang)進一步(bu)降低購房(fang)者(zhe)的(de)(de)(de)購房(fang)成本，有利于帶動購房(fang)需求(qiu)釋放，預計(ji)四季度，央行在貨幣政策方面的(de)(de)(de)力(li)度可能會繼(ji)續加大，進一步(bu)的(de)(de)(de)降準降息亦(yi)有預期。

10月17日，在國新辦(ban)舉行的新聞發布會上，住房和城鄉(xiang)建設部(bu)(bu)、財政部(bu)(bu)、自然資(zi)源(yuan)部(bu)(bu)、中國人民銀行與國家金(jin)融監督(du)管(guan)理總局(ju)五(wu)部(bu)(bu)門明(ming)確，將打出(chu)一(yi)套重磅(bang)“組合拳(quan)”，推動(dong)房地產市場止跌回穩。

王青表示，伴隨(sui)樓(lou)市重磅“組合拳”落(luo)地，供(gong)需兩端將(jiang)全面發(fa)力，特別是5年期以上LPR報價下調將(jiang)帶動四季(ji)度新發(fa)放(fang)的居民房貸利率更大幅度下行，短期內樓(lou)市將(jiang)出(chu)現較為明顯的反彈(dan)，房地產投(tou)資累計同比降(jiang)幅也會收(shou)窄。

不得低于公積金貸款利率

隨著房貸(dai)利(li)率(lv)的持(chi)續下調，它與住(zhu)房公積金(jin)貸(dai)款利(li)率(lv)之(zhi)間也出現了(le)大面積重(zhong)合(he)，甚(shen)至產生“倒掛”。“廣(guang)州(zhou)前(qian)幾天確實存在部分銀行的首套房貸(dai)利(li)率(lv)為(wei)2.6%的情況，低(di)于公積金(jin)貸(dai)款利(li)率(lv)2.85%，不過目前(qian)已經被叫停了(le)，現在最低(di)為(wei)2.85%，和(he)公積金(jin)持(chi)平。”一家房地產中介的負責人(ren)對(dui)記者表示。

對此記者向廣州(zhou)多(duo)家銀行(xing)求(qiu)證，多(duo)家銀行(xing)均表示已經(jing)接到要求(qiu)，房貸(dai)商貸(dai)利率不(bu)得低(di)于公積金貸(dai)款利率。不(bu)過對于已經(jing)簽約(yue)的“幸運兒(er)”，銀行(xing)表示還是“老人(ren)老辦法”，但是隨后新簽訂的客戶，需(xu)要按照不(bu)低(di)于2.85%的房貸(dai)利率執行(xing)。

廣東省住房(fang)(fang)政策(ce)研(yan)究中心首(shou)席研(yan)究員李宇(yu)嘉認為，叫停(ting)“2.6%”房(fang)(fang)貸利(li)率是為了避免惡性競(jing)爭。廣州房(fang)(fang)貸利(li)率不斷往下走，有政策(ce)驅(qu)動(dong)銀(yin)行成本下降(jiang)(jiang)的(de)原因(yin)，不能忽視(shi)其中的(de)惡性競(jing)爭因(yin)素，即銀(yin)行為爭搶(qiang)房(fang)(fang)貸份額，通過降(jiang)(jiang)低利(li)率或價(jia)(jia)格(ge)戰來獲得客戶。這與開發商目前通過提高得房(fang)(fang)率、高贈送(song)，變(bian)相降(jiang)(jiang)價(jia)(jia)的(de)競(jing)爭邏(luo)輯是一致的(de)。不顧成本和服務(wu)的(de)價(jia)(jia)格(ge)戰都屬于惡性競(jing)爭。

李宇嘉坦言，過去公(gong)(gong)(gong)積(ji)金貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)利(li)(li)(li)率(lv)(lv)和商(shang)貸(dai)利(li)(li)(li)率(lv)(lv)大概有(you)兩個(ge)百分點(dian)的(de)(de)差(cha)距(ju)，由于存(cun)(cun)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)利(li)(li)(li)率(lv)(lv)下(xia)降(jiang)，準(zhun)備金率(lv)(lv)下(xia)降(jiang)，公(gong)(gong)(gong)開(kai)市場(chang)操作利(li)(li)(li)率(lv)(lv)下(xia)降(jiang)等(deng)，導(dao)致按揭貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)利(li)(li)(li)率(lv)(lv)下(xia)降(jiang)的(de)(de)幅度(du)比較大，現在(zai)二(er)者的(de)(de)差(cha)距(ju)已明顯收窄(zhai)，甚至首(shou)套房利(li)(li)(li)率(lv)(lv)水平非(fei)常接近。公(gong)(gong)(gong)積(ji)金貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)普惠性金融的(de)(de)屬性有(you)所(suo)削弱。下(xia)一步需(xu)要下(xia)調公(gong)(gong)(gong)積(ji)金存(cun)(cun)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)利(li)(li)(li)率(lv)(lv)，來驅動公(gong)(gong)(gong)積(ji)金貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)利(li)(li)(li)率(lv)(lv)下(xia)調，從而保持和商(shang)業性貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)利(li)(li)(li)率(lv)(lv)至少一個(ge)百分點(dian)的(de)(de)差(cha)距(ju)。

上海易居房地產(chan)研究院副院長嚴躍進也認為，如(ru)果倒(dao)掛情(qing)況加劇，未來公(gong)積金(jin)貸款利率(lv)預計還有進一步下(xia)調的(de)可能，尤其是目(mu)前差(cha)異(yi)對比(bi)下(xia)。

鄭(zheng)大源也表示，本輪房地(di)產政策調整(zheng)之前，公(gong)(gong)積(ji)金具(ju)有(you)(you)明顯的(de)優(you)勢，因此(ci)公(gong)(gong)積(ji)金貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)也是(shi)購(gou)房者的(de)熱門選擇，但(dan)由于(yu)額度有(you)(you)限，所(suo)以很(hen)多(duo)購(gou)房者選擇“公(gong)(gong)積(ji)金+商貸(dai)(dai)”的(de)組合貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)模(mo)式，如(ru)今，隨著(zhu)市場環境的(de)變化，這(zhe)種組合貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)優(you)勢反而不如(ru)純(chun)商貸(dai)(dai)。首先是(shi)額度，以廣州家庭(ting)為(wei)例，公(gong)(gong)積(ji)金最高貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)組合額度是(shi)156萬元(yuan)，公(gong)(gong)積(ji)金貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)更多(duo)是(shi)一(yi)種補充(chong)，而不能成為(wei)主(zhu)流的(de)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)模(mo)式。

記者注意到，2015年之前，公積(ji)金貸款利(li)率(lv)變(bian)動較為頻繁，步入2022年以(yi)后，公積(ji)金利(li)率(lv)僅調整了(le)2次，其間LPR下調了(le)6次之多。

房(fang)(fang)(fang)貸利(li)率(lv)新(xin)低(di)“月月見”，何時(shi)是(shi)底(di)也(ye)是(shi)普(pu)通購房(fang)(fang)(fang)者目前(qian)最(zui)為關切的(de)(de)問題(ti)。李宇嘉在(zai)接受記者采訪時(shi)表(biao)示(shi)，商貸利(li)率(lv)的(de)(de)下限不好判(pan)斷(duan)，從國際慣例來看(kan)，高的(de)(de)時(shi)候(hou)可(ke)以(yi)很高，低(di)的(de)(de)時(shi)候(hou)可(ke)以(yi)很低(di)，1%也(ye)不足為奇。“從目前(qian)來看(kan)，房(fang)(fang)(fang)貸利(li)率(lv)仍有繼續下降的(de)(de)趨勢和(he)空間，只是(shi)速度快(kuai)慢而已。通常來說，房(fang)(fang)(fang)貸利(li)率(lv)至(zhi)少要降到與無風(feng)險利(li)率(lv)齊(qi)平，目前(qian)來看(kan)，大概(gai)在(zai)2.5%左右，居民(min)貸款買(mai)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)意愿才會(hui)增(zeng)強。”