21世紀經濟報道記者葉麥穗 廣州報道  房貸利率終于被“打”下來了。上海、廣州兩座一線城市本周連續“放大招”。

繼“517”樓市(shi)新政(zheng)(zheng)發布后，全國(guo)房(fang)地產紛紛出(chu)現(xian)“降首付”、“降利(li)(li)率(lv)”的(de)“雙降”局面(mian)。中指研究院(yuan)數據顯示，當(dang)前已(yi)有部分(fen)城(cheng)市(shi)的(de)部分(fen)銀行(xing)(xing)(xing)執行(xing)(xing)(xing)首套房(fang)貸(dai)利(li)(li)率(lv)在3.1%左右。本次(ci)央行(xing)(xing)(xing)取消全國(guo)層面(mian)房(fang)貸(dai)利(li)(li)率(lv)下限，政(zheng)(zheng)策利(li)(li)好擴展至二套房(fang)，預計將(jiang)有更多城(cheng)市(shi)下調房(fang)貸(dai)利(li)(li)率(lv)，一線(xian)城(cheng)市(shi)和核心二線(xian)城(cheng)市(shi)房(fang)貸(dai)利(li)(li)率(lv)下調空間也有望打開。

目前(qian)全國一(yi)線城市中，除了(le)北京(jing)六(liu)(liu)區(qu)(qu)(qu)（六(liu)(liu)區(qu)(qu)(qu)指：東城區(qu)(qu)(qu)、西(xi)城區(qu)(qu)(qu)、朝陽區(qu)(qu)(qu)、海淀區(qu)(qu)(qu)、豐臺(tai)區(qu)(qu)(qu)和石(shi)景山區(qu)(qu)(qu)）首(shou)套(tao)房貸利(li)率(lv)調(diao)整為(wei)4.05%之(zhi)外，其(qi)余地區(qu)(qu)(qu)和城市的首(shou)套(tao)房貸利(li)率(lv)全部進入三字頭，其(qi)中廣州(zhou)取(qu)消利(li)率(lv)下限(xian)，上海為(wei)3.5%，深圳(zhen)為(wei)3.85%。

一線城市房貸大幅松動

5月28日，廣(guang)州房(fang)(fang)貸(dai)新政(zheng)(zheng)(zheng)出臺。記者(zhe)從中國人(ren)民銀行廣(guang)東省(sheng)分行了解到(dao)，廣(guang)東市(shi)(shi)場利(li)率定價自(zi)律機制按照因城(cheng)施策(ce)(ce)原則，根據當地房(fang)(fang)地產市(shi)(shi)場形勢變化(hua)(hua)及(ji)(ji)市(shi)(shi)政(zheng)(zheng)(zheng)府調(diao)控要求(qiu)，對(dui)(dui)廣(guang)州市(shi)(shi)差別化(hua)(hua)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)信貸(dai)政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)作以(yi)下(xia)調(diao)整：對(dui)(dui)于(yu)(yu)貸(dai)款(kuan)購(gou)(gou)(gou)買(mai)(mai)首(shou)(shou)套(tao)商品(pin)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)的(de)居民家庭(ting)(ting)，商業(ye)(ye)性個人(ren)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)貸(dai)款(kuan)最(zui)(zui)低(di)首(shou)(shou)付(fu)款(kuan)比例調(diao)整為不低(di)于(yu)(yu)15%，取(qu)消利(li)率下(xia)限(xian)。對(dui)(dui)于(yu)(yu)貸(dai)款(kuan)購(gou)(gou)(gou)買(mai)(mai)第二套(tao)商品(pin)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)的(de)居民家庭(ting)(ting)，商業(ye)(ye)性個人(ren)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)貸(dai)款(kuan)最(zui)(zui)低(di)首(shou)(shou)付(fu)款(kuan)比例調(diao)整為不低(di)于(yu)(yu)25%，取(qu)消利(li)率下(xia)限(xian)。在廣(guang)州市(shi)(shi)非限(xian)購(gou)(gou)(gou)區(qu)域內，對(dui)(dui)于(yu)(yu)擁有(you)2套(tao)及(ji)(ji)以(yi)上住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)并(bing)已結清相應購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)貸(dai)款(kuan)的(de)居民家庭(ting)(ting)，又申請貸(dai)款(kuan)購(gou)(gou)(gou)買(mai)(mai)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)，銀行業(ye)(ye)金融機構(gou)可(ke)根據借款(kuan)人(ren)償付(fu)能力、信用狀況等因素(su)審慎(shen)把握并(bing)具體確定首(shou)(shou)付(fu)款(kuan)比例和(he)貸(dai)款(kuan)利(li)率水平；對(dui)(dui)于(yu)(yu)擁有(you)2套(tao)及(ji)(ji)以(yi)上住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)且有(you)未(wei)結清購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)貸(dai)款(kuan)的(de)居民家庭(ting)(ting)，暫(zan)停發放(fang)商業(ye)(ye)性個人(ren)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)貸(dai)款(kuan)。在廣(guang)州市(shi)(shi)限(xian)購(gou)(gou)(gou)區(qu)域內，對(dui)(dui)于(yu)(yu)擁有(you)2套(tao)及(ji)(ji)以(yi)上住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)的(de)居民家庭(ting)(ting)暫(zan)停發放(fang)商業(ye)(ye)性個人(ren)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)貸(dai)款(kuan)。

上(shang)述(shu)政策自2024年5月29日(ri)起(qi)執(zhi)行(xing)。在2024年5月29日(ri)前（不含5月29日(ri)），已完成商品房買賣合(he)同或(huo)房地(di)產買賣合(he)同網(wang)簽，商業性(xing)個(ge)人(ren)住房貸款政策按原(yuan)規定執(zhi)行(xing)。銀行(xing)業金融機(ji)構(gou)根據上(shang)述(shu)要求，結合(he)本機(ji)構(gou)經營狀(zhuang)況、客戶風(feng)險狀(zhuang)況等因素(su)，按照(zhao)市場化、法治化原(yuan)則(ze)合(he)理確定每筆貸款的具體(ti)首付比例和利率水平。

中國(guo)人(ren)民銀(yin)行廣東省分行表(biao)示，廣州(zhou)市是率(lv)(lv)先實現房(fang)貸利(li)(li)率(lv)(lv)市場(chang)化的一線(xian)城市。取消商業性個(ge)人(ren)住房(fang)貸款利(li)(li)率(lv)(lv)下(xia)限，有(you)助于(yu)進一步推動降低(di)居民購(gou)(gou)房(fang)成本(ben)，精準有(you)效(xiao)支持(chi)剛性和改善性住房(fang)需(xu)(xu)求；下(xia)調(diao)最低(di)首付比例，有(you)利(li)(li)于(yu)降低(di)居民家庭購(gou)(gou)房(fang)門檻，進一步釋放有(you)效(xiao)購(gou)(gou)房(fang)需(xu)(xu)求，將對穩消費和擴內需(xu)(xu)產(chan)生(sheng)積極的影響。

而就在前一天，上海發布樓市(shi)新政。在優化住房(fang)(fang)信貸政策方面明(ming)確，按照因城施策原則，調(diao)整上海市(shi)新發放商業(ye)性個人(ren)住房(fang)(fang)貸款(kuan)(kuan)的(de)有關政策：一是首套住房(fang)(fang)商業(ye)性個人(ren)住房(fang)(fang)貸款(kuan)(kuan)利率下(xia)限調(diao)整為不(bu)低于(yu)相應期限貸款(kuan)(kuan)市(shi)場報價利率（LPR）減45個基點（調(diao)整后，5年(nian)期以(yi)上房(fang)(fang)貸利率下(xia)限目(mu)前為3.5%），最低首付(fu)款(kuan)(kuan)比例調(diao)整為不(bu)低于(yu)20%。

此前上海的首套(tao)房貸(dai)利(li)率(lv)是3.85%，此次調整后，以商貸(dai)額度100萬(wan)元、貸(dai)款(kuan)30年、等額本息還款(kuan)方式計算，每月月供(gong)(gong)將減(jian)少198元，累計30年月供(gong)(gong)減(jian)少7.12萬(wan)元。

除了首套(tao)房(fang)(fang)貸(dai)(dai)之外，二套(tao)住房(fang)(fang)商業性個人住房(fang)(fang)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)利率(lv)(lv)下限(xian)(xian)調(diao)整為(wei)不(bu)低(di)(di)于(yu)相應期限(xian)(xian)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)市場(chang)報價(jia)利率(lv)(lv)（LPR）減5個基點（調(diao)整后，5年期以(yi)上房(fang)(fang)貸(dai)(dai)利率(lv)(lv)下限(xian)(xian)目前為(wei)3.9%），最低(di)(di)首付款(kuan)(kuan)比(bi)例調(diao)整為(wei)不(bu)低(di)(di)于(yu)35%；自貿(mao)區臨港新片(pian)區以(yi)及(ji)嘉定(ding)、青浦、松江、奉(feng)賢、寶山、金山6個行政(zheng)區全域繼續實行差異化政(zheng)策，二套(tao)住房(fang)(fang)商業性個人住房(fang)(fang)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)利率(lv)(lv)下限(xian)(xian)調(diao)整為(wei)不(bu)低(di)(di)于(yu)相應期限(xian)(xian)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)市場(chang)報價(jia)利率(lv)(lv)（LPR）減25個基點（調(diao)整后，5年期以(yi)上房(fang)(fang)貸(dai)(dai)利率(lv)(lv)下限(xian)(xian)目前為(wei)3.7%），最低(di)(di)首付款(kuan)(kuan)比(bi)例調(diao)整為(wei)不(bu)低(di)(di)于(yu)30%。

目前一線城市中，上海和廣州已經率先調降首套房貸利率。北京和深圳的調整似乎可期。目前北京的房貸利率依然最高。 北(bei)京(jing)城(cheng)六(liu)區(qu)(qu)內（北(bei)京(jing)市東城(cheng)區(qu)(qu)、西城(cheng)區(qu)(qu)、朝陽區(qu)(qu)、海淀區(qu)(qu)、豐臺區(qu)(qu)和石景山(shan)區(qu)(qu)）首(shou)套(tao)房貸利率為4.05%，二(er)套(tao)為4.55%。非城(cheng)六(liu)區(qu)(qu)首(shou)套(tao)房貸利率3.95%，二(er)套(tao)調整4.5%。

深圳的首套房的房貸則(ze)是LPR-10bp，即3.85%，雖然沒有調整(zheng)但是也達到了歷史低點。

易居研究院(yuan)研究總監嚴躍進在接受21世紀(ji)經濟報道記者采訪時表示，上海、廣(guang)州此次(ci)的調整，其實是給(gei)一(yi)(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)“打(da)樣”，房(fang)貸利率下調，首付比(bi)例降低，都是真金白銀的讓利，對促進房(fang)地產市(shi)場熱度(du)大有裨益(yi)。而作為(wei)風向標的一(yi)(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)樓市(shi)政(zheng)策(ce)的進一(yi)(yi)步松動，也將帶動其他城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)推出更(geng)大利好政(zheng)策(ce)。接下來北京、深圳兩個一(yi)(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)的房(fang)地產業也可能會有所行動。

東吳證(zheng)券分(fen)析師房誠琦(qi)認為，接連兩座一線城市(shi)(shi)放(fang)松限購限貸政策，力(li)(li)度超出市(shi)(shi)場預期(qi)，預計(ji)后續更多核心城市(shi)(shi)將跟(gen)進。隨著供需兩端政策不斷發力(li)(li)，地產銷售基(ji)本面有(you)望觸(chu)底企(qi)穩。

LPR錨定作用失效

自5月17日央行加大住(zhu)房(fang)金融政策(ce)支持力度后，全國(guo)多省(sheng)份響應(ying)政策(ce)，其中包括廣(guang)東19個地(di)市，湖北、云南、山西、甘肅、河北、陜西、寧(ning)夏、廣(guang)西、重慶等(deng)省(sheng)（區(qu)、市）宣布(bu)取消當(dang)地(di)首套(tao)房(fang)和二套(tao)房(fang)貸(dai)款利(li)(li)(li)率下限(xian)。從(cong)房(fang)貸(dai)利(li)(li)(li)率調(diao)整幅(fu)度來看，各(ge)地(di)的調(diao)整幅(fu)度有所(suo)不同。比如武漢市首套(tao)房(fang)貸(dai)款利(li)(li)(li)率降(jiang)低30個bp，從(cong)3.55%降(jiang)至(zhi)3.25%；濟南首套(tao)房(fang)貸(dai)利(li)(li)(li)率由3.75%下降(jiang)20bp至(zhi)3.55%；長沙首套(tao)房(fang)貸(dai)利(li)(li)(li)率下調(diao)10bp至(zhi)3.65%。

5月24日(ri)，廣東(dong)市(shi)場利率(lv)(lv)定價(jia)自律機制按(an)照因城(cheng)施策原則，對珠海、汕頭(tou)、佛山(shan)、韶關、河源、梅(mei)州、惠(hui)州、汕尾(wei)、東(dong)莞、中山(shan)、江(jiang)門、陽江(jiang)、湛江(jiang)、茂名、肇慶、清遠、潮州、揭陽、云(yun)浮等19個城(cheng)市(shi)的(de)差別化(hua)住房(fang)信貸(dai)政(zheng)策作出調整。記者從廣東(dong)省內(nei)主流商業銀行處(chu)了解到，廣東(dong)銀行業已(yi)迅速跟進房(fang)貸(dai)新(xin)政(zheng)，對19個城(cheng)市(shi)的(de)房(fang)貸(dai)最低(di)首付款比例進行了相(xiang)應調整。從各主要銀行看，當前(qian)(qian)19個城(cheng)市(shi)中執(zhi)行首套房(fang)貸(dai)利率(lv)(lv)目前(qian)(qian)最低(di)為3.15%，二(er)套房(fang)貸(dai)利率(lv)(lv)目前(qian)(qian)最低(di)為3.55%。

雖然各(ge)地調整的(de)方案大(da)相徑庭，但整體觀察，不論是首套房還是二套房的(de)房貸利率都已(yi)經(jing)進入歷(li)史的(de)“最惠”階(jie)段。

此前公認的房貸(dai)利率錨定(ding)物——LPR，近(jin)期隨著多(duo)地房貸(dai)利率去下限，似乎也失去錨定(ding)作(zuo)用。

東(dong)方金誠首席宏(hong)觀分析(xi)師王(wang)清坦言(yan)，5月(yue)(yue)17日央行宣布，取(qu)消全國層面首套(tao)(tao)住(zhu)房(fang)(fang)和二套(tao)(tao)住(zhu)房(fang)(fang)商業(ye)(ye)(ye)性(xing)個人住(zhu)房(fang)(fang)貸(dai)款利率(lv)(lv)政策下限(xian)，各(ge)城(cheng)市自(zi)主決(jue)定(ding)是(shi)否設定(ding)轄區內各(ge)城(cheng)市商業(ye)(ye)(ye)性(xing)個人住(zhu)房(fang)(fang)貸(dai)款利率(lv)(lv)下限(xian)及下限(xian)水平（如有(you)）。這(zhe)基本(ben)上意味著5年(nian)期(qi)以上LPR報(bao)價(jia)與房(fang)(fang)貸(dai)利率(lv)(lv)“脫鉤”。這(zhe)有(you)兩方面含義：一(yi)是(shi)未來類似今年(nian)2月(yue)(yue)的5年(nian)期(qi)以上LPR報(bao)價(jia)單(dan)獨(du)下調(diao)(diao)的可能性(xing)變小，即無需再通過單(dan)獨(du)下調(diao)(diao)5年(nian)期(qi)以上LPR報(bao)價(jia)的方式，對(dui)房(fang)(fang)地產(chan)行業(ye)(ye)(ye)實施“定(ding)向降息”。二是(shi)未來房(fang)(fang)貸(dai)利率(lv)(lv)下調(diao)(diao)的大(da)門已經(jing)打開，下調(diao)(diao)幅度將(jiang)決(jue)定(ding)房(fang)(fang)地產(chan)行業(ye)(ye)(ye)何時實現企穩回(hui)暖。考慮到房(fang)(fang)貸(dai)利率(lv)(lv)自(zi)2022年(nian)開始轉向，截(jie)至去年(nian)末累計下調(diao)(diao)1.66個百(bai)(bai)分點(dian)，即年(nian)均下調(diao)(diao)0.83個百(bai)(bai)分點(dian)，但未能止住(zhu)樓市下行態勢，以及今年(nian)截(jie)至3月(yue)(yue)末，房(fang)(fang)貸(dai)利率(lv)(lv)下調(diao)(diao)0.28個百(bai)(bai)分點(dian)至3.69%，預計年(nian)內房(fang)(fang)貸(dai)利率(lv)(lv)下調(diao)(diao)幅度將(jiang)在0.5個百(bai)(bai)分點(dian)以上。

而從利(li)(li)差方(fang)面來看，房(fang)貸利(li)(li)率下調也會對(dui)銀(yin)行產生(sheng)一定影(ying)(ying)響(xiang)。根據東吳證(zheng)券分(fen)(fen)(fen)析師房(fang)誠琦計(ji)算，假(jia)設(she)“517”房(fang)貸新政全面落地(di)后(hou)，大多數城市(shi)房(fang)貸利(li)(li)率下降(jiang)20bp-30bp。綜合考(kao)慮2月份(fen)5年(nian)(nian)期LPR下調25bp以及假(jia)設(she)此次(ci)按揭貸款(kuan)利(li)(li)率平均繼(ji)續下降(jiang)25bp，則對(dui)2024年(nian)(nian)、2025年(nian)(nian)上市(shi)銀(yin)行的息差影(ying)(ying)響(xiang)分(fen)(fen)(fen)別(bie)為-1.2bp、-2.9bp，降(jiang)幅相對(dui)較小，分(fen)(fen)(fen)別(bie)拖(tuo)累凈利(li)(li)潤-0.97個百(bai)分(fen)(fen)(fen)點(dian)、-2.61個百(bai)分(fen)(fen)(fen)點(dian)。