21世紀經濟報道記者 楊希 北京報道

服務保交樓(lou)、穩民生，房地產金融領域風(feng)險化解工作正在(zai)各地積極(ji)展開(kai)。21世(shi)紀(ji)經濟(ji)報道(dao)記者(zhe)近(jin)期(qi)獲悉，近(jin)期(qi)位于上海市虹口區(qu)的某困境地產項目在(zai)多(duo)方(fang)努力(li)下已達(da)到預(yu)售條(tiao)件，正在(zai)申請預(yu)售許可證。

業內認為，這一風(feng)險(xian)項目的(de)成功(gong)化解于當前有(you)著積極的(de)現實意義。該項目是(shi)國(guo)內首單在預重整(zheng)階段就(jiu)提供共(gong)益債的(de)案例，更是(shi)AMC聚焦主(zhu)業、創(chuang)新(xin)模式，探索房地產風(feng)險(xian)化解“解題鑰(yao)匙”的(de)典型范本(ben)。

但(dan)復(fu)盤(pan)來看，各地(di)(di)要將(jiang)這(zhe)一成功范本簡單復(fu)制并非易事。雖然在這(zhe)一危機項目中，重(zhong)整投資人中國東方(fang)經在預(yu)重(zhong)整階段就啟動了(le)資金注入，有(you)力(li)撬動和盤(pan)活了(le)項目板結(jie)資產，但(dan)這(zhe)背后(hou)離不(bu)開天(tian)時、地(di)(di)利與(yu)人和三方(fang)面有(you)利因素，也體現著(zhu)AMC在不(bu)良資產專業優勢方(fang)面的積累與(yu)沉淀。

當前，房(fang)地產市(shi)場下行壓力(li)依然存在，困(kun)境項目救(jiu)助的(de)復雜性(xing)、時效性(xing)和困(kun)難(nan)性(xing)都在不斷提升(sheng)。中國東方相(xiang)關(guan)負責人(ren)對記者表示，AMC欲(yu)發揮(hui)更大的(de)紓困(kun)救(jiu)助作用(yong)，還需要相(xiang)關(guan)專項政策特別是(shi)資金成本、專項政策的(de)支持。

“比如，延(yan)續(xu)專(zhuan)項(xiang)再(zai)貸款資金和階段(duan)性豁免政策(ce)等。因為部分項(xiang)目(mu)在銷(xiao)售去化困(kun)難(nan)的(de)同時，存(cun)量債務風險仍在不斷累積，環(huan)環(huan)相扣使(shi)得困(kun)境項(xiang)目(mu)深(shen)陷泥潭，救助難(nan)度不斷加(jia)大(da)，需要以時間(jian)換(huan)空(kong)間(jian)，分步分批地解決問(wen)題。”該負責人說(shuo)道。

困境：地產停工“僵死”80億債權

2022年3月，上海市虹口區，某(mou)房地產項目宣(xuan)告全面(mian)停工(gong)。

據了(le)解，這一總占地(di)(di)(di)面積(ji)超3.7萬(wan)平方米的項目(mu)位(wei)于上海市虹口區內環內，系三條地(di)(di)(di)鐵(tie)線路交匯的TOD地(di)(di)(di)鐵(tie)上蓋，兼(jian)具舊(jiu)改屬(shu)性。項目(mu)公(gong)司于2015年(nian)(nian)取得項目(mu)地(di)(di)(di)塊，地(di)(di)(di)塊征(zheng)收(shou)前后(hou)歷(li)經二十余年(nian)(nian)，動遷工作于2019年(nian)(nian)完成，并(bing)于2020年(nian)(nian)取得土地(di)(di)(di)證(zheng)照。

停工的(de)(de)(de)背后是與眾多(duo)房企類似的(de)(de)(de)故(gu)事。受房地產行業整(zheng)體形勢影(ying)響(xiang)，該(gai)項目(mu)公司財務及經營均遭遇重大困難，陷入了嚴重的(de)(de)(de)建設資金短缺，至停工之時，該(gai)項目(mu)的(de)(de)(de)金融負債全面逾期。

這一項目的(de)停工至少產生了(le)兩個層(ceng)面(mian)上(shang)的(de)影響。

從社(she)會效益(yi)角度來看，項目停工嚴重(zhong)拖累了上海市地鐵19號(hao)線的建(jian)設進度，對虹口區實現(xian)住房布局規劃與軌道交通、就業、公共(gong)服務在空間上的聯動發(fa)展形成(cheng)嚴重(zhong)制約。

從金(jin)融(rong)風險角度(du)來看，該項目(mu)在(zai)停工時點的開(kai)發進度(du)距滿足預售條件尚有一(yi)定距離，需注入一(yi)定增(zeng)量(liang)資金(jin)才能將(jiang)在(zai)建工程轉化為(wei)可(ke)售房產(chan)，資產(chan)板結(jie)較為(wei)嚴(yan)重(zhong)。項目(mu)公司的地塊也(ye)因此遭受多(duo)輪司法查封，涉訴(su)眾多(duo)，80多(duo)億元銀團開(kai)發貸(dai)陷(xian)入僵局。

更大的(de)困境(jing)是，涉(she)事的(de)項(xiang)目公司債務情(qing)況也錯綜(zong)復雜，賬戶及股權均被多(duo)方凍(dong)結。在這樣的(de)情(qing)況下，項(xiang)目公司已無(wu)法(fa)通過常規渠道引入增量(liang)資金，陷入環(huan)環(huan)相扣的(de)死結。

拆解：AMC如何尋找“解題鑰匙”

2023年2月，該項(xiang)目(mu)公(gong)司的(de)預(yu)重整申請獲上海(hai)三(san)中(zhong)院受理，項(xiang)目(mu)風險化解(jie)的(de)“大幕(mu)”也正式(shi)拉開。

事實上(shang)，拆解這類錯綜復(fu)雜(za)的房地產(chan)風(feng)險項目(mu)如同解開一把環環相扣的“魯班(ban)鎖”，能夠平衡多方(fang)利益的重(zhong)(zhong)整(zheng)方(fang)案(an)才(cai)是真正的“解題鑰匙”。2023年4月，中國(guo)東方(fang)憑(ping)借(jie)“預重(zhong)(zhong)整(zheng)+重(zhong)(zhong)整(zheng)+信托”的創新(xin)模(mo)式中標成為該(gai)項目(mu)的重(zhong)(zhong)整(zheng)投(tou)資人(ren)；同年8月，該(gai)重(zhong)(zhong)整(zheng)計劃(hua)獲得上(shang)海三中院裁定(ding)批準。

“招募投資人的公(gong)告是(shi)3月(yue)初發布(bu)的，我們很快明確(que)了意(yi)向，公(gong)司(si)內(nei)部(bu)也(ye)是(shi)上下一心、專業高效，兩周內(nei)就完成(cheng)了全部(bu)盡調及(ji)審批工作(zuo)。”中國東方相關項目負(fu)責(ze)人對記者表示(shi)。

該負責人(ren)進(jin)一(yi)步(bu)介紹了“預重(zhong)整+重(zhong)整+信托(tuo)”模式的創新之處。

具(ju)體而言，在“預(yu)重整(zheng)”部分，中國(guo)東(dong)方創新采取以共益債的方式(shi)介入(ru)，提供增量資金支持項目續(xu)建，這一資金注入(ru)也(ye)為項目搶出了(le)3個月(yue)的寶貴工期。

在“重整(zheng)(zheng)+信(xin)(xin)托(tuo)”部分，中國東方作為共益(yi)債(zhai)出資(zi)(zi)人(ren)，提出在重整(zheng)(zheng)計(ji)劃(hua)中引(yin)入信(xin)(xin)托(tuo)模式，用信(xin)(xin)托(tuo)結構(gou)(gou)設(she)計(ji)增加了(le)投資(zi)(zi)人(ren)參(can)與(yu)項目(mu)投資(zi)(zi)的(de)信(xin)(xin)心。項目(mu)通(tong)過(guo)設(she)立信(xin)(xin)托(tuo)結構(gou)(gou)，實現了(le)項目(mu)公司和(he)房企集團之間的(de)風險隔離，為重整(zheng)(zheng)計(ji)劃(hua)的(de)表(biao)決(jue)通(tong)過(guo)及后(hou)續安全、高(gao)效的(de)執行保駕護航。對債(zhai)權人(ren)而言，信(xin)(xin)托(tuo)將債(zhai)權人(ren)轉(zhuan)變(bian)為受益(yi)人(ren)，顯著(zhu)減輕了(le)金融機構(gou)(gou)的(de)負擔。

據悉(xi)，整個過程(cheng)中，中國東方已提供了7.5億共(gong)益債(zhai)(zhai)用于項目復工續建，協(xie)助化解80多億金融機構逾(yu)期債(zhai)(zhai)權(quan)、30多億普通債(zhai)(zhai)權(quan)，保(bao)障項目紅線內上海地鐵19號線順利建設(she)。

目前，該項目已達到(dao)預(yu)售條件，正(zheng)在申請預(yu)售許可證(zheng)。

復盤：“先行一步”的寶貴資金

當(dang)前，在(zai)(zai)許多(duo)(duo)風險(xian)項(xiang)目(mu)中(zhong)，債(zhai)權人為了(le)保(bao)證自身的清償比例，多(duo)(duo)方(fang)訴求難以平衡，風險(xian)化解的“第一步”往(wang)往(wang)難以突破(po)，這(zhe)也是當(dang)前諸多(duo)(duo)“保(bao)交樓”項(xiang)目(mu)的難點(dian)所在(zai)(zai)。

復盤(pan)來(lai)看，該項(xiang)目是國內(nei)首單在預(yu)重整(zheng)階段(duan)(duan)就提供(gong)共益債的(de)案例。在項(xiang)目預(yu)重整(zheng)階段(duan)(duan)的(de)“先行(xing)一步(bu)”，無(wu)疑為困境項(xiang)目提供(gong)了(le)寶貴的(de)增(zeng)量資金。

中國東方(fang)相關項(xiang)目(mu)負責人表示(shi)，預(yu)重(zhong)整階段(duan)的共益債(zhai)為項(xiang)目(mu)提(ti)供了增量(liang)資(zi)(zi)金(jin)，支持了項(xiang)目(mu)續建，一方(fang)面發揮了金(jin)融資(zi)(zi)產(chan)管理公(gong)司的專業優勢，有效提(ti)升項(xiang)目(mu)資(zi)(zi)產(chan)價值，通過資(zi)(zi)產(chan)變(bian)現清償債(zhai)務，并(bing)通過重(zhong)整程序對項(xiang)目(mu)公(gong)司治理進行調整，多(duo)措并(bing)舉實現對項(xiang)目(mu)的實質性重(zhong)組；另(ling)一方(fang)面，該共益債(zhai)方(fang)案也積極維(wei)持了企業正常生(sheng)產(chan)經營、確(que)保員工隊(dui)伍穩定。

“共(gong)益債的(de)介入前(qian)提(ti)是調(diao)整有財產擔(dan)保債權和項目總包(bao)方總包(bao)費用的(de)優(you)先清(qing)償(chang)順序(xu)，在保障(zhang)了共(gong)益債資(zi)金(jin)安全(quan)性的(de)同(tong)時，使得(de)項目資(zi)產得(de)到盤活(huo)，并實現對大部分債權人(ren)清(qing)償(chang)比例的(de)顯著提(ti)升(sheng)，形成多方共(gong)贏的(de)良好局面。”該(gai)負責人(ren)表示。

事實上(shang)，欲“先行一(yi)步”，既需要AMC發揮(hui)不良資產(chan)專業優(you)勢(shi)來頂住(zhu)“精準拆彈”的壓力，也離(li)不開天時、地利與人和三方(fang)面的有利因素。

天時(shi)方面(mian)，有(you)(you)國家(jia)支持房企紓困化險(xian)的(de)政策導向。在(zai)這一大(da)背景(jing)下，中國東(dong)方迅速研判底(di)層資(zi)產情況，鑒于項目地理位置(zhi)優越、業態以住宅為主的(de)實(shi)際情況，判斷具有(you)(you)超級優先權(quan)的(de)共益(yi)債有(you)(you)充(chong)足安全墊，還款來源有(you)(you)保障。此外，綜合考慮后(hou)判斷，預重(zhong)(zhong)(zhong)整(zheng)(zheng)計(ji)劃草案(an)經預重(zhong)(zhong)(zhong)整(zheng)(zheng)債權(quan)人大(da)會表決通過進入重(zhong)(zhong)(zhong)整(zheng)(zheng)后(hou)，重(zhong)(zhong)(zhong)整(zheng)(zheng)計(ji)劃通不(bu)過表決或(huo)法(fa)院裁定重(zhong)(zhong)(zhong)整(zheng)(zheng)計(ji)劃失敗的(de)可能性較小(xiao)，整(zheng)(zheng)體風險(xian)可控。

地(di)利方面，是及時(shi)(shi)把握特殊機遇投資機會。中國(guo)東方運用(yong)與(yu)(yu)破產管(guan)(guan)理(li)人(ren)建立的(de)長效溝通機制，第一時(shi)(shi)間(jian)掌握預(yu)重整(zheng)關鍵信息，與(yu)(yu)債權人(ren)、債務(wu)人(ren)、破產管(guan)(guan)理(li)人(ren)開(kai)展多次交流，共同打造了(le)多方共贏的(de)交易(yi)方案。

人(ren)和方面，是(shi)中國(guo)東方頂住壓(ya)力(li)，上下一心，發揮(hui)了不良資產領域專業高效(xiao)的業務能力(li)。該公司總部多個部門舉行專題研討(tao)會(hui)議，前置(zhi)項目審(shen)查、綠色通(tong)道(dao)優先審(shen)批，以極高的效(xiao)率取得了項目批復(fu)，為項目投標爭取了寶貴時間(jian)。

思考：AMC如何發揮更大紓困作用

當前，房地(di)產市場(chang)下行(xing)壓力依然存在，困境項(xiang)目救(jiu)助(zhu)的復(fu)雜性(xing)、時效性(xing)和(he)(he)困難(nan)性(xing)都在不斷提升。房地(di)產行(xing)業仍面臨一些普遍性(xing)困難(nan)，主要是社會預期偏弱、市場(chang)尚未回暖、有效需求不足導致較多項(xiang)目銷售去(qu)化困難(nan)，疊加外部環(huan)境的復(fu)雜性(xing)、嚴峻性(xing)和(he)(he)不確定性(xing)上升，行(xing)業進入了新一輪的去(qu)庫(ku)存周期。

近期(qi)召開的(de)政(zheng)治(zhi)局會(hui)議(yi)首次提出“統籌消化(hua)存量房產和優化(hua)增量住(zhu)房的(de)政(zheng)策措施”，是中央結合(he)房地(di)產市場供求關(guan)系變化(hua)作出的(de)新(xin)部署。

AMC欲發揮(hui)更大的紓困救(jiu)助(zhu)作用(yong)，還(huan)需要相(xiang)關專項政策特別是資(zi)金(jin)成本、專項政策的支(zhi)持。“比如，延續專項再貸款資(zi)金(jin)和階段性(xing)豁免(mian)政策等。因為部分項目在(zai)銷售去(qu)化困難的同(tong)時，存量債務風險仍在(zai)不斷累積，環環相(xiang)扣使得困境項目深陷泥(ni)潭，救(jiu)助(zhu)難度不斷加(jia)大，需要以時間換空間，分步(bu)分批地解決問題。”中(zhong)國(guo)東方(fang)相(xiang)關負責人對記者表示。

事(shi)實(shi)(shi)上，AMC機構已(yi)經(jing)積累了(le)在(zai)不(bu)同(tong)模(mo)式(shi)(shi)下的(de)(de)操作經(jing)驗。以中國東(dong)方(fang)為(wei)例，譬如，在(zai)市(shi)(shi)場化(hua)并購業(ye)(ye)務模(mo)式(shi)(shi)下，聯(lian)合地方(fang)政(zheng)府，引(yin)入地方(fang)國企(qi)(qi)，通(tong)過“資(zi)產(chan)(chan)購買+代建+實(shi)(shi)質性重(zhong)(zhong)組”的(de)(de)方(fang)式(shi)(shi)，對(dui)某項目(mu)進行資(zi)產(chan)(chan)重(zhong)(zhong)組、債(zhai)務重(zhong)(zhong)組、管理重(zhong)(zhong)組等(deng)實(shi)(shi)質性重(zhong)(zhong)組，實(shi)(shi)現項目(mu)復(fu)(fu)工復(fu)(fu)產(chan)(chan)；在(zai)破(po)產(chan)(chan)重(zhong)(zhong)整(zheng)、共益債(zhai)業(ye)(ye)務模(mo)式(shi)(shi)下，作為(wei)重(zhong)(zhong)整(zheng)投資(zi)人參與(yu)昆明某項目(mu)的(de)(de)破(po)產(chan)(chan)重(zhong)(zhong)整(zheng)，化(hua)解困(kun)境企(qi)(qi)業(ye)(ye)高達171.74億(yi)元(yuan)的(de)(de)存量(liang)不(bu)良債(zhai)務，引(yin)入代建方(fang)實(shi)(shi)現爛尾項目(mu)復(fu)(fu)工，盤活企(qi)(qi)業(ye)(ye)資(zi)產(chan)(chan)，主(zhu)導企(qi)(qi)業(ye)(ye)恢復(fu)(fu)正常(chang)運(yun)營；在(zai)紓困(kun)代建業(ye)(ye)務模(mo)式(shi)(shi)下，采(cai)取“市(shi)(shi)場化(hua)法治化(hua)+政(zheng)府行政(zheng)賦能(neng)+央企(qi)(qi)國企(qi)(qi)產(chan)(chan)融協(xie)同(tong)”模(mo)式(shi)(shi)，在(zai)深(shen)圳市(shi)(shi)政(zheng)府的(de)(de)支持下，協(xie)助化(hua)解某房企(qi)(qi)財富到(dao)期未能(neng)兌付等(deng)問題所引(yin)發的(de)(de)各種(zhong)問題。

據《中國金融(rong)不良(liang)資(zi)產(chan)(chan)市(shi)場調查(cha)報告2024》，市(shi)場參與者普遍建議(yi)，推(tui)進房(fang)地(di)產(chan)(chan)企業風(feng)險化(hua)解需要涵蓋資(zi)產(chan)(chan)和負債(zhai)兩端的全面系統(tong)化(hua)的政策舉措。一是積(ji)極探(tan)索將(jiang)部分閑置商品房(fang)轉化(hua)為保障性住房(fang)，加(jia)快推(tui)動房(fang)地(di)產(chan)(chan)企業去庫存；二是適度加(jia)大房(fang)地(di)產(chan)(chan)企業融(rong)資(zi)支持，推(tui)動更好地(di)修(xiu)復資(zi)產(chan)(chan)負債(zhai)表。