21世紀經濟報道特約記者陳莎莫 北京報道

       近(jin)日，中國(guo)交建公(gong)告稱，公(gong)司董(dong)事會審議通過《關(guan)于中交海投投資(zi)鳳(feng)凰(huang)島(dao)重(zhong)整(zheng)項目(mu)的(de)(de)議案》，同意公(gong)司附屬中交海洋投資(zi)控股(gu)有(you)限公(gong)司參(can)與鳳(feng)凰(huang)島(dao)重(zhong)整(zheng)項目(mu)，參(can)與投資(zi)鳳(feng)凰(huang)島(dao)重(zhong)整(zheng)項目(mu)公(gong)司的(de)(de)股(gu)比不(bu)超過82.48%，貨幣資(zi)金投資(zi)金額(e)不(bu)超過11.05億元。

       2022年6月，三(san)亞(ya)市中級人民(min)法院以三(san)亞(ya)鳳(feng)凰(huang)島(dao)國際郵輪(lun)(lun)港發展(zhan)有限(xian)公(gong)司(si)（簡(jian)稱“鳳(feng)凰(huang)島(dao)郵輪(lun)(lun)港公(gong)司(si)”）不(bu)能(neng)清償到(dao)期(qi)債(zhai)務(wu)且資不(bu)抵債(zhai)為由(you)，裁定受理債(zhai)權人三(san)亞(ya)發展(zhan)控(kong)股有限(xian)公(gong)司(si)對其進行(xing)重(zhong)整的申請。

       中(zhong)(zhong)國交(jiao)建(jian)持有鳳凰島(dao)(dao)郵輪(lun)港公司(si)45%股權，自(zi)2014年投(tou)資并(bing)控制該(gai)公司(si)至(zhi)今，海南歷經環保風暴及(ji)限(xian)購限(xian)售等一系列事件，中(zhong)(zhong)國交(jiao)建(jian)的這筆投(tou)資的回報遠未(wei)達到預期。若成(cheng)功參與此次(ci)重整，中(zhong)(zhong)國交(jiao)建(jian)將(jiang)“重啟(qi)”鳳凰島(dao)(dao)項(xiang)目。

       “參與三亞鳳(feng)(feng)凰(huang)島項(xiang)目(mu)(mu)公司重(zhong)整(zheng)，表明(ming)中國交(jiao)建對于(yu)該項(xiang)目(mu)(mu)仍有濃厚的興趣。雖然之前在鳳(feng)(feng)凰(huang)島項(xiang)目(mu)(mu)上(shang)遭遇了虧損，但(dan)中國交(jiao)建可能看到(dao)了重(zhong)整(zheng)鳳(feng)(feng)凰(huang)島的潛在機會和價值。”中國企業資本聯(lian)盟副理事長柏文喜指出。

鳳凰島變遷

       鳳凰(huang)島位于(yu)海(hai)南省三亞市，是由人工填(tian)海(hai)造地(di)形(xing)成(cheng)的(de)島，最初(chu)該島的(de)建設用(yong)地(di)被劃定為(wei)港口建設用(yong)地(di)，不存在住宅(zhai)用(yong)地(di)等其(qi)他(ta)性質(zhi)的(de)商(shang)業開發(fa)利用(yong)情況。

       幾經調整，最終在(zai)(zai)2008年3月，三(san)(san)亞(ya)市(shi)規劃(hua)建設局(ju)同意(yi)三(san)(san)亞(ya)鳳(feng)凰島發展(zhan)有(you)限公司在(zai)(zai)三(san)(san)宗地(di)塊上新建三(san)(san)亞(ya)鳳(feng)凰島國際養生(sheng)度假中心項目的5棟公寓樓，這些公寓在(zai)(zai)2010年開(kai)盤(pan)并熱銷(xiao)。

       中國(guo)交建(jian)于2014年(nian)入主鳳(feng)(feng)凰島項目(mu)公司，當年(nian)，中國(guo)交建(jian)以(yi)10億元收購鳳(feng)(feng)凰島郵輪(lun)港(gang)公司45%的股(gu)權，同時三亞鈺晟投資有限公司將其持(chi)有的鳳(feng)(feng)凰島郵輪(lun)港(gang)公司10%股(gu)權對應的決(jue)(jue)策(ce)權授(shou)予(yu)中國(guo)交建(jian)行使(shi)。因此(ci)，中國(guo)交建(jian)持(chi)有了該(gai)公司55%決(jue)(jue)策(ce)權，實際(ji)性控制了該(gai)公司。

       上述交易完成后，鳳凰島郵輪港公(gong)司(si)(si)收(shou)購三(san)亞鳳凰島發(fa)展(zhan)有限公(gong)司(si)(si)、三(san)亞鳳凰島置業有限公(gong)司(si)(si)的(de)100%股權。

       中國(guo)交建為這些股權收購支出了49.624億元(yuan)。該公(gong)司表示，投資鳳(feng)凰(huang)(huang)島有利(li)于公(gong)司培育(yu)新的經濟(ji)增長點，可實施對三亞(ya)鳳(feng)凰(huang)(huang)島一期資產的整(zheng)合和(he)后續滾動開(kai)發(fa)，進而對三亞(ya)鳳(feng)凰(huang)(huang)島二期建設開(kai)發(fa)運營，在獲(huo)取投資收益的同時擴(kuo)大中國(guo)交建品牌認知(zhi)度(du)和(he)影(ying)響力。

       不(bu)過，由于(yu)環保(bao)問題，中國交建對(dui)鳳(feng)凰島項目的設想未能實現(xian)。

       2017年，中(zhong)央第四環境保(bao)護督察組進(jin)駐海南省，鳳(feng)凰島(dao)被指以(yi)國(guo)際客(ke)運港和郵輪港名(ming)義取得海域(yu)使(shi)用權，但實際主要用于房地產和酒店開發，由(you)于填(tian)島(dao)造成水流變化，三亞灣西部岸線遭到侵蝕(shi)。此(ci)后，鳳(feng)凰島(dao)被要求停工整改，并于2018年2月恢復經營建設(she)。

       2019年，中央(yang)第三生態環保督察組再次進駐(zhu)海南(nan)省開展督察工作，次年，鳳凰島(dao)被點名項目整改不到位，被要(yao)求僅保留(liu)二島(dao)國際郵(you)輪母港(gang)碼頭(tou)，拆(chai)除(chu)其(qi)余部分。2022年3月，鳳凰島(dao)二島(dao)工程完成拆(chai)除(chu)。

       中國交建對鳳凰島的(de)投資回報也遠未達到預期。

       該公司2023年上半年財報顯(xian)示，截至(zhi)今年6月底(di)，鳳凰島郵輪港公司關(guan)聯的長期應收款及應收質保(bao)金約為40.73億元，其中39.25億元計提壞賬準備。

       目前，鳳凰(huang)島(dao)郵輪(lun)港(gang)公(gong)(gong)司(si)(si)已資(zi)不抵債。據(ju)中國交(jiao)建2022年6月發布的公(gong)(gong)告，截至2021年底，鳳凰(huang)島(dao)郵輪(lun)港(gang)公(gong)(gong)司(si)(si)資(zi)產總額約為50.40億(yi)元，負債總額約為186.05億(yi)元。中國交(jiao)建及控股(gu)(gu)子公(gong)(gong)司(si)(si)對該公(gong)(gong)司(si)(si)股(gu)(gu)權(quan)投資(zi)為10億(yi)元，已對其權(quan)益法核算至0元。

機遇挑戰并存

       中國(guo)交建折戟鳳凰島項目的同(tong)時，曾涌入當地樓市的投資客也面(mian)臨投資大幅縮水。

       2010年，鳳(feng)凰島一期首批公寓(yu)開盤，成交均(jun)價(jia)超6萬(wan)(wan)元/平(ping)方米(mi)。當地房產中介(jie)介(jie)紹，2011年時(shi)炒房客涌入(ru)，房價(jia)一度達10萬(wan)(wan)至(zhi)14萬(wan)(wan)元/平(ping)方米(mi)。

       歷經(jing)環(huan)保風(feng)暴下(xia)的開發(fa)停滯、海南全域限購(gou)后(hou)，鳳凰(huang)島公寓房(fang)價已大幅(fu)下(xia)降。

       目前(qian)，貝殼平臺(tai)掛牌的14套鳳凰(huang)島二手(shou)公寓掛牌均(jun)價約為3.57萬(wan)元(yuan)/平方(fang)米(mi)，銷售(shou)單(dan)價介(jie)于3.25萬(wan)元(yuan)至(zhi)10.71萬(wan)元(yuan)之間。

       多位當地中介(jie)告(gao)訴記者，看外(wai)(wai)海(hai)(hai)的(de)二手房(fang)單價(jia)(jia)大概(gai)在7萬至10萬元/平(ping)方米，外(wai)(wai)海(hai)(hai)的(de)視野好(hao)，但(dan)有(you)價(jia)(jia)無市，買(mai)的(de)人(ren)少；看內海(hai)(hai)的(de)單價(jia)(jia)則約為4萬元/平(ping)方米。此(ci)外(wai)(wai)，購買(mai)這些公寓還要支付成交(jiao)價(jia)(jia)20%至30%的(de)稅費(fei)。

       據當地房產中(zhong)介介紹，鳳凰島一期開發已(yi)相對(dui)(dui)成(cheng)熟，雖有部分(fen)空地，但(dan)目前用于(yu)停放直升(sheng)機。島內郵輪、沖浪等項目目前正常(chang)營(ying)(ying)業，公寓多數是(shi)對(dui)(dui)外經營(ying)(ying)的民宿、酒店。

       參與鳳凰島項目公司重整，中(zhong)國交建只能在二期地塊(kuai)有所施(shi)展。

       根據三亞(ya)市規劃(hua)(hua)委員會2018年11月發布的《中(zhong)國(guo)（海南）自由貿(mao)易(yi)試(shi)驗區(qu)三亞(ya)總部(bu)經濟區(qu)及(ji)(ji)中(zhong)央商務區(qu)規劃(hua)(hua)設計方案》及(ji)(ji)啟動區(qu)控(kong)制性詳細規劃(hua)(hua)的批(pi)前公示，鳳凰島(dao)的定位是國(guo)際郵輪母港配套(tao)服務，二(er)期全域(yu)規劃(hua)(hua)為郵輪母港配套(tao)設施建(jian)設用地。

       根據上(shang)述規劃(hua)看(kan)，在(zai)鳳凰(huang)島(dao)(dao)二期打造房(fang)地(di)產項目的可(ke)能性并不大，國(guo)際郵輪母港則(ze)存在(zai)發(fa)展空間。前述人士也(ye)認為(wei)，中國(guo)交建再投資鳳凰(huang)島(dao)(dao)，應該是在(zai)島(dao)(dao)內建設游玩設施。

  ;     業內認為，鳳凰島(dao)二(er)期建(jian)設郵輪母港有政策優勢，據(ju)(ju)《海(hai)南自(zi)由貿易(yi)港建(jian)設總體方(fang)案(an)》，要加(jia)快三亞向國際郵輪母港發展，支持建(jian)設郵輪旅游試驗區，吸引國際郵輪注冊。根據(ju)(ju)《海(hai)南自(zi)由貿易(yi)港口(kou)岸建(jian)設“十四五”規(gui)劃（2021-2025）》，預(yu)計到2025年，三亞鳳凰島(dao)郵輪港旅客吞吐量約為20萬人次。

       柏文喜認為(wei)，重整(zheng)鳳凰島(dao)項目可為(wei)中國交(jiao)建帶來多(duo)方面的(de)好處，中國交(jiao)建在(zai)基(ji)礎設施建設、房(fang)地(di)產開發等(deng)領域擁有豐富的(de)經驗(yan)和(he)資源，這些經驗(yan)和(he)資源可以(yi)在(zai)鳳凰島(dao)重整(zheng)中得到(dao)充分(fen)利(li)用。此外，鳳凰島(dao)位于海南旅游度假(jia)區，具有獨特(te)的(de)地(di)理優勢和(he)自(zi)然資源，重整(zheng)后可以(yi)發展成為(wei)高端旅游、休閑、度假(jia)勝地(di)，符合中國交(jiao)建的(de)戰略發展方向(xiang)。

       其進一(yi)(yi)步指出，鳳凰島(dao)項(xiang)目的重整(zheng)也面(mian)臨(lin)著一(yi)(yi)些(xie)挑戰，首先是(shi)政策風(feng)險(xian)較大，填海造(zao)地(di)(di)和房地(di)(di)產開發受(shou)到(dao)嚴格限(xian)制，未來政策變化可能(neng)會對項(xiang)目產生負面(mian)影響。其次，項(xiang)目本身(shen)存在較高的風(feng)險(xian)和不確定(ding)性，例如投資規模大、開發周期(qi)長(chang)、市場需求變化等，這些(xie)因素可能(neng)會影響到(dao)項(xiang)目的盈(ying)利能(neng)力和回報。

       總體而言，柏文喜(xi)認為(wei)，中國(guo)交(jiao)建(jian)重(zhong)啟鳳(feng)凰(huang)島項(xiang)目(mu)的(de)前景存在不(bu)確定(ding)性(xing)。雖然項(xiang)目(mu)具有一定(ding)的(de)潛力(li)和(he)吸引(yin)力(li)，但也(ye)面臨著(zhu)較大的(de)風(feng)險(xian)和(he)挑(tiao)戰，公(gong)司需要充分(fen)評估和(he)應對各(ge)種(zhong)風(feng)險(xian)因(yin)素，制定(ding)可(ke)行的(de)開發計劃和(he)商業模(mo)式，以確保項(xiang)目(mu)的(de)成功(gong)實施(shi)和(he)盈(ying)利。同(tong)時，與當地政府和(he)相關利益方(fang)進行積極(ji)溝通和(he)合作，也(ye)是項(xiang)目(mu)成功(gong)的(de)關鍵因(yin)素之(zhi)一。