21世紀經濟報道記者柳寧馨  杭州報道

2021年(nian)(nian)畢業后來(lai)杭州(zhou)工作2年(nian)(nian)的小紅（化名），今年(nian)(nian)年(nian)(nian)初在杭州(zhou)購買了首套(tao)房(fang)。

她告訴21世(shi)紀經濟報道記者，“作為新(xin)(xin)(xin)杭州人，我(wo)對住房(fang)有剛需，去(qu)年先關注二(er)手房(fang)，沒找(zhao)到合適(shi)的價位和房(fang)型(xing)，后來通(tong)過朋友介(jie)紹、經新(xin)(xin)(xin)媒體平臺了解新(xin)(xin)(xin)樓盤，趁著樓市比較低迷，就入(ru)手了。”

計劃買房的一年多內，小紅也經歷了杭州樓市由高漲期轉向低谷期，這也是近一年來眾多強二線城市房地產市場的變化縮影。在房地產供需關系發生轉變的情況下，今年下半年，強二線城市頻頻調整房地產政策，取消或部分取消限購政策，調整土地限價、新房限價政策。

大量房產(chan)去庫(ku)存仍(reng)然艱難。根據(ju)國(guo)家統計(ji)局最新公(gong)布的數據(ju)，今年前11個(ge)月，全(quan)國(guo)商品房銷售面(mian)積同比(bi)增(zeng)速為-8.0%，相比(bi)前9個(ge)月的-7.8%跌幅繼續擴大，同期，全(quan)國(guo)商品房待售面(mian)積同比(bi)增(zeng)速為18.0%，出(chu)現了連(lian)續27個(ge)月的同比(bi)正增(zeng)長態勢。

此前，為(wei)了抑制炒房、穩定市(shi)場，我國對房地產嚴格(ge)調(diao)(diao)控主要采用(yong)限(xian)(xian)(xian)制性樓市(shi)調(diao)(diao)控政策(ce)，主要包括(kuo)限(xian)(xian)(xian)購(gou)、限(xian)(xian)(xian)貸、限(xian)(xian)(xian)售、限(xian)(xian)(xian)價(jia)以及限(xian)(xian)(xian)商，其中，限(xian)(xian)(xian)購(gou)、限(xian)(xian)(xian)價(jia)的政策(ce)信號導(dao)向更加明顯。當前，這一政策(ce)導(dao)向明顯轉變，今年(nian)全國基本已全面執行首套住房“認房不認貸”政策(ce)，強二(er)線城市(shi)比如杭州、南京、蘇州、廈門、成都等紛(fen)紛(fen)放(fang)松或放(fang)開(kai)限(xian)(xian)(xian)購(gou)，也出現部分放(fang)開(kai)限(xian)(xian)(xian)價(jia)。

杭州樓市“下半場”繼續放松

12月14日，北京(jing)、上(shang)海分別調(diao)(diao)整優(you)化了房地(di)產政(zheng)策，包括降低(di)首(shou)套(tao)、二套(tao)住房首(shou)付比例等(deng)。廣(guang)東省住房政(zheng)策研究中心(xin)首(shou)席(xi)研究員李宇嘉在接(jie)受(shou)21世紀經(jing)濟(ji)報道記(ji)者(zhe)采訪時表(biao)示(shi)，一線(xian)城市(shi)(shi)(shi)放松樓市(shi)(shi)(shi)調(diao)(diao)控政(zheng)策，對(dui)強二線(xian)城市(shi)(shi)(shi)可能(neng)帶來影響，“越是在房地(di)產行(xing)業(ye)下(xia)行(xing)階段，購(gou)房者(zhe)就更愿(yuan)意在高能(neng)級城市(shi)(shi)(shi)購(gou)置房產，對(dui)于尋求資產保(bao)值的人群而言，一線(xian)城市(shi)(shi)(shi)購(gou)房門(men)檻下(xia)降會釋(shi)放一波在當地(di)的購(gou)房需求。”

對于成都、杭(hang)州、廈門(men)等(deng)強(qiang)二線城市(shi)而言，未來樓市(shi)走向將如何(he)發展？21世紀(ji)經濟報道記(ji)者近期走訪了(le)杭(hang)州多個售樓處(chu)和(he)房(fang)地產(chan)中介處(chu)，了(le)解(jie)以杭(hang)州為代表的房(fang)地產(chan)市(shi)場具體情況。

在眾多強(qiang)二線(xian)城市(shi)中，杭(hang)州樓(lou)市(shi)情(qing)況有一些特殊(shu)性，一是因為(wei)此前大量投資客涌(yong)入杭(hang)州，“炒房(fang)”氛(fen)圍形成杭(hang)州樓(lou)市(shi)的(de)高漲勢(shi)(shi)頭，尤其在一二手價格倒掛的(de)市(shi)場(chang)上，杭(hang)州新房(fang)“萬人搖”時常(chang)(chang)出現(xian)；二是杭(hang)州的(de)土地財(cai)政依賴(lai)度常(chang)(chang)年(nian)居于(yu)全(quan)國前列，此外(wai)杭(hang)州住戶杠桿率也(ye)非常(chang)(chang)高，房(fang)地產市(shi)場(chang)的(de)穩定走勢(shi)(shi)對城市(shi)發展十(shi)分重(zhong)要(yao)。

當房(fang)地(di)產(chan)市(shi)(shi)(shi)場下行(xing)趨勢明(ming)顯(xian)時(shi)，除了一二線城市(shi)(shi)(shi)樓市(shi)(shi)(shi)政策體現明(ming)顯(xian)政策信號(hao)，杭(hang)州如何(he)調(diao)控、何(he)時(shi)調(diao)控成為其他強二線城市(shi)(shi)(shi)的重要關注點。

杭(hang)州我(wo)愛我(wo)家置業顧問胡經理告訴21世紀經濟報(bao)道(dao)記者，2009年-2016年，杭(hang)州主要是階段性(xing)“炒房”，房企快速拿(na)地、建房交付，投資者迅速入市(shi)、增加杠桿，為了(le)抑制房地產市(shi)場過熱(re)，杭(hang)州2018年正式實行搖號購房政(zheng)策，也催生了(le)“萬人搖”這個新(xin)名(ming)詞。

據杭州(zhou)日報報道，在(zai)2018年-2021年三年間(jian)，杭州(zhou)樓市出現32次“萬人(ren)搖”，一二(er)(er)手價(jia)格倒掛明顯。例如，錢(qian)江(jiang)世紀城板(ban)塊(kuai)的融信保利創(chuang)世紀新房(fang)高(gao)層(ceng)均價(jia)為34700元/平(ping)方(fang)米，近期高(gao)層(ceng)二(er)(er)手成交均價(jia)在(zai)65000元/平(ping)方(fang)米以(yi)上，未來科(ke)技城板(ban)塊(kuai)的華夏四季新房(fang)高(gao)層(ceng)均價(jia)為26500元/平(ping)方(fang)米，近期高(gao)層(ceng)二(er)(er)手成交均價(jia)在(zai)45000元/平(ping)方(fang)米左右。

不過，隨著整體房(fang)地產(chan)市(shi)(shi)場(chang)下行，杭州樓市(shi)(shi)的嚴(yan)格調控逐漸松動。今(jin)年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)，杭州樓市(shi)(shi)政策(ce)較早過渡到(dao)“按區施策(ce)、一區一策(ce)”方向，調整差異(yi)化限購范圍。

杭州亞運會結束后，10月(yue)16日，“杭六條”出臺，重點調整(zheng)限(xian)購(gou)范圍(wei)，住房限(xian)購(gou)范圍(wei)縮小為上城(cheng)區(qu)(qu)、拱(gong)墅區(qu)(qu)、西湖區(qu)(qu)、濱(bin)江區(qu)(qu)，全(quan)城(cheng)降低(di)首(shou)(shou)(shou)付比例。此(ci)外，杭州10月(yue)25日再次調整(zheng)了(le)公積(ji)金政策，限(xian)購(gou)區(qu)(qu)首(shou)(shou)(shou)套首(shou)(shou)(shou)付比例最低(di)為25%，非限(xian)購(gou)區(qu)(qu)最低(di)為20%。

而(er)最新(xin)的(de)政策是，杭州(zhou)放開(kai)了土地(di)限(xian)價(jia)、部分(fen)取消(xiao)新(xin)房限(xian)價(jia)。11月9日，杭州(zhou)出(chu)臺土地(di)新(xin)政，取消(xiao)土地(di)限(xian)價(jia)，恢復(fu)(fu)“價(jia)高(gao)者得(de)”的(de)競價(jia)方式，同時(shi)富(fu)陽、臨(lin)安、臨(lin)平、錢塘四區取消(xiao)新(xin)房限(xian)價(jia)，但上城、拱墅、濱江、西湖、蕭(xiao)山、余杭六區新(xin)房限(xian)價(jia)仍保持不變。這意味著在2016年后(hou)，杭州(zhou)土地(di)出(chu)讓再(zai)次恢復(fu)(fu)“價(jia)高(gao)者得(de)”。

“搖(yao)(yao)號(hao)”在一定意義上成為過(guo)去式。此次取消新房限價的富陽、臨(lin)安、臨(lin)平(ping)、錢塘四個區(qu)中，絕大部分樓盤已經不需要(yao)搖(yao)(yao)號(hao)，即便搖(yao)(yao)號(hao)也都是(shi)超(chao)高中簽率(lv)，限價已不具備市(shi)場(chang)實際意義。

小紅通過多方了(le)解比(bi)較，確定了(le)意向樓盤，幸運的是她第一次搖號(hao)就買到了(le)房(fang)子，“我當時想盡(jin)量靠(kao)近杭州(zhou)中心位置(zhi)，加上在(zai)蕭山區北(bei)邊住習慣了(le)，于是買了(le)靠(kao)近錢江世紀城(cheng)的寧圍區塊。”

小紅(hong)也透露，由于(yu)目(mu)前杭州(zhou)西(xi)湖和(he)錢(qian)江(jiang)新城板塊(kuai)房產價格(ge)太(tai)高，而濱江(jiang)很多(duo)地方(fang)基建有待完善(shan)，其實(shi)可選擇的地方(fang)不多(duo)，杭州(zhou)的核心區(qu)購(gou)房成本對(dui)剛需購(gou)房者仍然過高。

寧圍(wei)板塊一個新(xin)樓(lou)盤銷售(shou)人員告訴21世紀經(jing)濟報道記者(zhe)，這個樓(lou)盤此(ci)前需要搖號，但(dan)去年(nian)房地產(chan)行情不好(hao)，限購放(fang)開后稍微好(hao)了一些，目前待售(shou)新(xin)房都(dou)有機會買(mai)到。

“這邊的主要(yao)購買人群是在錢(qian)江(jiang)新(xin)城、奧(ao)體(ti)中心和濱江(jiang)上班(ban)的人，他(ta)們手上有300萬(wan)(wan)-400萬(wan)(wan)元(yuan)的購房預算，其實選擇(ze)很有限，如果對地(di)段有要(yao)求，基本(ben)就是錢(qian)江(jiang)世紀(ji)城毗鄰板塊，錢(qian)江(jiang)世紀(ji)城核心區大(da)部分(fen)是改善型房源(yuan)，戶(hu)型更(geng)大(da)、總(zong)價(jia)更(geng)高，總(zong)價(jia)基本(ben)在550萬(wan)(wan)元(yuan)以上。”該樓盤銷(xiao)售人員說(shuo)。

強二線城市逐步放開限購、限價

以最新(xin)的(de)(de)房(fang)地產政(zheng)策走向看，放開(kai)限(xian)購(gou)、限(xian)價是強二線(xian)城市的(de)(de)趨(qu)勢(shi)。目前，包括杭州在內(nei)的(de)(de)16座(zuo)城市已經不再設(she)地價上限(xian)。

過去幾年，強二線(xian)城(cheng)市(shi)除(chu)限購之外的調控政(zheng)策均出(chu)現(xian)松動。去年12月以來，多(duo)個熱點(dian)城(cheng)市(shi)著(zhu)眼于調整(zheng)樓市(shi)限購政(zheng)策，但仍以優化(hua)為主，有(you)城(cheng)市(shi)選擇在限購方面放松，同時收(shou)緊(jin)限售。

今(jin)年，強二線城市則(ze)重點在(zai)限(xian)購方面(mian)打開(kai)政策口子。

今(jin)年(nian)下半(ban)年(nian)，新一輪(lun)樓市(shi)(shi)調整(zheng)明顯(xian)開啟。7月24日，中央政(zheng)(zheng)治局會議定調，適應我國房(fang)地產市(shi)(shi)場(chang)供求關系發(fa)生重大變(bian)化的新形勢，適時調整(zheng)優(you)化房(fang)地產政(zheng)(zheng)策(ce)。隨后，8月底，央行(xing)發(fa)布(bu)房(fang)貸(dai)利(li)率新政(zheng)(zheng)，包括一線城市(shi)(shi)在內全(quan)國各城市(shi)(shi)宣布(bu)執行(xing)“認房(fang)不認貸(dai)”政(zheng)(zheng)策(ce)。

9月上旬，房地產調控(kong)政(zheng)策密集發布，強二線(xian)城市(shi)率先啟(qi)動。9月以來，南(nan)京、大連(lian)、蘭州(zhou)(zhou)、濟南(nan)、青島(dao)、鄭州(zhou)(zhou)等(deng)多個城市(shi)全(quan)面取消了限購政(zheng)策。

9月7日(ri)，南京市(shi)在(zai)同類城(cheng)市(shi)中(zhong)率先全面放(fang)開限(xian)購(gou)；10月16日(ri)，杭(hang)州發布(bu)“杭(hang)六條”樓市(shi)新(xin)政，住房限(xian)購(gou)范圍(wei)縮小為上(shang)城(cheng)區(qu)、拱墅區(qu)、西湖區(qu)、濱江區(qu)；11月15日(ri)，廈門優化房地產政策(ce)，全市(shi)限(xian)購(gou)措施全面解除。

從今年下半年來看，成都則是最早同時(shi)放開(kai)限(xian)(xian)購、限(xian)(xian)價(jia)的強(qiang)二線城市。9月(yue)26日，成都出臺了(le)調整住房限(xian)(xian)購、限(xian)(xian)價(jia)等14條措施，解(jie)除(chu)144平方米以上大(da)戶型的限(xian)(xian)購政策(ce)，同時(shi)還全面解(jie)除(chu)了(le)新出讓土地(di)的限(xian)(xian)價(jia)政策(ce)，這是首個強(qiang)二線城市明確全面解(jie)除(chu)限(xian)(xian)價(jia)政策(ce)。成都調整住房限(xian)(xian)價(jia)措施主要體現為，新房由企業自(zi)主定價(jia)，二手房不(bu)再(zai)執行參(can)考(kao)價(jia)。

李宇嘉認為，對(dui)熱點城市(shi)(shi)(shi)而言，限(xian)購(gou)政策保留(liu)的意義(yi)在(zai)于(yu)“房(fang)住(zhu)不炒”，如(ru)果完全(quan)放開限(xian)購(gou)，就意味(wei)著人們可以(yi)隨便(bian)炒房(fang)，因此，強二(er)線(xian)城市(shi)(shi)(shi)或者高(gao)能(neng)級城市(shi)(shi)(shi)還(huan)是要保留(liu)一(yi)(yi)些區域(yu)的限(xian)購(gou)，但未來的趨(qu)勢是，限(xian)購(gou)區域(yu)會越(yue)來越(yue)窄。而供(gong)求關系極容易緊(jin)張、跌(die)落彈性大的城市(shi)(shi)(shi)可能(neng)會保留(liu)一(yi)(yi)些限(xian)購(gou)區域(yu)，“但目(mu)前來看(kan)，廈門(men)也已(yi)全(quan)面放開限(xian)購(gou)。”

以杭州為(wei)例，錢(qian)江世紀城(cheng)、奧體中(zhong)心(xin)和未(wei)來(lai)科(ke)技(ji)城(cheng)都是熱門板塊(kuai)，此前還存(cun)在限購問題(ti)，但(dan)最新(xin)的“杭六條”放開了這些(xie)區域的限購，購房(fang)者不(bu)再受套(tao)數、戶口(kou)和社保等限制。

“杭州放(fang)開(kai)土地(di)(di)限(xian)價后，房(fang)企拿地(di)(di)成本會越來越高，開(kai)發商會形成競爭狀態(tai)。今(jin)年房(fang)地(di)(di)產行情(qing)比較差，對考慮(lv)買房(fang)的剛需(xu)購(gou)房(fang)者可能是(shi)一個好時候(hou)，放(fang)開(kai)限(xian)價后，明年預計(ji)一手房(fang)價格會漲。”胡經理(li)預判認為。

最近(jin)，有強二(er)線城市(shi)(shi)嘗(chang)試(shi)實(shi)際(ji)上放(fang)開新房降價“限(xian)價”。日(ri)前，有多位網友在(zai)蘇州當地12345陽光便民網站上反(fan)饋樓盤降價的情況，稱在(zai)蘇州代管縣級市(shi)(shi)常熟，一項目原本開盤售價為14000元/平方米的房子(zi)，近(jin)期約以初始價62折出售。對此，常熟市(shi)(shi)住建局答復稱，“商品房銷售價格(ge)實(shi)行‘一房一價’，成(cheng)交價格(ge)由(you)雙方協商確定，價格(ge)上下波動屬(shu)于市(shi)(shi)場正常現象。”

這意(yi)味著在土(tu)地限(xian)價(jia)、新房限(xian)價(jia)取消(xiao)之外，樓盤銷售價(jia)格(ge)降價(jia)“限(xian)價(jia)”取消(xiao)也有了(le)想象空(kong)間。

2023年行(xing)至(zhi)尾(wei)聲，限購、限價政策之(zhi)后(hou)，強二(er)線城市(shi)房地產市(shi)場表現和(he)預期如何？庫存主要集中(zhong)在哪(na)些區域？

整(zheng)體(ti)來(lai)看，11月(yue)，二線城市(shi)樓(lou)市(shi)表現仍呈同環(huan)比“雙降(jiang)”趨勢。根(gen)據中指研究院最(zui)新統計(ji)數據，11月(yue)，我國(guo)樓(lou)市(shi)整(zheng)體(ti)同環(huan)比均呈下降(jiang)趨勢，其中二線城市(shi)環(huan)比降(jiang)幅顯(xian)著。

“從強(qiang)二(er)線(xian)城市的庫存(cun)結構看(kan)，整體(ti)外圍庫存(cun)比(bi)較大(da)(da)，大(da)(da)概需要5年以上才能消化完，過去樓市火熱時，各地(di)都在(zai)開發新(xin)區，擴張城市邊界，伴(ban)隨著軌道交通(tong)建設、賣(mai)地(di)賣(mai)房，現(xian)在(zai)城市外圍出(chu)現(xian)大(da)(da)量庫存(cun)，降價幅度(du)大(da)(da)，消化難度(du)也很大(da)(da)。”李宇嘉說。

全(quan)面放松限購、限價只是將強二線城市房地產市場(chang)潛在的需(xu)求(qiu)釋(shi)放出來。長(chang)遠來看(kan)，這些(xie)需(xu)求(qiu)的落地還要看(kan)宏(hong)觀環境、未(wei)來預(yu)期和人口趨勢的變化。

“2024年限(xian)制性樓市調控(kong)政(zheng)策調整的效果(guo)(guo)仍然有限(xian)，市場預期較弱時，人們對多套房(fang)的需求下降，對房(fang)價前(qian)景也不太看好，因此政(zheng)策效果(guo)(guo)和空間都(dou)在明顯收(shou)窄。”李宇嘉說。

易居研(yan)究院(yuan)研(yan)究總(zong)監嚴躍進在(zai)接(jie)受21世紀經濟報道記者(zhe)采(cai)訪時表示，強(qiang)二線城市房(fang)(fang)產市場(chang)尚可，因為有新(xin)市民的買房(fang)(fang)需(xu)求，加(jia)上人口流入優勢，放(fang)開限購(gou)后對市場(chang)的短期(qi)(qi)影響非常迅速(su)，短期(qi)(qi)會出(chu)現不少(shao)購(gou)房(fang)(fang)者(zhe)。長(chang)期(qi)(qi)來(lai)看，放(fang)開限購(gou)也對房(fang)(fang)產市場(chang)有積極(ji)影響。