21世紀經濟報道記者吳抒穎 深圳報道

房地產行(xing)業(ye)處(chu)在變革期(qi)，萬科(ke)董事會主席在萬科(ke)集團2022年會上(shang)的(de)總結發(fa)言對(dui)行(xing)業(ye)發(fa)展進行(xing)了(le)分析(xi)，也對(dui)萬科(ke)今(jin)年的(de)戰略(lve)、組織(zhi)和文化進行(xing)了(le)相應的(de)安排。

郁亮(liang)表(biao)(biao)(biao)示(shi)，外部環境當前的第一(yi)個特征是行業進入縮表(biao)(biao)(biao)出(chu)清階段，而(er)對房(fang)地產(chan)業來(lai)說，縮表(biao)(biao)(biao)出(chu)清就是去金(jin)融化，不允許房(fang)地產(chan)占用過多金(jin)融資源(yuan)，也(ye)不能允許居民(min)因買(mai)房(fang)背負(fu)了高額的債務負(fu)擔(dan)，因為(wei)這些金(jin)融資源(yuan)沒有有效地支持實體經濟。

郁亮指出，今年是萬科破(po)釜沉舟、背水一戰的一年，也是一個新時(shi)代的開始。不要再心存幻想(xiang)，必須要快速(su)、堅決出清。縮表出清對于我們來(lai)說，就是一場生死之戰。“要適應(ying)行業回歸民生屬性這個現(xian)實，不要指望價格上漲。”

以下是(shi)21世紀經濟報道記(ji)者總結的郁亮發言幾個要(yao)點：

1.  房地產回歸民生屬性，不要指望價格上漲

郁亮指出，房地產去(qu)金融化是(shi)一個趨(qu)勢(shi)，也是(shi)痛苦的過(guo)程(cheng)。今年是(shi)萬科背水一戰(zhan)的一年，意思是(shi)指要么死、要么活，沒有中間狀態。如(ru)果能(neng)解決過(guo)去(qu)累積下來的包袱就(jiu)有開始新征程(cheng)的機會，包袱甩(shuai)不掉就(jiu)活不下去(qu)。

郁(yu)亮還談到對(dui)行(xing)業發展新模式的(de)理(li)解。他的(de)預判概括為一個中心(xin)，三個基本(ben)點(dian)。一個中心(xin)，就是解決老百姓居住(zhu)問題。三個基本(ben)點(dian)則分別是房(fang)住(zhu)不炒(chao)、租購并舉(ju)和人—地—房(fang)的(de)匹(pi)配。

其(qi)中，房住不炒其(qi)實是“房住”和“不炒”兩個(ge)方面(mian)。 “房子(zi)是用來住的”這(zhe)個(ge)方面(mian)，是要切(qie)實解決居(ju)民的合理居(ju)住需(xu)求。“不炒”是指盡管可能會放開部分購房限(xian)(xian)制，但還(huan)是不允許炒，漲幅限(xian)(xian)制還(huan)會保留，此外也有如(ru)稅收或限(xian)(xian)制出讓等方式管控(kong)投資投機。

值得留意的是(shi)，郁亮(liang)提(ti)到(dao)，目(mu)前隨著購房需(xu)求(qiu)不(bu)斷(duan)被滿足，總量也在(zai)不(bu)斷(duan)變小。

在(zai)租購(gou)并舉方面，郁(yu)亮認(ren)為，雖(sui)然租賃住房是機會(hui)，但也意(yi)味著(zhu)剛需(xu)(xu)購(gou)房者可以在(zai)“租”和“購(gou)”之(zhi)間做選擇，會(hui)分流買(mai)房子的需(xu)(xu)求，而(er)即使租房需(xu)(xu)求增多也對沖不(bu)了開發(fa)業務賣房子規模的下降。

關(guan)于(yu)人、地、房(fang)(fang)之(zhi)間的(de)匹配關(guan)系(xi)，郁(yu)亮分(fen)析稱，以前(qian)建設用(yong)地指標(biao)的(de)分(fen)配和(he)人口的(de)分(fen)布不(bu)匹配，人口流入(ru)的(de)城市(shi)供應(ying)(ying)普遍不(bu)夠，地與房(fang)(fang)之(zhi)間的(de)關(guan)系(xi)也不(bu)匹配，而在(zai)新發展模(mo)式中，人—地—房(fang)(fang)之(zhi)間的(de)關(guan)系(xi)可(ke)能(neng)會(hui)有所改善。核心、主要城市(shi)的(de)住房(fang)(fang)供應(ying)(ying)會(hui)增加(jia)，過去一(yi)些(xie)出于(yu)限購等原因未被(bei)滿足的(de)改善需求未來有釋放的(de)可(ke)能(neng)。但是(shi)大家要適應(ying)(ying)行業回(hui)歸民生屬(shu)性這個現實(shi)，不(bu)要指望(wang)價格上漲。

2.  樓市黑鐵時代來臨，不要假手于人做“二傳手”

面(mian)對(dui)市(shi)場萎縮后更加白熱化的(de)競爭(zheng)，郁亮說萬科的(de)組織也要適配(pei)。

郁(yu)亮指出，萬(wan)科到了(le)樓(lou)市(shi)黑(hei)鐵(tie)時代(dai)，要找到新的錨(mao)(mao)定點。這個錨(mao)(mao)定點體現(xian)在方(fang)方(fang)面(mian)面(mian)，例如(ru)福利、補貼等(deng)，要與黑(hei)鐵(tie)時代(dai)相適應。在這個時點上，只有一步到位建立新的錨(mao)(mao)定點之(zhi)后再出發，否則擺脫不了(le)樓(lou)市(shi)黃(huang)金時代(dai)的慣性。郁(yu)亮提到，今年萬(wan)科員工的收入(ru)肯(ken)定大幅下調。

根(gen)據郁亮的判斷，房地產(chan)行(xing)業(ye)已經是10%左右的微利(li)行(xing)業(ye)，在流程方面也(ye)需要再造。他以(yi)比(bi)亞迪(di)為例(li)指出，王(wang)傳福(fu)告(gao)訴他比(bi)亞迪(di)除了(le)輪胎跟玻璃不生(sheng)產(chan)別的都(dou)自己生(sheng)產(chan)，因為每(mei)個部(bu)品都(dou)有廠家(jia)，每(mei)個廠家(jia)都(dou)要賺10%的利(li)潤，如果拼起(qi)來就賺不到錢(qian)。

而這與房地產(chan)行(xing)業過(guo)去(qu)的思維大不(bu)相同。郁亮提到(dao)，房地產(chan)過(guo)去(qu)每個環節(jie)都(dou)可以外(wai)包(bao)，每個環節(jie)外(wai)包(bao)出(chu)去(qu)之(zhi)后我們還(huan)能(neng)賺錢，但今天(tian)不(bu)一定還(huan)能(neng)做到(dao)。如果所有的工作都(dou)假手于(yu)人，每個人都(dou)要(yao)賺10%，我們肯定沒(mei)錢賺，所以需要(yao)流程再造(zao)。

郁亮強調，我們現在(zai)很多用成本(ben)加成方式的(de)收費模式都會(hui)被(bei)顛覆掉，過(guo)去(qu)的(de)大(da)手大(da)腳、做二傳手、假手于人，層(ceng)層(ceng)轉(zhuan)包的(de)方式一定是不可(ke)行(xing)的(de)。

3. 一切工作圍繞背水一戰開展，只能以業績論英雄

郁(yu)亮(liang)談到，當前萬科是在背水一戰的(de)情況(kuang)下開展工作(zuo)，一切工作(zuo)都圍繞打(da)仗進行。

在(zai)這(zhe)種背景下，郁亮稱，萬科要強(qiang)績(ji)效。只能(neng)以(yi)輸贏論英(ying)雄，只能(neng)從打贏仗(zhang)的(de)(de)隊伍里(li)面選拔(ba)干部(bu)；管(guan)理(li)人員(yuan)都要全(quan)部(bu)下沉，身(shen)先士卒。在(zai)強(qiang)績(ji)效面前，管(guan)理(li)人員(yuan)如果不能(neng)身(shen)先士卒，不能(neng)主動沉下去是很(hen)有問題(ti)的(de)(de)。

郁亮(liang)強(qiang)調(diao)，在大仗(zhang)面前，即使(shi)有再好的(de)武器，紀律渙散也是(shi)打不贏仗(zhang)。紀律嚴明(ming)不只是(shi)令行(xing)禁止的(de)問題，包(bao)括投資紀律、各(ge)項底線紀律都(dou)要牢牢堅(jian)守。

4. 打好勝仗要做專業高手、全能冠軍和長跑勝將

郁亮在發言的最后對全體發出動員。

郁亮說，只有(you)敢打(da)(da)仗就還有(you)一絲(si)打(da)(da)勝的機會，但不敢打(da)(da)的結(jie)果肯定(ding)是(shi)失(shi)敗(bai)，這個問題我們沒有(you)選擇，只有(you)敢打(da)(da)才能(neng)獲(huo)得一線(xian)生機。

打贏勝仗(zhang)的標準是(shi)(shi)什(shen)么？郁亮(liang)指出(chu)，要以“特(te)別(bie)好(hao)”為標準要求自己才可以。否則(ze)如果不能(neng)做到(dao)特(te)別(bie)好(hao)，只(zhi)是(shi)(shi)奄(yan)奄(yan)一(yi)息沒有什(shen)么意思。特(te)別(bie)好(hao)的三個要求是(shi)(shi)，做專業高手、全能(neng)冠軍、長跑勝將。

郁亮分(fen)析道(dao)，做(zuo)專業(ye)(ye)(ye)高手(shou)(shou)告訴我們(men)不(bu)能滿足(zu)于做(zuo)業(ye)(ye)(ye)余的好手(shou)(shou)，不(bu)要(yao)和自(zi)己(ji)過去比(bi)較(jiao)，而要(yao)與行業(ye)(ye)(ye)中的標桿比(bi)較(jiao)。如果(guo)你已經成(cheng)為行業(ye)(ye)(ye)標桿應(ying)該與更(geng)卓越目標比(bi)較(jiao)。他舉例(li)稱(cheng)，十年(nian)前馬(ma)拉松水(shui)平還不(bu)高的時候，跑進三小時是很不(bu)錯(cuo)的成(cheng)績(ji)，但(dan)過幾年(nian)就不(bu)是了，因為這個成(cheng)績(ji)已經被顛覆，所以要(yao)成(cheng)為專業(ye)(ye)(ye)高手(shou)(shou)才可以做(zuo)到(dao)特別(bie)好。

至于為(wei)什么(me)要(yao)做(zuo)全能冠(guan)軍，郁亮(liang)表示，靠一招鮮吃天下(xia)的時(shi)代已經結束了(le)，現在要(yao)開(kai)發、經營(ying)、服務(wu)并重，這(zhe)也是萬科新(xin)的鐵人(ren)三(san)項(xiang)。只會跑馬拉松還(huan)不(bu)行，我(wo)們(men)還(huan)需要(yao)游泳、單(dan)車(che)都(dou)要(yao)好，必須要(yao)做(zuo)全能冠(guan)軍。因為(wei)只有做(zuo)全能冠(guan)軍才能盈利(li)，過往一樣(yang)分開(kai)做(zuo)單(dan)項(xiang)是無(wu)法賺錢(qian)的。

長跑勝(sheng)將的(de)理解是，萬科必須長期堅(jian)持(chi)、長期堅(jian)守做(zuo)正確的(de)事，不違反紀律，才能夠(gou)讓我們打(da)(da)得(de)特(te)別好(hao)。“如果(guo)我們敢打(da)(da)、會打(da)(da)、愿意合(he)伙打(da)(da)，我們就會贏(ying)，而且會贏(ying)得(de)特(te)別好(hao)。”郁亮(liang)稱。