21世紀經濟報道 記者郭聰聰  8月26日，住房和城鄉建設部與中國人民銀行聯合印發《房地產從業機構反洗錢工作管理辦法》（以下簡稱《辦法》），明確要求房地產開發企業、經紀機構等不得從事洗錢活動，依法履行反洗錢義務，接受反洗錢監督管理與自律管理。

該《辦法》共25條，將于(yu)2025年9月(yue)1日起正式(shi)施行。其出臺(tai)既(ji)是對 2025年1月(yue)1日新修訂實(shi)施的(de)反洗錢(qian)(qian)法相關要求的(de)積極(ji)響(xiang)應(ying)，更標(biao)志著房地產(chan)領域被正式(shi)納(na)入反洗錢(qian)(qian)重點監管范疇，形成與(yu)金(jin)融機構(gou)、其他特定非金(jin)融機構(gou)協同的(de)反洗錢(qian)(qian)監管網(wang)絡(luo)。

房地產曾是洗錢 “溫床”

提(ti)及洗錢(qian)，公眾更多聯想到(dao)金(jin)融機構，但(dan)房地產行(xing)業由于交易金(jin)額大、流程復雜、產業鏈長等特點，令其(qi)衍生出一定的金(jin)融屬(shu)性(xing)，這也使其(qi)被不(bu)法分子瞄準，成為“洗白”黑錢(qian)的通道。

一(yi)位房產行業管理人(ren)員告(gao)訴21世(shi)紀(ji)經濟報(bao)道記者(zhe)，在過(guo)(guo)去，部分房企會通過(guo)(guo)現(xian)金交(jiao)易(yi)折扣(kou)，輔助“螞(ma)蟻搬家(jia)”的(de)方式(shi)洗(xi)白黑錢。例如，房企欠款供應(ying)商500萬元，房企選擇以現(xian)金支付這筆貨款，供應(ying)商收款后(hou)，再(zai)將這筆現(xian)金拆分至多個個人(ren)賬戶逐步存入(ru)銀行，既幫(bang)助房企規避了(le)正常(chang)交(jiao)易(yi)中的(de)稅費，自身(shen)也(ye)通過(guo)(guo)折扣(kou)獲利，而原本的(de) “黑錢” 則通過(guo)(guo)這一(yi)流程轉化為合法資金。

除(chu)了 “螞(ma)蟻搬家” 式操作，“陰陽合(he)同(tong)” 也是(shi)房地(di)產行(xing)業常(chang)見的(de)洗錢(qian)手法。他提到，一些商(shang)鋪由于流動性(xing)較低(di)、價格彈性(xing)大，不少交易就通(tong)過做低(di)商(shang)鋪合(he)同(tong)價格的(de)方式實現洗錢(qian)。例如，一套標價200萬元的(de)商(shang)鋪，實際以100萬元成交，一年后再以95萬元轉(zhuan)手。盡(jin)管賬面虧(kui)損5%，但(dan)相(xiang)比洗錢(qian)行(xing)業通(tong)常(chang)的(de)高(gao)額“手續費”，這類操作仍利(li)潤巨(ju)大。

面對房地產企業這類洗錢等問題，本次《辦法》明確提出。房地產從業機構及其工作人員不得從事洗錢活動或為洗錢活動提供便利。

值得注意的(de)(de)是，不僅企業會(hui)(hui)利用(yong)(yong)房(fang)(fang)地產(chan)行(xing)業洗錢(qian)(qian)，個(ge)人借助該行(xing)業進(jin)行(xing)洗錢(qian)(qian)的(de)(de)行(xing)為也曾十(shi)分猖獗。部分人會(hui)(hui)使用(yong)(yong)來(lai)源不正當(dang)的(de)(de)資金(jin)(jin)以現(xian)(xian)金(jin)(jin)的(de)(de)方式(shi)購置房(fang)(fang)產(chan)，將貨(huo)幣形(xing)態(tai)的(de)(de) “灰色資金(jin)(jin)” 轉(zhuan)化為實(shi)物形(xing)態(tai)的(de)(de)房(fang)(fang)產(chan)；還有(you)些(xie)人會(hui)(hui)將巨額資金(jin)(jin)通過信托或私募的(de)(de)形(xing)式(shi)投入房(fang)(fang)地產(chan)行(xing)業，更有(you)甚者會(hui)(hui)成立空殼(ke)公(gong)司(si)，用(yong)(yong)非(fei)法資金(jin)(jin)購買房(fang)(fang)產(chan)。通過這種方式(shi)，房(fang)(fang)產(chan)登記在(zai)空殼(ke)公(gong)司(si)名下(xia)，而(er)實(shi)際控(kong)制(zhi)人仍(reng)能(neng)間(jian)接掌控(kong)房(fang)(fang)產(chan)，從而(er)實(shi)現(xian)(xian)非(fei)法資金(jin)(jin)的(de)(de)洗白。

事實上，監管對房地產洗錢問題早有警覺。2017年，原銀監會北京監管局就已發布通知，要求房地產開發企業與經紀機構履行反洗錢義務。本次《辦法》的出臺，是首次在部門規章層面，構建起房地產反洗錢的制度框架。

三方面重點內容：識別客戶、報告可疑、十年存檔

《辦法》對房地(di)產(chan)機構(gou)提出三項(xiang)核心反洗錢義務：客戶身份識別、可(ke)疑交易報告及資料保存。

第一，嚴格客戶身份識別。房(fang)(fang)地(di)產機構不(bu)得向身份(fen)不(bu)明的客戶銷(xiao)售(shou)房(fang)(fang)屋或提供(gong)經紀服務(wu)。如(ru)客戶拒絕提供(gong)身份(fen)信(xin)息，機構有權拒絕交(jiao)易，并(bing)應提交(jiao)可疑(yi)交(jiao)易報告(gao)。

第二，強化可疑交易報告機制。房地產從業機構一旦發現或有合理(li)理(li)由(you)懷疑交易涉及洗(xi)錢，應當及時向中國反洗(xi)錢監測分析中心提交可疑交易報告。

第三，資料保存要求。客戶(hu)身份資料與(yu)交易記錄需完整、準確保存，期限不少于十年。

上海易居房地(di)產研究院副院長嚴躍進(jin)告(gao)訴21世紀經(jing)濟報(bao)道(dao)記者，《辦法(fa)》為(wei)房地(di)產行(xing)業反(fan)洗錢工作(zuo)提供了明確的指(zhi)導和規范(fan)，標志(zhi)著我(wo)國(guo)在(zai)防范(fan)金融風險、打擊洗錢犯罪(zui)方面(mian)邁(mai)出了堅(jian)實一步(bu)。

他(ta)指(zhi)出，通過查驗(yan)自然人(ren)、法人(ren)及非法人(ren)組(zu)織的身(shen)份證(zheng)明材料，并留存復印件，房地(di)產從業機構能夠建(jian)立起更為(wei)完善(shan)的客戶身(shen)份檔案，這強化了(le)客戶的身(shen)份識別，將從源頭阻斷洗錢路徑。

其次，《辦法(fa)》強調機(ji)構須建立健(jian)全反洗(xi)錢內(nei)部控(kong)制制度，指定反洗(xi)錢負責部門和(he)人員，定期開展洗(xi)錢風險評估，并采(cai)取相應(ying)管理措(cuo)施，這將完善(shan)機(ji)構的內(nei)部控(kong)制，以構建長效反洗(xi)錢機(ji)制。

此外，《辦法》還(huan)明確房地產行(xing)業(ye)自律(lv)(lv)組織在反洗錢工作(zuo)中的(de)職責，包括制定(ding)自律(lv)(lv)管理規范、識別評(ping)估(gu)風(feng)險、指導機構(gou)合規、協調(diao)報(bao)送可疑(yi)交易報(bao)告等(deng)。這些(xie)措施(shi)有助(zhu)于形(xing)成行(xing)業(ye)自律(lv)(lv)與政府監管的(de)合力，共同構(gou)建(jian)房地產行(xing)業(ye)的(de)反洗錢防線。

最后，《辦法》遵循(xun)基于風險(xian)的(de)原則(ze)，對不同洗錢風險(xian)的(de)房地產(chan)從(cong)業機(ji)構(gou)確定與風險(xian)相匹配(pei)的(de)監(jian)管措施。這(zhe)種差(cha)異化的(de)監(jian)管方式，既能(neng)夠確保高風險(xian)機(ji)構(gou)得到更(geng) 為嚴(yan)格(ge)的(de)監(jian)管，又能(neng)夠避免對低風險(xian)機(ji)構(gou)造成不必要的(de)干(gan)擾，從(cong)而提(ti)高監(jian)管效(xiao)(xiao)率和效(xiao)(xiao)果。

銜接新反洗錢法，應對 FATF國際評估

本次《辦法(fa)》的(de)出(chu)臺是響應2025年(nian)1月1日(ri)新修訂(ding)實(shi)施的(de)反洗錢(qian)法(fa)的(de)要求。該(gai)法(fa)首次將房地(di)產開發企業(ye)、中(zhong)介(jie)機(ji)(ji)構與(yu)貴金(jin)屬及(ji)寶石交易商、律(lv)師事務所、會計師事務所等一并列為“特定非(fei)金(jin)融機(ji)(ji)構”，賦予其明確(que)的(de)反洗錢(qian)義(yi)務主體身(shen)份。

值得注意(yi)(yi)的是，今年4月，司法(fa)部與中國人(ren)民(min)銀行(xing)就共同起草了《律師行(xing)業反洗(xi)錢(qian)工(gong)作管(guan)理辦法(fa)（征求意(yi)(yi)見稿）》，擬將從事(shi)特定法(fa)律服務(wu)(wu)的律師事(shi)務(wu)(wu)所納(na)入反洗(xi)錢(qian)監管(guan)體(ti)系。而在貴金屬與寶石行(xing)業，反洗(xi)錢(qian)新規也(ye)已于(yu)2025年8月1日施(shi)行(xing)，明確要求對人(ren)民(min)幣10萬(wan)元以上(shang)現金交易履(lv)行(xing)反洗(xi)錢(qian)義務(wu)(wu)。

同時，《辦法》的出臺也是應對(dui)金融行動(dong)特(te)別工作組（FATF）第五輪互評估的重要措(cuo)施。

作為(wei)全球反洗(xi)錢領(ling)域最具權威性的國際(ji)組織，FATF的互(hu)評估(gu)結果直(zhi)接關系到(dao)(dao)一(yi)國的金融(rong)國際(ji)形象與跨(kua)境合作環境。當前央行會同住(zhu)建部(bu)等主(zhu)管(guan)部(bu)門(men)密集(ji)出臺相關規章，旨在(zai)(zai)進(jin)一(yi)步完善反洗(xi)錢監(jian)管(guan)體(ti)系，確(que)保在(zai)(zai)2025年FATF第五輪互(hu)評估(gu)中，我國在(zai)(zai)特定(ding)非(fei)金融(rong)機構監(jian)管(guan)領(ling)域達到(dao)(dao)國際(ji)標準。