21世紀經濟報道記者張敏 深圳報道 近日(ri)，國家市場(chang)監(jian)管總(zong)局披(pi)露了(le)一則(ze)收購信息(xi)。太盟投資、高和資本、騰訊、京東、陽光人壽(shou)，直接或通(tong)過(guo)其各自關聯方共同設立(li)合(he)營(ying)企業，并通(tong)過(guo)合(he)營(ying)企業收購大(da)連萬(wan)達(da)商(shang)業管理集團股份(fen)有(you)限公司(si)（以下簡(jian)稱(cheng)“大(da)連萬(wan)達(da)商(shang)管”）直接或間接持有(you)的48家目標公司(si)的100%股權。

這48家公司(si)是萬達廣(guang)場(chang)的項目公司(si)，分布于39個(ge)國內城市，其中包括(kuo)北京、上海、廣(guang)州等一(yi)線城市。

有媒體報道稱(cheng)，此次交易金額將達到500億元。21世紀(ji)經(jing)濟報道記(ji)者向萬(wan)達、太(tai)盟等方面詢問，均未得到確(que)切答復。

但有(you)分(fen)析(xi)人士指出(chu)(chu)，就(jiu)資(zi)(zi)產(chan)體(ti)量來看，這將是繼2017年的(de)(de)“世紀(ji)交易”后，萬(wan)達(da)最大規(gui)模的(de)(de)一次資(zi)(zi)產(chan)出(chu)(chu)售。去年3月，萬(wan)達(da)還(huan)出(chu)(chu)售了旗下(xia)輕(qing)資(zi)(zi)產(chan)業務約30%的(de)(de)股權，獲得資(zi)(zi)金(jin)600億元(yuan)。

近幾年(nian)，萬達遭遇流動(dong)性危機，出售資產和股(gu)權成(cheng)為常態。此次大規模出售資產前(qian)，萬達廣(guang)場早已被擺上(shang)貨架。

但除了資產規模龐(pang)大外，和去年的股權出售一樣，此次交易的主導方仍是太(tai)盟，則不(bu)免引人遐想。

作為亞洲(zhou)知名(ming)的私募股權(quan)投資(zi)機構，太盟投資(zi)曾有過多次拿下標的公(gong)司(si)控制權(quan)的案(an)例。在上(shang)一輪對萬達的投資(zi)中，太盟領銜的投資(zi)者(zhe)團隊，獲(huo)得了新(xin)達盟（投資(zi)者(zhe)入局(ju)后新(xin)成立(li)的輕資(zi)產運營主體(ti)）約(yue)60%的股權(quan)。

此次(ci)交易是(shi)否會帶來股權層面的變化，仍然值得(de)關(guan)注。

沖關之路

萬達(da)(da)廣場是(shi)大連萬達(da)(da)集團最(zui)核心的資產，目(mu)前全國一共開業了400多座萬達(da)(da)廣場，萬達(da)(da)不(bu)僅有運(yun)營權，還(huan)以(yi)重資產的形式持有大部(bu)分資產。

2016年，萬(wan)達商業從港股(gu)完成私有(you)化，并擬登陸A股(gu)。一年后，萬(wan)達遭遇流動性危機，公司將13個(ge)文旅(lv)項目(mu)和77個(ge)酒(jiu)店項目(mu)分別售予融創、富力，作(zuo)價(jia)637億元(yuan)。這(zhe)是當時房地產屆最大的一筆交易，也被稱為“世紀(ji)交易”。

此次交易后，萬達對旗下的輕重(zhong)資產進行拆(chai)分(fen)，并推動(dong)輕資產部(bu)分(fen)赴港上市。

2018年(nian)(nian)(nian)初，騰訊(xun)、蘇寧、融創、京東(dong)與大連(lian)萬達(da)集團(tuan)簽署戰略投(tou)(tou)資(zi)協議，以340億元入股萬達(da)商(shang)業。2021年(nian)(nian)(nian)，作為上市(shi)主體的珠海萬達(da)商(shang)管與22家(jia)投(tou)(tou)資(zi)者(zhe)簽訂了股份轉讓協議，協議不僅對未來三年(nian)(nian)(nian)（2021年(nian)(nian)(nian)至2023年(nian)(nian)(nian)）的業績提出(chu)硬性要求，還設置了一項對賭條款(kuan)：萬達(da)需在(zai)2023年(nian)(nian)(nian)底前完(wan)成上市(shi)，否則要向投(tou)(tou)資(zi)者(zhe)支(zhi)付(fu)股權回購款(kuan)。

完成這兩輪(lun)投資后，珠海萬(wan)達(da)(da)商管全力(li)沖擊港(gang)股。但在多次遞表后，萬(wan)達(da)(da)仍然未能如期敲開港(gang)交所大(da)門。按照對賭協議(yi)，萬(wan)達(da)(da)需要(yao)向投資者支付300億元的回購款。

當時，萬(wan)達(da)沒(mei)有能力支付這筆款項(xiang)。

2023年末，太(tai)盟投資(zi)與(yu)大(da)(da)連(lian)萬達商管宣(xuan)布簽署新投資(zi)協議。太(tai)盟將聯(lian)合其他投資(zi)者，在其2021年的投資(zi)贖回(hui)期滿時，經大(da)(da)連(lian)萬達商管贖回(hui)后，對珠海萬達商管再投資(zi)。

2024年3月，太盟投(tou)資聯(lian)合中信(xin)資本等5家(jia)投(tou)資方，聯(lian)合向(xiang)新(xin)達盟投(tou)資約人(ren)民幣600億元(yuan)。

萬達也付(fu)出不小的(de)代(dai)價。新投(tou)(tou)資人(ren)合(he)計持有(you)新達盟(meng)(meng)60%的(de)股份，大連萬達商管的(de)持股比例從70.15%降至40%。太盟(meng)(meng)投(tou)(tou)資合(he)伙人(ren)兼(jian)中國(guo)區(qu)總裁(cai)黃(huang)德煒擔任新達盟(meng)(meng)董事長兼(jian)法人(ren)。

資產“減負”

萬達很早就意(yi)識到重資產(chan)帶來的資金壓力，并推動萬達廣(guang)(guang)場向輕資產(chan)轉型。但其早期獲取的萬達廣(guang)(guang)場，大多(duo)仍以重資產(chan)形(xing)式持(chi)有。21世紀(ji)經濟報道(dao)記者(zhe)掌握的信(xin)息顯(xian)示，目(mu)前該比例(li)約為60%。

處理這些重資(zi)產，成為萬(wan)達近幾年的主要任(ren)務。

2023年，為緩解(jie)上市未果可能帶來(lai)的資(zi)金壓力，萬(wan)達廣(guang)(guang)場(chang)(chang)被擺上貨架。據不完全統計，至今(jin)已(yi)有20多座(zuo)萬(wan)達廣(guang)(guang)場(chang)(chang)賣出，包(bao)括陽光人壽在內，多只保險資(zi)金接手(shou)。

但(dan)即使在(zai)太盟領(ling)銜投資者入局后，萬達的資金壓力仍未(wei)根本緩(huan)解，并不斷傳出股(gu)權遭遇凍(dong)結等消息。

企(qi)查(cha)查(cha)信息(xi)顯示，今年(nian)(nian)5月8日，王健林持有的(de)大(da)連(lian)(lian)萬達商管3.05億人民(min)幣股權被(bei)凍結，同時被(bei)凍結的(de)，還(huan)有股東孫喜雙持有的(de)2.18億人民(min)幣股權。自2024年(nian)(nian)以來，大(da)連(lian)(lian)萬達商管共出(chu)現8次股權被(bei)凍結的(de)情況(kuang)。

今年以來(lai)，大連(lian)萬(wan)達商(shang)管共四次成(cheng)為被(bei)執(zhi)(zhi)行(xing)人，被(bei)執(zhi)(zhi)行(xing)總金(jin)額為1.39億元(yuan)。最近的一(yi)次在5月(yue)21日(ri)，因為一(yi)宗(zong)保安(an)服務合同(tong)糾紛案件，重慶市江(jiang)津區(qu)人民法院將大連(lian)萬(wan)達商(shang)管列為被(bei)執(zhi)(zhi)行(xing)人，執(zhi)(zhi)行(xing)金(jin)額19.87萬(wan)元(yuan)。

知情人士向21世紀經濟報道記(ji)者(zhe)表示，按照去年(nian)3月簽署的協(xie)議，太盟投資(zi)及新投資(zi)人主要對新達盟負責，對于(yu)大連(lian)萬達商(shang)管乃至大連(lian)萬達集團(tuan)的債務(wu)，并不負有償還責任。

此外，由于(yu)房地產市場(chang)仍處于(yu)深度調整(zheng)期(qi)，通過住宅(zhai)銷(xiao)售(shou)獲取現金流的渠道不(bu)再暢(chang)通。繼續(xu)出售(shou)萬(wan)達(da)廣場(chang)，便成為(wei)萬(wan)達(da)最后的選擇。

股權疑云

與一年前(qian)的股權交易類(lei)似(si)，此次交易仍由太盟主導。

據報(bao)道，太(tai)盟計劃注資約(yue)50億(yi)(yi)元(yuan)認購基金次級份額，承擔主(zhu)要風(feng)險(xian)并(bing)獲取超額收(shou)益；一些國有大行(xing)組成(cheng)的銀團將(jiang)(jiang)提(ti)供300億(yi)(yi)元(yuan)貸(dai)款授信，剩(sheng)下的150億(yi)(yi)元(yuan)將(jiang)(jiang)通過(guo)夾層融(rong)資渠(qu)道募集。

其余4位投資(zi)(zi)(zi)者(zhe)中(zhong)，3個為“熟面孔”，高(gao)和(he)資(zi)(zi)(zi)本(ben)則是(shi)首次入局。公開(kai)信息(xi)顯示，高(gao)和(he)資(zi)(zi)(zi)本(ben)是(shi)商業地產(chan)(chan)私募股(gu)權基金和(he)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)證券(quan)化領域的專業投資(zi)(zi)(zi)機構，專注于一線城市商業地產(chan)(chan)的投資(zi)(zi)(zi)運營。此次交(jiao)易中(zhong)，高(gao)和(he)資(zi)(zi)(zi)本(ben)將參與北京、上海(hai)等(deng)項目(mu)的投資(zi)(zi)(zi)。

分析(xi)人士指出，高和(he)資(zi)本有望(wang)以(yi)資(zi)產證券化的(de)形式來(lai)參與投資(zi)，并可能介入項目運營。但對于相(xiang)關細節，高和(he)方面未予回應。

值得一提的(de)是，在2018年初入(ru)股萬(wan)(wan)達(da)(da)商業的(de)四家投(tou)資(zi)方(fang)中(zhong)，融創、蘇寧于去年向萬(wan)(wan)達(da)(da)發(fa)起仲裁，要求償還投(tou)資(zi)款。21世紀經濟(ji)報道(dao)記(ji)者掌(zhang)握的(de)信息(xi)顯示(shi)，萬(wan)(wan)達(da)(da)曾與這四家投(tou)資(zi)者簽署(shu)協議，但不(bu)含業績對賭條款，因此其(qi)仲裁至今未果。

相比之下，騰訊、京東一直沒有公開表態(tai)。分析人士指出，從此次動作來看，這(zhe)兩家公司試圖(tu)通過追加(jia)投(tou)資，來獲得相關(guan)收益(yi)。

這筆交易后，新達盟的股權是否(fou)會發(fa)生變(bian)化(hua)，也是外界關注的重點。

在2018年和2021年的(de)兩(liang)輪融(rong)資(zi)中，共有20多家投資(zi)人(ren)(ren)參與了對萬達輕資(zi)產業(ye)務的(de)投資(zi)。如今(jin)這些投資(zi)者的(de)態度(du)正在分化，部(bu)分投資(zi)者選擇退出或申請仲裁，也有投資(zi)人(ren)(ren)明確追加投資(zi)，但(dan)大部(bu)分的(de)態度(du)并(bing)不明朗。

去年3月末，黃(huang)德煒向21世紀(ji)經濟(ji)報道(dao)記者透露，原(yuan)有投(tou)(tou)資人中，多數(shu)仍愿意(yi)追加(jia)投(tou)(tou)資。這也意(yi)味著(zhu)，新達盟的(de)股權結構可能還會繼續(xu)發生變(bian)化。

一位從事大(da)宗資(zi)(zi)(zi)產(chan)交易的(de)資(zi)(zi)(zi)深人士(shi)向21世紀經濟報道記者(zhe)表(biao)示，從目前披露的(de)信息(xi)來看，此次交易僅僅涉及(ji)項目層面，但在當前商(shang)業地產(chan)投(tou)資(zi)(zi)(zi)收益下滑的(de)情況下，投(tou)資(zi)(zi)(zi)者(zhe)訴諸股(gu)權(quan)是順(shun)理成章的(de)。如果這輪投(tou)資(zi)(zi)(zi)者(zhe)希望入股(gu)新達盟(meng)，大(da)連(lian)萬達商(shang)管的(de)持股(gu)比(bi)例，有進一步被稀釋(shi)的(de)可能(neng)。新達盟(meng)的(de)董事會，也不(bu)排(pai)除會有所調整。

目前，太盟等投資人持(chi)有(you)新達盟60%的(de)股(gu)權，大(da)連(lian)(lian)萬達商(shang)(shang)管(guan)(guan)持(chi)股(gu)40%。但今年(nian)3月，大(da)連(lian)(lian)萬達商(shang)(shang)管(guan)(guan)的(de)持(chi)股(gu)比例從40%下(xia)降至12.3%。剩余27.66%的(de)股(gu)份被轉讓給“大(da)連(lian)(lian)盛保企業(ye)”、“大(da)連(lian)(lian)盛旻(min)企業(ye)”等7家新成立公司，其持(chi)股(gu)3%-5%不等。

這7家公司的股東(dong)仍為大連萬達商(shang)管，但此次分(fen)割是否在為將來的股權分(fen)配做準備，有待繼續驗證。