21世紀經濟報道記者 張敏 深圳報道

在(zai)房地產(chan)業的深度調(diao)整期(qi)，市場(chang)洗牌加(jia)劇，新的“霸主”正在(zai)誕生。

4月15日(ri)晚間，中國(guo)建(jian)筑發布(bu)2024年(nian)年(nian)報顯示，去(qu)年(nian)中國(guo)建(jian)筑的房地(di)產(chan)業務實現(xian)銷售額(e)4219億元，雖然較上年(nian)下降6.5%，但仍(reng)然超過保利(li)，成為行業第一。

就規模(mo)而論，這也是中國建筑首次(ci)成為房地產行業的老大。

近幾年，中(zhong)國(guo)建(jian)筑旗(qi)下(xia)(xia)的中(zhong)海地(di)(di)(di)產(chan)和局院(yuan)（各工(gong)程(cheng)局旗(qi)下(xia)(xia)的地(di)(di)(di)產(chan)品牌）地(di)(di)(di)產(chan)頻頻發(fa)力(li)，行業排名也(ye)不斷上升。早在今年年初(chu)發(fa)布(bu)業績(ji)簡報時，中(zhong)國(guo)建(jian)筑就確立了行業第一的地(di)(di)(di)位。隨著年報全文的發(fa)布(bu)，這家基建(jian)央企發(fa)力(li)房地(di)(di)(di)產(chan)的背景愈加(jia)明朗。

2024年，中國建筑的地產(chan)業務(wu)毛利(li)率為17.3%，明顯(xian)高于另外兩大主業（房(fang)建、基建）。同期，地產(chan)業務(wu)以14%的收入占比，貢獻(xian)了25.4%的毛利(li)潤。

分析人士指出，地(di)產業務的(de)(de)利潤(run)率(lv)相(xiang)對(dui)較高，以(yi)及(ji)國(guo)央企(qi)的(de)(de)比較優勢凸顯，是促使中國(guo)建筑發力(li)房地(di)產的(de)(de)主要原(yuan)因。從近期公司的(de)(de)拿(na)地(di)情況看(kan)，其行(xing)業老大的(de)(de)地(di)位(wei)恐怕很難(nan)撼動。

首成行業“老大”

中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)建筑(zhu)旗下擁有中(zhong)(zhong)(zhong)海(hai)地產和中(zhong)(zhong)(zhong)建地產兩大房地產品牌(pai)。其中(zhong)(zhong)(zhong)，中(zhong)(zhong)(zhong)海(hai)地產于1992年(nian)在港交所上(shang)市(shi)，股票簡稱為“中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)海(hai)外發展”，是一家以成本管控能力著稱的大型老(lao)牌(pai)房企。

中(zhong)建(jian)地產(chan)是公司(si)各局(ju)(ju)院地產(chan)業(ye)務所使用的品牌，也稱“局(ju)(ju)院地產(chan)”。中(zhong)國建(jian)筑旗下共有(you)8個工程局(ju)(ju)，均(jun)涉(she)足房地產(chan)業(ye)務，被稱為“中(zhong)建(jian)八子”。

兩者共同(tong)構成了(le)“中建(jian)系(xi)”。

近(jin)幾年(nian)，“中建系(xi)”不僅在土(tu)地市場四處出(chu)擊，頻繁獲取高(gao)價地，銷(xiao)售規模也(ye)不斷(duan)攀升。2023年(nian)，“中建系(xi)”實現合約銷(xiao)售額(e)4514億元，合約銷(xiao)售面積1858萬平方(fang)米，同比分別(bie)增長12.4%和(he)7.9%。

在當(dang)年的(de)年報中，中國(guo)建筑表示，“銷售額逆勢(shi)增(zeng)長、居行業首位。”

但(dan)值(zhi)得注意的是(shi)，這(zhe)一年(nian)，保利發展(zhan)實現(xian)簽(qian)約金額(e)4222.37億元，簽(qian)約面(mian)積(ji)2386.12萬(wan)平方米(mi)。保利集(ji)團(tuan)旗下另一家地產上市平臺保利置業，實現(xian)全口(kou)徑合(he)約銷(xiao)售(shou)金額(e)536億元，銷(xiao)售(shou)面(mian)積(ji)225.2萬(wan)平方米(mi)。兩者合(he)計，無論從(cong)銷(xiao)售(shou)金額(e)和(he)銷(xiao)售(shou)面(mian)積(ji)，均超過(guo)了中建。

因此，“行(xing)業首位”的(de)說法也(ye)引發(fa)了一定的(de)爭(zheng)議(yi)。

到2024年(nian)，中建終于后來居上，其房地產業(ye)務實(shi)現銷(xiao)售(shou)額4219億元(yuan)，同比下(xia)降(jiang)6.5%。同期，保(bao)利發展實(shi)現銷(xiao)售(shou)額3230億元(yuan)，降(jiang)幅達到23.5%；保(bao)利置業(ye)則(ze)實(shi)現銷(xiao)售(shou)額542億元(yuan)。兩者(zhe)合計，比中建少了400多億。

但在(zai)2024年的年報中(zhong)，中(zhong)國(guo)建(jian)筑反而低調了許多，僅表(biao)示，“地(di)產業務保持行業領(ling)先”。

在“中建系”的銷售(shou)構成中，中海地產始終占半數以上。2024年(nian)，中海地產的權(quan)益銷售(shou)額(e)為2857.5億元?，按照年(nian)報的說法，“位居行業第一?”。

在“中(zhong)(zhong)(zhong)建(jian)系”內部的賽馬機制下，局(ju)(ju)(ju)院地產(chan)也不遑多(duo)讓。根(gen)據(ju)中(zhong)(zhong)(zhong)指研究院的數據(ju)，2024年，中(zhong)(zhong)(zhong)建(jian)三(san)局(ju)(ju)(ju)旗下房地產(chan)品(pin)牌(pai)的中(zhong)(zhong)(zhong)建(jian)壹品(pin)，實現銷(xiao)售額(e)506億元(yuan)，排進了規模榜前二十；中(zhong)(zhong)(zhong)建(jian)東(dong)孚（中(zhong)(zhong)(zhong)建(jian)八局(ju)(ju)(ju)旗下） 銷(xiao)售425億元(yuan)，排名第22位。中(zhong)(zhong)(zhong)建(jian)智地（中(zhong)(zhong)(zhong)建(jian)一局(ju)(ju)(ju)旗下）、中(zhong)(zhong)(zhong)建(jian)玖合（中(zhong)(zhong)(zhong)建(jian)二局(ju)(ju)(ju)旗下）的銷(xiao)售額(e)均超(chao)過了200億元(yuan)。

布局地產背后

近幾年，房地產業(ye)進(jin)入深度調整期，新房市場(chang)規(gui)模縮水，行(xing)業(ye)利(li)潤率下滑，企(qi)業(ye)業(ye)績縮表成為常態。在此背景下，“中建系(xi)”憑借強大的央企(qi)背景和主動出擊的策略(lve)，“逆向(xiang)”加(jia)碼房地產，成為為數不多的“異類(lei)”。

2024年，中國建筑新購土地(di)75宗(zong)，新增(zeng)土地(di)儲備882萬平方米，總購地(di)金額1385億元。幾項指標(biao)均(jun)為行業第一。

根(gen)據中指(zhi)研(yan)究院的統計，去年僅中海地(di)產就斥資688億(yi)元拿地(di)，新增貨值1777億(yi)元，雙雙位居(ju)行業第(di)一(yi)。在該機構(gou)的榜(bang)單中，去年中建壹(yi)品的拿地(di)金額(e)和新增貨值也(ye)都排進了(le)行業前(qian)十。

今(jin)年第一季度，中海地產斥資273億元拿地，繼續位居行業第一。

分析人士普遍指出，按照當前的趨勢，如無(wu)重大變化(hua)，“中(zhong)建(jian)系”的行(xing)業老大地位還(huan)將(jiang)持(chi)續一段(duan)時間。

在行業競爭激烈(lie)、利潤率(lv)遠(yuan)不如(ru)從前的調(diao)整期(qi)，中建為何逆勢(shi)加(jia)碼房地產？

上海易居房地(di)(di)產研究院(yuan)副院(yuan)長嚴(yan)躍進向21世紀(ji)經濟報道記者表示，在中國(guo)建筑的(de)業務(wu)構成(cheng)中，房地(di)(di)產的(de)營收和利潤貢(gong)獻仍然是(shi)不可替代的(de)。

中國建(jian)(jian)筑(zhu)共有基建(jian)(jian)、房建(jian)(jian)、地產、設計(ji)四項(xiang)主要業務(wu)，但設計(ji)業務(wu)的(de)體量(liang)相對較小，公司業績(ji)主要由(you)前三項(xiang)業務(wu)所貢獻。

從收入構成上看，地產(chan)業務向(xiang)來不挑大梁，近(jin)幾年的占(zhan)比(bi)(bi)均不足(zu)20%。但(dan)相(xiang)比(bi)(bi)其他兩項(xiang)主業，地產(chan)業務的毛(mao)利率較(jiao)高，對利潤(run)的貢獻較(jiao)為顯著。2020年，中國建(jian)筑的地產(chan)業務毛(mao)利率為26.2%，高于房(fang)建(jian)的6.7%和基(ji)建(jian)的8.5%，這也(ye)使(shi)得地產(chan)業務以16.6%的營收占(zhan)比(bi)(bi)，貢獻了(le)41.7%的毛(mao)利潤(run)。

此后幾年(nian)，受行業大勢影響，地(di)產業務的(de)毛利率(lv)不(bu)斷下滑，到(dao)2024年(nian)已降(jiang)至17.3%，但仍顯著高于房(fang)建的(de)7.4%和基建的(de)10.0%。去年(nian)，中國建筑(zhu)的(de)地(di)產業務營收占比為14%，仍然貢獻了25.4%的(de)毛利潤。

作為全球最(zui)大(da)的(de)建筑企業，中國建筑的(de)業績很(hen)少出現波動。但在2024年(nian)，公司的(de)營業總收(shou)入2.19萬億(yi)元(yuan)，同比(bi)下(xia)(xia)降(jiang)(jiang)3.46%，出現了(le)多年(nian)來(lai)的(de)首次下(xia)(xia)降(jiang)(jiang)；歸母凈(jing)利(li)潤下(xia)(xia)降(jiang)(jiang)14.9%，為最(zui)近四年(nian)的(de)新低。

中國(guo)建(jian)筑(zhu)并未解釋其業(ye)績下滑的(de)主因。一(yi)位建(jian)筑(zhu)行業(ye)從業(ye)者(zhe)向21世紀(ji)經濟報(bao)道記者(zhe)表(biao)示(shi)，市場競爭加劇，成本上升，以(yi)及結(jie)款難度(du)增(zeng)加，都在(zai)影(ying)響建(jian)筑(zhu)企業(ye)業(ye)績表(biao)現(xian)。他認為，這(zhe)些因素(su)將在(zai)未來一(yi)段時(shi)間內持續存在(zai)。

在此背景下，作為利潤率(lv)最高的業務，地(di)產的重(zhong)要性不(bu)言而(er)喻。

嚴躍進(jin)表示，由于(yu)產業(ye)鏈的關聯度較高(gao)，不(bu)少基建(jian)企(qi)(qi)業(ye)旗(qi)下都有地產業(ye)務(wu)，但其能(neng)力(li)建(jian)設和發展情(qing)況(kuang)各不(bu)相(xiang)同。近幾年，民(min)營房(fang)企(qi)(qi)遭遇了較大的生(sheng)存挑戰，央(yang)國企(qi)(qi)的比較優(you)勢凸顯。基建(jian)央(yang)企(qi)(qi)布(bu)局(ju)房(fang)地產，能(neng)夠(gou)更好(hao)地發揮這(zhe)些(xie)優(you)勢，并彌補建(jian)筑業(ye)務(wu)的利(li)潤損失(shi)。

他表示，就中國建筑而言，其地產(chan)(chan)業(ye)務的基礎較好，發展(zhan)思路一(yi)直很明確。在房地產(chan)(chan)業(ye)的調整期，公司(si)正迎(ying)來彎道超車，甚(shen)至(zhi)擴大優勢的機(ji)會(hui)。但和(he)其他房地產(chan)(chan)企(qi)業(ye)一(yi)樣，如何應對房地產(chan)(chan)業(ye)利潤率下滑的趨勢，仍是公司(si)要(yao)面(mian)臨的挑(tiao)戰(zhan)。