21世紀經濟報道記者李莎 北京報道 中(zhong)央(yang)經濟工作會議12月11日至12日在(zai)北京舉(ju)行。

會議確(que)定了九項明(ming)年經濟工(gong)作(zuo)的重點任務，其中(zhong)(zhong)之(zhi)一(yi)是有(you)效防范化解重點領(ling)域風險，牢(lao)牢(lao)守住(zhu)不發生系(xi)統性(xing)風險底線。持續用(yong)(yong)力(li)推(tui)動(dong)房地(di)產(chan)市場止跌回穩，加力(li)實施城中(zhong)(zhong)村和(he)危(wei)舊(jiu)房改(gai)造，充分釋放剛性(xing)和(he)改(gai)善性(xing)住(zhu)房需求潛(qian)力(li)。合(he)理控制(zhi)新(xin)增房地(di)產(chan)用(yong)(yong)地(di)供(gong)應，盤活(huo)(huo)存量用(yong)(yong)地(di)和(he)商辦用(yong)(yong)房，推(tui)進(jin)處置存量商品(pin)房工(gong)作(zuo)。推(tui)動(dong)構(gou)建(jian)房地(di)產(chan)發展新(xin)模式(shi)，有(you)序搭(da)建(jian)相(xiang)關基礎性(xing)制(zhi)度。穩妥處置地(di)方中(zhong)(zhong)小金(jin)(jin)融機構(gou)風險。央地(di)協(xie)同合(he)力(li)打擊非(fei)法金(jin)(jin)融活(huo)(huo)動(dong)。

防風(feng)險(xian)是(shi)近年來房(fang)地產(chan)管理的主題(ti)，今年也不例外，中央經濟工(gong)作會議將房(fang)地產(chan)相關(guan)工(gong)作納(na)入防風(feng)險(xian)框架下(xia)進行部署(shu)。

“防風險(xian)是第一位的。”廣(guang)東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席(xi)研究員(yuan)李宇(yu)嘉表示，風險(xian)如果防不住、房地產(chan)市場無(wu)法(fa)實現止跌回(hui)穩，不僅會通過房地產(chan)行業(ye)傳導至(zhi)上(shang)下游產(chan)業(ye)和金融(rong)領域，也會導致居民預期轉(zhuan)弱、沖擊(ji)消(xiao)費信心等(deng)。

12月9日中(zhong)央政治局會(hui)(hui)議(yi)提(ti)出，穩住樓市(shi)股(gu)(gu)市(shi)，中(zhong)央經濟工作(zuo)會(hui)(hui)議(yi)再次(ci)對(dui)此(ci)進行強調。李宇嘉(jia)認為，樓市(shi)和股(gu)(gu)市(shi)作(zuo)為中(zhong)國(guo)資(zi)產的典型代表(biao)，將“穩住樓市(shi)股(gu)(gu)市(shi)”放在一(yi)起表(biao)述，意在穩定量價，防范風險。

加力實施城中村和危舊房改造

10月17日(ri)，住房城鄉建設部(bu)部(bu)長倪虹(hong)在國新(xin)辦新(xin)聞發布會上(shang)提出，要實施兩項(xiang)增量房地產政策，其中(zhong)之一即通過貨幣化安置(zhi)等方式，新(xin)增實施100萬套城中(zhong)村改造和危舊(jiu)房改造。

之后不久，住房(fang)城(cheng)鄉建設部(bu)、財政部(bu)聯合印(yin)發(fa)通(tong)知(zhi)，擴大(da)(da)城(cheng)中村改造政策(ce)支(zhi)(zhi)持范圍，從(cong)最初的35個超大(da)(da)特大(da)(da)城(cheng)市(shi)和城(cheng)區常(chang)住人(ren)口(kou)300萬人(ren)以上(shang)的大(da)(da)城(cheng)市(shi)，擴圍至近300個地級及以上(shang)城(cheng)市(shi)。地級城(cheng)市(shi)資金(jin)能平衡、征收補償方案成熟(shu)的項目，均(jun)可納入政策(ce)支(zhi)(zhi)持范圍。

在此基礎上，中央經濟(ji)工作會(hui)議強調要加力實施城(cheng)中村(cun)和危舊房改造。

李(li)宇嘉(jia)認為(wei)，實施城中(zhong)村和(he)(he)(he)危舊(jiu)房(fang)(fang)改造是(shi)(shi)新(xin)一輪房(fang)(fang)地(di)產(chan)增量政策的(de)(de)(de)重點(dian)，也(ye)是(shi)(shi)未來推動房(fang)(fang)地(di)產(chan)止跌回(hui)穩(wen)新(xin)的(de)(de)(de)抓手(shou)。在都市圈(quan)的(de)(de)(de)背景下，35個大(da)中(zhong)城市是(shi)(shi)房(fang)(fang)地(di)產(chan)增量市場的(de)(de)(de)基本盤，也(ye)是(shi)(shi)止跌回(hui)穩(wen)的(de)(de)(de)關鍵變量。這些(xie)城市城中(zhong)村、危舊(jiu)房(fang)(fang)較多，新(xin)市民、年輕人(ren)較多且很多集中(zhong)居(ju)(ju)住在城中(zhong)村和(he)(he)(he)危舊(jiu)房(fang)(fang)，實施城中(zhong)村和(he)(he)(he)危舊(jiu)房(fang)(fang)改造，既是(shi)(shi)推進(jin)房(fang)(fang)地(di)產(chan)高質(zhi)量發展的(de)(de)(de)新(xin)模式，也(ye)能釋放新(xin)市民和(he)(he)(he)年輕人(ren)、城中(zhong)村村民和(he)(he)(he)危舊(jiu)房(fang)(fang)業主的(de)(de)(de)美(mei)好人(ren)居(ju)(ju)需(xu)求，還能通過(guo)貨(huo)幣化(hua)安置來帶動新(xin)房(fang)(fang)庫存(cun)去化(hua)。

中指研究(jiu)(jiu)院(yuan)政策研究(jiu)(jiu)總監陳文靜認為，未來城(cheng)中村和危舊房改(gai)造的規模有望繼續增加，整體力(li)度(du)或將(jiang)加大。

從細(xi)化(hua)政(zheng)策(ce)上來(lai)看，陳文靜預(yu)計，將貨幣(bi)化(hua)安(an)置與房票(piao)(piao)政(zheng)策(ce)結合，將收購存量商(shang)品房作為安(an)置房與城中村(cun)改造相結合可能(neng)是未來(lai)各地探索和實(shi)踐的重要方向。其中加(jia)大使用房票(piao)(piao)安(an)置的補貼獎勵，提高居民(min)使用房票(piao)(piao)積極性，將有助于(yu)加(jia)速城中村(cun)改造節(jie)奏(zou)，有望在2025年對新房銷售產生(sheng)實(shi)際性的拉動效果。

合理控制新增房地產用地供應

今年(nian)5月，自然(ran)資(zi)源部在《關于做好2024年(nian)住宅用地(di)(di)供應(ying)有關工作的通知》中明(ming)確，合理控制新(xin)增(zeng)商品住宅用地(di)(di)供應(ying)。各地(di)(di)要根據市場需求及時(shi)優化商業辦公用地(di)(di)和住宅用地(di)(di)的規模、布局和結構(gou)，完善對應(ying)商品住宅去化周期、住宅用地(di)(di)存量(liang)的住宅用地(di)(di)供應(ying)調節機(ji)制。

在(zai)10月17日國(guo)新辦(ban)舉行的(de)(de)新聞發布會上，自然資源部副部長劉(liu)國(guo)洪表示(shi)，在(zai)住(zhu)宅用地(di)供應(ying)(ying)(ying)上，要一手抓控(kong)新增，一手抓盤存(cun)量。在(zai)控(kong)新增方面，指(zhi)導(dao)各地(di)合理控(kong)制(zhi)新增商品(pin)(pin)住(zhu)宅用地(di)供應(ying)(ying)(ying)，對(dui)于去化周期過長的(de)(de)城市(shi)暫停(ting)供應(ying)(ying)(ying)商品(pin)(pin)住(zhu)宅用地(di)；對(dui)于去化周期較長的(de)(de)城市(shi)，實(shi)行“盤活多少、供應(ying)(ying)(ying)多少”。

在抓盤存量方(fang)面，10月12日，財政(zheng)部宣布允許專項債(zhai)券用(yong)于土(tu)地(di)儲備，為地(di)方(fang)政(zheng)府以(yi)收(shou)(shou)回(hui)(hui)收(shou)(shou)購(gou)的方(fang)式(shi)盤活存量土(tu)地(di)提供資金支持。11月，自(zi)然資源(yuan)部出臺(tai)《關于運用(yong)地(di)方(fang)政(zheng)府專項債(zhai)券資金收(shou)(shou)回(hui)(hui)收(shou)(shou)購(gou)存量閑置土(tu)地(di)的通知》，明確(que)了收(shou)(shou)回(hui)(hui)收(shou)(shou)購(gou)土(tu)地(di)的類型(xing)、價格(ge)標準和程(cheng)序、再供應(ying)要求(qiu)等內容，為各地(di)啟動開展收(shou)(shou)回(hui)(hui)收(shou)(shou)購(gou)存量閑置土(tu)地(di)提供政(zheng)策指導和工作依據。

另外，在(zai)10月17日召(zhao)開的新聞(wen)發布會上(shang)，財政部(bu)部(bu)長(chang)助理宋其超(chao)表(biao)示，支持(chi)地(di)方(fang)用(yong)好專項債收購存量商(shang)(shang)品(pin)房用(yong)作保障(zhang)(zhang)性住(zhu)(zhu)房。此前央行也設立3000億元保障(zhang)(zhang)性住(zhu)(zhu)房再貸(dai)款(kuan)，激勵(li)銀(yin)行發放商(shang)(shang)業貸(dai)款(kuan)，支持(chi)收購已建(jian)成未出售商(shang)(shang)品(pin)房用(yong)作配(pei)售型或(huo)配(pei)租型保障(zhang)(zhang)性住(zhu)(zhu)房，推動存量商(shang)(shang)品(pin)房去庫(ku)存。

中(zhong)央(yang)經濟工作(zuo)會(hui)議強(qiang)調，合理控制新增房(fang)(fang)地(di)產用(yong)地(di)供應(ying)，盤活存量用(yong)地(di)和商(shang)辦用(yong)房(fang)(fang)，推進處置存量商(shang)品(pin)房(fang)(fang)工作(zuo)。

上海易(yi)居房(fang)(fang)地產研究院副院長嚴躍(yue)進(jin)表示，當(dang)前對于增(zeng)量(liang)(liang)(liang)(liang)和存(cun)(cun)量(liang)(liang)(liang)(liang)之間的工作重心和定位(wei)變(bian)化(hua)，總體(ti)上是源于房(fang)(fang)地產市(shi)場供求(qiu)關(guan)系發生的重大變(bian)化(hua)。尤其是從存(cun)(cun)量(liang)(liang)(liang)(liang)用地、存(cun)(cun)量(liang)(liang)(liang)(liang)商辦項目、存(cun)(cun)量(liang)(liang)(liang)(liang)商品(pin)房(fang)(fang)等角度看，其不(bu)光(guang)面(mian)臨去(qu)庫存(cun)(cun)等問題，同時(shi)也產生了(le)新的金融風險(xian)問題。所以(yi)嚴控增(zeng)量(liang)(liang)(liang)(liang)和優(you)化(hua)存(cun)(cun)量(liang)(liang)(liang)(liang)，既是消化(hua)庫存(cun)(cun)的重要體(ti)現，也是防(fang)范風險(xian)的重要抓手(shou)。

對此，陳文靜(jing)認為，接下來支持專項債收(shou)購存量(liang)閑置土(tu)地(di)(di)(di)的(de)配套(tao)政(zheng)策有望繼續(xu)(xu)完(wan)善，如(ru)財政(zheng)部細化落地(di)(di)(di)專項債額度(du)等相關政(zheng)策，為各地(di)(di)(di)執行提供更(geng)多(duo)資金支持；3000億元保(bao)障(zhang)性住房再貸款收(shou)儲(chu)政(zheng)策將繼續(xu)(xu)完(wan)善，打通收(shou)儲(chu)過(guo)程中存在的(de)價格撮合難度(du)大、地(di)(di)(di)方(fang)國(guo)企(qi)資金成本較高(gao)、供需錯配等卡點，促(cu)進存量(liang)商品房去(qu)化等。

嚴躍(yue)進(jin)認為，從(cong)(cong)2024年四(si)季(ji)度(du)供地(di)(di)情況來看，各(ge)地(di)(di)主(zhu)要側重對優質(zhi)土地(di)(di)和(he)(he)好地(di)(di)段土地(di)(di)的(de)供應，同時強調(diao)取消限價、減少配建、取消現房銷售(shou)等(deng)。從(cong)(cong)這個角度(du)看，2025年土地(di)(di)供應將堅持“控量提質(zhi)”的(de)導向。本次會(hui)議(yi)明確(que)盤活存量用地(di)(di)和(he)(he)商(shang)辦用地(di)(di)，這也就意味著(zhu)后(hou)續(xu)各(ge)類金融、財政(zheng)資源將加快導入。

此外，在促需求方(fang)面，陳文靜認為，核心(xin)城市(shi)限(xian)制性政策有望(wang)繼(ji)續優化(hua)，繼(ji)續降低(di)購(gou)房門檻和購(gou)房成(cheng)本，更多城市(shi)或加大購(gou)房補貼力度等，帶動需求釋放。