21世紀經濟報道記者李莎 北京報道 日(ri)前，天(tian)津發文對(dui)公積金(jin)政(zheng)策進行調整，放寬在(zai)北(bei)京、河北(bei)購房(fang)提(ti)取公積金(jin)的條件，新增(zeng)支持職(zhi)工(gong)購買配售型保障房(fang)提(ti)取住房(fang)公積金(jin)。

近期(qi)各地公(gong)(gong)(gong)(gong)積(ji)金(jin)新(xin)政井噴，據中指研究院(yuan)不完全統(tong)計發現，9月(yue)以來已有超110城對公(gong)(gong)(gong)(gong)積(ji)金(jin)政策進行優化，包(bao)括提高公(gong)(gong)(gong)(gong)積(ji)金(jin)最高貸(dai)款(kuan)額度，下調公(gong)(gong)(gong)(gong)積(ji)金(jin)貸(dai)款(kuan)首(shou)付比例，支(zhi)持“商轉公(gong)(gong)(gong)(gong)”，支(zhi)持提取公(gong)(gong)(gong)(gong)積(ji)金(jin)付首(shou)付，擴大購(gou)房提取公(gong)(gong)(gong)(gong)積(ji)金(jin)范圍，加大公(gong)(gong)(gong)(gong)積(ji)金(jin)對多子女家庭、軍人(ren)、人(ren)才等(deng)特定群體購(gou)房支(zhi)持力度，放寬公(gong)(gong)(gong)(gong)積(ji)金(jin)貸(dai)款(kuan)和還款(kuan)條件(jian)等(deng)。

中國社會科(ke)學院(yuan)研究員(yuan)、中國城市經濟(ji)學會房(fang)(fang)地產(chan)專(zhuan)委會主任王(wang)業強對21世紀(ji)經濟(ji)報道記者表示，住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)公積(ji)金已經成(cheng)為地方(fang)政(zheng)府(fu)使用最(zui)為頻繁的政(zheng)策(ce)(ce)工具(ju)，通(tong)過調整優化住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)公積(ji)金政(zheng)策(ce)(ce)，釋(shi)放政(zheng)策(ce)(ce)信號，提振市場(chang)(chang)信心，租購(gou)并(bing)舉支持繳存人解(jie)決住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)問題(ti)，促進(jin)房(fang)(fang)地產(chan)市場(chang)(chang)平(ping)穩健康發展。

加大多樣化住房需求支持力度

提高(gao)公積(ji)金(jin)貸款額度、降低公積(ji)金(jin)首(shou)付(fu)比例是近期各地常(chang)見(jian)的(de)公積(ji)金(jin)政策優化方向。

比如在提高(gao)貸款(kuan)額(e)度方面，金華(hua)、威海(hai)、漢(han)中、舟(zhou)山(shan)、濱州、紹(shao)興、福(fu)州等地10月以來均有相關政(zheng)策推出，金華(hua)雙職(zhi)工繳(jiao)存住房公積金的，最高(gao)貸款(kuan)額(e)度提高(gao)30%，提高(gao)至130萬(wan)元；威海(hai)雙職(zhi)工繳(jiao)存公積金的，最高(gao)貸款(kuan)額(e)度從80萬(wan)元提高(gao)到100萬(wan)元。

在下(xia)調首(shou)(shou)(shou)付(fu)(fu)比例(li)(li)方面(mian)，本月沈陽(yang)、泰州、漢中將(jiang)首(shou)(shou)(shou)套房、二套房公積金(jin)貸最低首(shou)(shou)(shou)付(fu)(fu)比例(li)(li)降至(zhi)15%，蘇(su)州、紹(shao)興將(jiang)公積金(jin)貸最低首(shou)(shou)(shou)付(fu)(fu)比例(li)(li)統一為20%，金(jin)華將(jiang)二套房首(shou)(shou)(shou)付(fu)(fu)比例(li)(li)降至(zhi)20%，加大對購(gou)買改善性住房的支持力度(du)。

為支持工(gong)薪收入(ru)群體等(deng)購買配售(shou)型(xing)(xing)保障(zhang)性(xing)住房(fang)，9月以(yi)來天津、蘇(su)州、普洱(er)、昆明、福州、南(nan)寧、沈陽、溫州、哈爾濱、大連、黃石等(deng)地均(jun)出臺了針(zhen)對性(xing)政策(ce)措(cuo)施(shi)，主(zhu)要涉及明確可用公(gong)積金(jin)購買配售(shou)型(xing)(xing)保障(zhang)性(xing)住房(fang)、支持公(gong)積金(jin)支付首(shou)付、最(zui)低首(shou)付比例(li)降(jiang)低至15%、在現(xian)有政策(ce)基礎上進一步(bu)提高最(zui)高貸款額度等(deng)方面。比如10月15日，福州將公(gong)積金(jin)貸款購房(fang)的(de)最(zui)低首(shou)付比例(li)降(jiang)低到20%，在此(ci)基礎上，購買保障(zhang)性(xing)住房(fang)的(de)最(zui)低首(shou)付比例(li)可以(yi)再(zai)降(jiang)低5個百(bai)分(fen)點。

為加大公積金對多(duo)子(zi)(zi)女家(jia)庭(ting)(ting)購房支持(chi)力度，近期(qi)天津(jin)、漢中、濱(bin)州(zhou)、福州(zhou)等地(di)均有相關政策推出，上(shang)浮最高(gao)貸(dai)(dai)款(kuan)限額(e)或增(zeng)(zeng)加貸(dai)(dai)款(kuan)限額(e)倍數是各地(di)最常見(jian)的(de)(de)政策方(fang)向(xiang)，福州(zhou)則直(zhi)接(jie)在現(xian)有最高(gao)貸(dai)(dai)款(kuan)限額(e)基礎上(shang)，分(fen)別為二孩家(jia)庭(ting)(ting)和三孩家(jia)庭(ting)(ting)額(e)外(wai)(wai)增(zeng)(zeng)加20萬(wan)元和40萬(wan)元的(de)(de)貸(dai)(dai)款(kuan)額(e)度，三孩雙繳存人家(jia)庭(ting)(ting)公積金最高(gao)貸(dai)(dai)款(kuan)額(e)度增(zeng)(zeng)至140萬(wan)元。除了多(duo)子(zi)(zi)女家(jia)庭(ting)(ting)之外(wai)(wai)，人才、軍人等群體也成(cheng)為各地(di)公積金新政重點支持(chi)群體。

近期支(zhi)(zhi)持(chi)公積金付首(shou)付的(de)城市進一步(bu)增加(jia)，且部分城市支(zhi)(zhi)持(chi)提取(qu)配(pei)偶及雙(shuang)方父(fu)母的(de)公積金付首(shou)付。比如日前太原就(jiu)發文，支(zhi)(zhi)持(chi)購買新建商品(pin)住房提取(qu)公積金支(zhi)(zhi)付購房款；10月23日，合(he)肥則明確，在本人及配(pei)偶辦理提取(qu)住房公積金基(ji)礎上，支(zhi)(zhi)持(chi)雙(shuang)方父(fu)母、子(zi)女(nv)提取(qu)住房公積金。

近期各地公(gong)積(ji)金(jin)政策優(you)化方(fang)向多樣，支持“商轉公(gong)”的(de)(de)城市進一(yi)步擴(kuo)圍，使用公(gong)積(ji)金(jin)貸款和還款的(de)(de)條(tiao)件也(ye)在(zai)繼續放寬，公(gong)積(ji)金(jin)成為各地調控(kong)樓市的(de)(de)高(gao)頻手(shou)段(duan)。

王業(ye)強對21世紀經濟報道記者表示，住房公(gong)積金是在(zai)職(zhi)職(zhi)工(gong)繳存的長期住房儲(chu)金。在(zai)房地產政策組合(he)拳中，住房公(gong)積金制(zhi)度作為一(yi)種兼具社(she)會性(xing)、互助(zhu)性(xing)與政策性(xing)的住房社(she)會保障制(zhi)度，在(zai)為職(zhi)工(gong)提(ti)供住房保障，促進住房資源共享和優化配置，維(wei)護房地產市場穩定發展方面發揮了(le)重要作用。

廣東(dong)省(sheng)城(cheng)規(gui)院住房政(zheng)策(ce)研究中(zhong)心首席研究員李宇(yu)嘉向(xiang)21世紀經濟報道記(ji)者表示，與首付(fu)比例和房貸(dai)利率(lv)、限(xian)購限(xian)貸(dai)和稅收等政(zheng)策(ce)相(xiang)比，公(gong)積(ji)(ji)金(jin)政(zheng)策(ce)屬地(di)(di)化特征(zheng)更強，地(di)(di)方(fang)政(zheng)府(fu)可以自主決策(ce)公(gong)積(ji)(ji)金(jin)貸(dai)款額度、公(gong)積(ji)(ji)金(jin)貸(dai)款發放(fang)對象、公(gong)積(ji)(ji)金(jin)貸(dai)款貼(tie)息、“商(shang)轉公(gong)”等政(zheng)策(ce)內容，公(gong)積(ji)(ji)金(jin)也(ye)因此成為地(di)(di)方(fang)政(zheng)府(fu)偏(pian)好的政(zheng)策(ce)類型。

公積金貸款利率有望下降

李宇嘉(jia)表示，當前各地使(shi)(shi)用(yong)公積(ji)金(jin)(jin)(jin)買房的(de)職工有所(suo)減(jian)少，但公積(ji)金(jin)(jin)(jin)繳存在正常進行，公積(ji)金(jin)(jin)(jin)池子的(de)水位比較高(gao)，這也成為各地公積(ji)金(jin)(jin)(jin)政策使(shi)(shi)用(yong)較多的(de)一大原因。

據《全國住(zhu)(zhu)房(fang)公(gong)積(ji)(ji)金2023年(nian)(nian)年(nian)(nian)度報告》，2023年(nian)(nian)住(zhu)(zhu)房(fang)公(gong)積(ji)(ji)金實繳(jiao)(jiao)職工17454.68萬(wan)人，較上年(nian)(nian)增(zeng)長(chang)(chang)2.8%，當年(nian)(nian)住(zhu)(zhu)房(fang)公(gong)積(ji)(ji)金繳(jiao)(jiao)存額34697.69億(yi)(yi)元，比上年(nian)(nian)增(zeng)長(chang)(chang)8.65%。截(jie)至2023年(nian)(nian)末，公(gong)積(ji)(ji)金累計(ji)繳(jiao)(jiao)存總額291623.52億(yi)(yi)元，繳(jiao)(jiao)存余額100589.80億(yi)(yi)元，分別比上年(nian)(nian)末增(zeng)長(chang)(chang)13.50%和8.80%。

而在提(ti)(ti)(ti)取方面，據前(qian)述報告，2023年公積(ji)(ji)金提(ti)(ti)(ti)取人數7620.10萬(wan)人，占實繳職工人數的43.66%，提(ti)(ti)(ti)取額(e)26562.71億元，提(ti)(ti)(ti)取率(lv)76.55%，提(ti)(ti)(ti)取額(e)和(he)提(ti)(ti)(ti)取率(lv)較上年分別增長24.34%和(he)9.66%。截至2023年末(mo)，住房公積(ji)(ji)金累(lei)計(ji)提(ti)(ti)(ti)取總額(e)191033.72億元，占累(lei)計(ji)繳存總額(e)的65.51%。

王(wang)業強認(ren)為，在房(fang)(fang)地產市(shi)場發(fa)生深(shen)刻(ke)變(bian)化的(de)形勢下(xia)，迫切需要(yao)(yao)不(bu)斷加大政(zheng)策(ce)(ce)(ce)調整創(chuang)新力度，穩(wen)步推進(jin)和完善住(zhu)房(fang)(fang)公積金(jin)(jin)制(zhi)(zhi)度。要(yao)(yao)構建配貸政(zheng)策(ce)(ce)(ce)服(fu)務于(yu)自(zi)愿繳存機(ji)制(zhi)(zhi)設計，將新市(shi)民(min)(min)納入制(zhi)(zhi)度覆(fu)蓋范圍，更好地滿足新市(shi)民(min)(min)的(de)基本住(zhu)房(fang)(fang)需求；要(yao)(yao)全面(mian)落實因城(cheng)施策(ce)(ce)(ce)要(yao)(yao)求，實行差別化資金(jin)(jin)使用(yong)政(zheng)策(ce)(ce)(ce)，保障公平性(xing)，促進(jin)當地住(zhu)房(fang)(fang)市(shi)場平穩(wen)運(yun)行；要(yao)(yao)適應城(cheng)市(shi)開發(fa)建設方(fang)式轉(zhuan)型的(de)需要(yao)(yao)，探索住(zhu)房(fang)(fang)公積金(jin)(jin)使用(yong)方(fang)向(xiang)，為發(fa)展租賃(lin)住(zhu)房(fang)(fang)和城(cheng)鎮老舊小(xiao)區改造(zao)提供資金(jin)(jin)支(zhi)持。

著眼當(dang)下(xia)，公積(ji)金貸款(kuan)利率調(diao)整或更為迫切(qie)。目前5年期以上公積(ji)金貸款(kuan)首套、二套房貸利率分別為2.85%和3.325%。

而在商(shang)貸方面，自2019年商(shang)貸利(li)率(lv)(lv)換錨5年期(qi)以(yi)上LPR后(hou)，5年期(qi)以(yi)上LPR已累(lei)計調降(jiang)125BP，各(ge)城(cheng)市(shi)浮動加點數也有不同程度降(jiang)低(di)，商(shang)業貸款(kuan)與(yu)公積(ji)金(jin)貸款(kuan)之(zhi)間的(de)利(li)差明顯收窄(zhai)。實際上，10月(yue)21日央行公布新一期(qi)貸款(kuan)市(shi)場(chang)報價(jia)利(li)率(lv)(lv)之(zhi)后(hou)，5年期(qi)以(yi)上LPR降(jiang)至(zhi)3.6%，商(shang)業貸款(kuan)利(li)率(lv)(lv)相應下(xia)調，商(shang)貸利(li)率(lv)(lv)“破(po)3進2”成為普遍現(xian)象(xiang)，部分城(cheng)市(shi)商(shang)業貸款(kuan)利(li)率(lv)(lv)與(yu)公積(ji)金(jin)貸款(kuan)利(li)率(lv)(lv)出(chu)現(xian)重合甚至(zhi)“倒掛”。

王業強(qiang)表(biao)示，隨著市(shi)場利(li)率的下調，不少城市(shi)首套房貸利(li)率與住房公積(ji)金貸款(kuan)利(li)率的差值進(jin)一(yi)步(bu)縮小(xiao)，客觀上推動了住房公積(ji)金政策進(jin)一(yi)步(bu)優化(hua)調整。

中指研(yan)究(jiu)院市(shi)場(chang)研(yan)究(jiu)總監(jian)陳文靜向21世紀經(jing)濟(ji)報道記者表示，當前房(fang)地產市(shi)場(chang)處于(yu)筑底重要階段，購(gou)(gou)房(fang)成本的降低(di)是助力房(fang)地產市(shi)場(chang)“止跌(die)回穩(wen)”的重要舉措之(zhi)一。預計公(gong)積金貸款利(li)率(lv)也有(you)望迎來下(xia)降，進一步降低(di)購(gou)(gou)房(fang)者購(gou)(gou)房(fang)成本，帶動購(gou)(gou)房(fang)需(xu)求(qiu)釋(shi)放。