21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道

9月(yue)29日晚間(jian)，上(shang)海出臺樓市新政(zheng)(zheng)，推出包括縮短非滬籍居民購買外環外住(zhu)房(fang)所需繳納社保或個稅年限、降低房(fang)貸(dai)首付比例(li)等(deng)一系列舉措。位于上(shang)海嘉定新城的(de)(de)象嶼遠香湖岸(an)項目銷售人員(yuan)林(lin)盛（化(hua)名）和同事們(men)立即開啟加(jia)班模(mo)式，在夜間(jian)11點(dian)(dian)多時，他們(men)陸續給客戶發出購房(fang)新政(zheng)(zheng)要點(dian)(dian)以及樓盤資(zi)訊的(de)(de)信息。

作(zuo)為準買家(jia)，王露莎的手機在(zai)夜(ye)里11、12點至(zhi)少收(shou)到(dao)了4、5條信(xin)息，內(nei)容(rong)均是樓盤(pan)推介與(yu)上海新政內(nei)容(rong)。不過(guo)，這時的她，已(yi)經(jing)飛到(dao)外(wai)地開(kai)啟休假(jia)旅游模式了。

自上(shang)海在5月(yue)份(fen)發(fa)布(bu)樓市新政(zheng)，對(dui)外(wai)環外(wai)限購松(song)綁之后(hou)，王露莎就想尋(xun)找合適(shi)的置換房(fang)(fang)(fang)源。對(dui)于(yu)選擇外(wai)環外(wai)新房(fang)(fang)(fang)還是(shi)內環二手房(fang)(fang)(fang)，王露莎有幾分糾(jiu)結，因(yin)此一直沒有入市。如(ru)今，政(zheng)策對(dui)于(yu)購房(fang)(fang)(fang)人更(geng)為友好。但王露莎買(mai)房(fang)(fang)(fang)的心(xin)態卻發(fa)生了(le)改變(bian)。她越來(lai)(lai)越不著急(ji)出手了(le)，“會有那么多(duo)人買(mai)房(fang)(fang)(fang)嗎？除非大家(jia)都把股票(piao)賣了(le)來(lai)(lai)買(mai)房(fang)(fang)(fang)。”

與王露莎(sha)們形成鮮明對比(bi)的(de)是，開發商(shang)在新(xin)政(zheng)面前(qian)略顯著急。位于嘉定區(qu)滬宜公路3211弄的(de)南山璞縵，規劃(hua)有587套房源。數量不多，且還未拿到(dao)預售證(zheng)，但開發商(shang)卻在上(shang)海新(xin)政(zheng)發布后突發計(ji)劃(hua)于10月1日開放售樓處(chu)與樣(yang)板房。

9月30日晚上，一名自稱(cheng)是開發商(shang)銷(xiao)售的(de)人打給(gei)王露莎，稱(cheng)國慶期間有時間可以來(lai)看看樣板(ban)房，并(bing)且其強調，項(xiang)目銷(xiao)售不采取中(zhong)介分銷(xiao)模式(shi)。據了解(jie)，南山(shan)璞縵戶型以103平(ping)方(fang)米(mi)以上的(de)大平(ping)層為主，首批房源售價均價為4.4萬元/平(ping)方(fang)米(mi)，低于4.6萬元/平(ping)方(fang)米(mi)的(de)房地聯動價。

“明(ming)天是第一(yi)天開放售樓處和(he)樣板(ban)間，我們(men)大概十(shi)月(yue)中旬會(hui)取證。”銷(xiao)售人員在電(dian)話里始終保持耐心與熱情，邀請王露莎到售樓處現場參(can)觀樣板(ban)房。

9月(yue)30日(ri)下午，21世紀經濟報道記者在(zai)南山(shan)璞縵項目看(kan)到，售(shou)樓(lou)(lou)處(chu)仍在(zai)趕工，綠色圍擋還沒拆除(chu)。售(shou)樓(lou)(lou)處(chu)門外，花盆花籃等物料一片(pian)狼藉，曲(qu)臂車的機械臂托舉著(zhu)工人，正在(zai)售(shou)樓(lou)(lou)處(chu)貼外立面鋁板。

（傍晚6點，南山璞縵售樓處還在趕工，準備迎接第二天到來的看房客。 攝影：唐韶葵）

售(shou)樓(lou)處旁邊的工(gong)地上，有(you)好幾臺腳手架在(zai)工(gong)作(zuo)著，但(dan)只有(you)一棟樓(lou)蓋出(chu)了地面(mian)，是否已達到建(jian)筑高(gao)度的1/3不得而(er)知。

上海(hai)在(zai)(zai)2020年(nian)將樓(lou)盤(pan)的(de)(de)(de)預售(shou)條(tiao)件(jian)從(cong)封頂改成了(le)造到(dao)建筑(zhu)高(gao)度的(de)(de)(de)1/2，后(hou)來(lai)又(you)改成了(le)造到(dao)建筑(zhu)高(gao)度的(de)(de)(de)1/3。在(zai)(zai)售(shou)價已經提前確定的(de)(de)(de)情(qing)況下，開發商(shang)只(zhi)能追求以最快(kuai)速度開盤(pan)，也就是以最快(kuai)速度造到(dao)建筑(zhu)高(gao)度的(de)(de)(de)1/3，從(cong)而提高(gao)IRR（回報率）。公開信(xin)息顯示，南(nan)山地(di)(di)產在(zai)(zai)2023年(nian)10月下旬(xun)拿地(di)(di)，至今(jin)已快(kuai)1年(nian)。知情(qing)人士透露，該項(xiang)目拿地(di)(di)一(yi)年(nian)之后(hou)才開發建設，是因為等待上海(hai)放開“7090”政策，項(xiang)目可打造高(gao)端置(zhi)換型產品。

（南山璞縵項目施工現場。 攝影：唐韶葵）

在(zai)(zai)嘉定新城(cheng)另(ling)外一個在(zai)(zai)售項目象嶼遠香(xiang)湖(hu)岸，21世紀經濟報道記者發現，售樓處(chu)外可見三(san)三(san)兩兩的(de)看房(fang)人在(zai)(zai)往外走(zou)，偶爾也(ye)(ye)有一兩輛轎(jiao)車往售樓處(chu)方向開過來。門口也(ye)(ye)有中介人員上前詢問：“姐，來看房(fang)的(de)嗎(ma)？”

進入售(shou)(shou)樓(lou)(lou)處，茶(cha)歇區已有兩三桌(zhuo)客(ke)(ke)戶(hu)坐(zuo)下來咨詢或者看資料(liao)，項(xiang)目沙(sha)盤處，銷售(shou)(shou)人(ren)(ren)員忙(mang)著給(gei)客(ke)(ke)戶(hu)介(jie)紹。“您上午(wu)走(zou)之后(hou)，我(wo)們下午(wu)賣(mai)(mai)了10套。”林盛對站在(zai)沙(sha)盤前的(de)一(yi)名中(zhong)(zhong)年(nian)男(nan)人(ren)(ren)說(shuo)。這(zhe)時，中(zhong)(zhong)年(nian)男(nan)人(ren)(ren)看中(zhong)(zhong)的(de)一(yi)套頂樓(lou)(lou)已經賣(mai)(mai)了。林盛繼續給(gei)中(zhong)(zhong)年(nian)男(nan)人(ren)(ren)及其家人(ren)(ren)做介(jie)紹，并(bing)不忘招(zhao)呼其他剛踏(ta)進售(shou)(shou)樓(lou)(lou)處的(de)老(lao)客(ke)(ke)戶(hu)。直到晚上8點(dian)半，因(yin)為客(ke)(ke)戶(hu)還在(zai)陸(lu)續趕來，林盛還無法下班。

（9月30日(ri)下(xia)午，象嶼遠香(xiang)湖(hu)岸售樓(lou)處。 攝影：唐韶葵）

上(shang)海中原(yuan)地產市場分(fen)析師(shi)盧文曦指出，此次新(xin)政趕在節前落地，一(yi)方面落實中央有關(guan)房地產調控(kong)“止跌(die)回穩(wen)”相關(guan)精神，另(ling)一(yi)方面，為上(shang)海樓(lou)市持續向(xiang)上(shang)、向(xiang)好發展起到鞏固作用。新(xin)政有助(zhu)于(yu)轉變買賣雙方看(kan)淡市場的預期(qi)，再(zai)借助(zhu)近期(qi)向(xiang)好的大環境，成交有望穩(wen)步增長(chang)。

他(ta)認為，最近幾天市場(chang)(chang)氛圍向好，管理層高頻(pin)釋放積極(ji)信號，資本市場(chang)(chang)一(yi)改前期(qi)低迷(mi)，地(di)產股(gu)出(chu)現漲停潮，樂(le)觀(guan)情緒又開始(shi)回歸。進(jin)一(yi)步優(you)化的(de)樓(lou)市政策會釋放較(jiao)多市場(chang)(chang)需(xu)求，一(yi)部分(fen)已(yi)經處于談判中的(de)客戶這(zhe)周(zhou)(zhou)末已(yi)經加速做(zuo)決策的(de)步伐，周(zhou)(zhou)末成交訂單數量(liang)明(ming)顯增(zeng)加。黃金周(zhou)(zhou)的(de)樓(lou)市表現值(zhi)得市場(chang)(chang)期(qi)待，十月的(de)樓(lou)市交易量(liang)也有望止跌(die)企穩。