21世紀經濟報道記者張敏 北京報道

在(zai)滬廣(guang)深先后出臺(tai)穩樓市政策并降(jiang)低限(xian)購門檻后，北京(jing)的政策終于落地(di)。

9月30日晚間，北(bei)京(jing)市(shi)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)城(cheng)鄉(xiang)建設(she)委、市(shi)財政局(ju)(ju)(ju)、人(ren)民銀行北(bei)京(jing)市(shi)分行、國家金(jin)融監管(guan)總局(ju)(ju)(ju)北(bei)京(jing)監管(guan)局(ju)(ju)(ju)、國家稅務總局(ju)(ju)(ju)北(bei)京(jing)市(shi)稅務局(ju)(ju)(ju)、北(bei)京(jing)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)公積金(jin)管(guan)理中心等6部(bu)門(men)聯合印發《關(guan)(guan)于進一步(bu)優(you)化調整本(ben)市(shi)房(fang)(fang)(fang)(fang)地產相(xiang)關(guan)(guan)政策的(de)通知》（以下簡稱《通知》），實施降低存量房(fang)(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)利率、下調個人(ren)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)款(kuan)最(zui)低首付款(kuan)比例、加大住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)公積金(jin)貸(dai)(dai)款(kuan)支(zhi)持力度、調減非京(jing)籍家庭購房(fang)(fang)(fang)(fang)社保或個稅繳(jiao)納年(nian)限(xian)、調整通州區住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)限(xian)購政策、取(qu)消普通住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)和非普通住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)標(biao)準、加快構建房(fang)(fang)(fang)(fang)地產發展新模(mo)式等政策措施。

其中最受(shou)關(guan)注的(de)(de)措施，在于(yu)對限購(gou)政策的(de)(de)調(diao)整。按(an)照(zhao)規定，對非京(jing)籍(ji)家庭購(gou)買五環內住房(fang)的(de)(de)，社保或個稅繳(jiao)納年(nian)限5年(nian)調(diao)減至3年(nian)；購(gou)買五環外住房(fang)的(de)(de)，社保或納稅門檻進(jin)一步調(diao)減為2年(nian)。符合北京(jing)市經濟社會發展需要(yao)的(de)(de)高(gao)層次和急(ji)需緊缺人才購(gou)房(fang)，明(ming)確為“購(gou)房(fang)之日前(qian)連續(xu)繳(jiao)納滿1年(nian)及以(yi)上”。

至(zhi)此，四個一線(xian)城市(shi)已全部出臺(tai)穩樓(lou)市(shi)政策，并均降(jiang)低了限(xian)購(gou)門檻(jian)。

此外，北京還將首(shou)(shou)套(tao)房商(shang)業性(xing)貸款最低(di)首(shou)(shou)付比(bi)例由20%下(xia)調至15%，二套(tao)房貸最低(di)首(shou)(shou)付比(bi)例由不(bu)低(di)于(yu)(yu)35%（購買(mai)五環(huan)(huan)內住房）、不(bu)低(di)于(yu)(yu)30%（購買(mai)五環(huan)(huan)外住房）統(tong)一(yi)下(xia)調至不(bu)低(di)于(yu)(yu)20%。

限購門檻梯度調整

北京(jing)是樓市限購門檻最高的(de)城市。此次調整前(qian)，大部分區(qu)域仍需滿足5年的(de)在(zai)京(jing)連續納稅或(huo)繳(jiao)納社保的(de)要求。在(zai)通州(zhou)區(qu)購房(fang)，還需滿足額外的(de)限制(zhi)條件。

今年4月30日(ri)，北京有(you)條件地放(fang)寬了五環外(wai)的限(xian)購，但(dan)總體的限(xian)購門(men)檻仍然較(jiao)高(gao)。

此次北京(jing)以“321”的梯(ti)度設置限購(gou)門(men)(men)(men)檻(jian)，被認(ren)為(wei)是創新之舉(ju)。其中(zhong)，非京(jing)籍(ji)居民購(gou)買五環外住房的，社保或納稅門(men)(men)(men)檻(jian)為(wei)3年(nian)(nian)；購(gou)買五環內(nei)住房的，門(men)(men)(men)檻(jian)為(wei)2年(nian)(nian)；符(fu)合人(ren)才政策的，門(men)(men)(men)檻(jian)為(wei)一年(nian)(nian)。

此前享受特殊待遇的通州(zhou)區，按(an)全市統(tong)一政(zheng)策執行。京籍(ji)成年單身人士(shi)與未成年子女共同生活的，按(an)京籍(ji)居民(min)家(jia)庭執行住(zhu)房限購政(zheng)策。

相比其他三(san)個一(yi)線城市，北京(jing)(jing)對(dui)限購(gou)令的(de)調整力(li)度不算(suan)最大。但(dan)分析人士認(ren)為，北京(jing)(jing)的(de)人口基數較大，改善(shan)性需求旺盛(sheng)，這一(yi)政策的(de)效(xiao)果(guo)仍(reng)然(ran)值得期待。

信(xin)貸政策方面(mian)，北京將(jiang)首套房和(he)二套房最(zui)低首付比例統(tong)一(yi)下調至15%、20%，這是(shi)歷史最(zui)低水平。

此外(wai)，針對京籍(ji)二(er)孩以上家(jia)庭購(gou)房的，公積金可貸款額(e)度上浮40萬(wan)元。

《通(tong)知》還(huan)指出，北京市將按照國家工(gong)作部署，及時取(qu)消普(pu)通(tong)住房和非普(pu)通(tong)住房標準。

《通知》還明確，北京(jing)市(shi)將加快(kuai)(kuai)構(gou)建房(fang)地產(chan)(chan)(chan)發展新模式(shi)，完(wan)善“市(shi)場+保障”住房(fang)供應(ying)體系，抓緊出臺支持“好房(fang)子”建設的舉措(cuo)，加快(kuai)(kuai)推進城中村改造(zao)，發揮(hui)“白名(ming)單”作用滿足房(fang)地產(chan)(chan)(chan)企(qi)業(ye)合理的融資需求，持續防范化解(jie)房(fang)地產(chan)(chan)(chan)風險，穩定市(shi)場預期(qi)。

分析人(ren)士認為，和其(qi)他(ta)一線(xian)城市(shi)相比，北京的(de)(de)(de)限購和信貸門檻(jian)都不是(shi)最低。但基于北京的(de)(de)(de)人(ren)口基數和需(xu)求(qiu)潛力，這個“大禮包”對于改(gai)善市(shi)場(chang)預期、促進(jin)需(xu)求(qiu)釋放大有幫(bang)助，尤(you)其(qi)是(shi)有利于改(gai)善性需(xu)求(qiu)的(de)(de)(de)釋放。今年第(di)四季度，北京樓市(shi)的(de)(de)(de)表現值得期待。

作為(wei)一線(xian)城(cheng)市，北京樓(lou)市的(de)走勢相(xiang)對穩定，但近期也面臨一定的(de)升溫壓(ya)力。

根據(ju)北京市統計局的數(shu)據(ju)，今(jin)年1-8月，北京市新(xin)建商(shang)品房銷售面積658.1萬(wan)平(ping)方(fang)米，同比(bi)下(xia)降5.1%。其中，住宅銷售面積466.6萬(wan)平(ping)方(fang)米，下(xia)降8.7%。

房價(jia)方面，國家統計(ji)局(ju)的數據顯示，今年8月，北(bei)京市新建商品住宅價(jia)格環比(bi)下降(jiang)0.5%，二手房價(jia)格環比(bi)下降(jiang)1.0%。

此前，北京已釋放(fang)出樓市(shi)政策(ce)調整的信號。

9月20日(ri)，中共(gong)北京市委貫徹(che)《中共(gong)中央關于進(jin)一步全面深化(hua)改(gai)革、推進(jin)中國式(shi)現代化(hua)的決定》的實施意見發布，強調優化(hua)房地(di)(di)產(chan)政策(ce)，適時取消普通(tong)住(zhu)宅(zhai)和(he)非(fei)普通(tong)住(zhu)宅(zhai)標準，優化(hua)商(shang)品住(zhu)宅(zhai)用(yong)地(di)(di)交易規則，改(gai)革房地(di)(di)產(chan)開發融資方式(shi)和(he)商(shang)品房預售制度等。

一線城市已全部松綁限購

此前的(de)(de)(de)9月29日晚間，上海、廣(guang)州(zhou)、深圳先后(hou)對樓市限購(gou)(gou)政策(ce)進行(xing)了調整。隨(sui)著北京新政的(de)(de)(de)出臺，四個一線(xian)城(cheng)市已全部在國(guo)慶長假前夕出臺政策(ce)，除廣(guang)州(zhou)取(qu)消限購(gou)(gou)政策(ce)外，其(qi)余(yu)三城(cheng)均(jun)降低了樓市限購(gou)(gou)的(de)(de)(de)門檻。

這一舉措(cuo)帶(dai)來的市(shi)場影響和(he)信號意義均值得關注。

當日(ri)早(zao)些(xie)時候，住房(fang)城(cheng)鄉(xiang)建設部(bu)召開黨(dang)組(zu)會議(yi)(yi)，傳達學(xue)習中央政(zheng)治局會議(yi)(yi)精(jing)神(shen)。會議(yi)(yi)指出(chu)，要回應群眾關(guan)切，支持城(cheng)市特別是一線城(cheng)市用好房(fang)地產市場調(diao)控(kong)自主(zhu)權，因(yin)城(cheng)施策(ce)調(diao)整住房(fang)限購政(zheng)策(ce)。

住(zhu)建部特別(bie)提到一線城市(shi)，是因為一線城市(shi)的(de)(de)購房(fang)門檻仍(reng)是全國最高，政(zheng)策的(de)(de)調整(zheng)，有(you)望(wang)釋放出新的(de)(de)需求，并助力后續市(shi)場升溫。

此外，一線城市的政策(ce)調整，往往具有風向標意義，對于市場預期的引(yin)導作用較(jiao)為顯著。

廣東省城鄉(xiang)規劃院住房政(zheng)策研(yan)究(jiu)中心首(shou)席研(yan)究(jiu)員李宇嘉表示，一(yi)線城市紛紛調整樓(lou)市政(zheng)策，目(mu)的(de)就是在(zai)“銀十”來臨之際(ji)，也是今(jin)年最后一(yi)個季度來臨之際(ji)，帶動樓(lou)市預期(qi)和交易量提振，為止跌企穩發(fa)揮一(yi)線城市基本盤的(de)作用。

他表示，如果一(yi)線城市(shi)穩定(ding)了(le)，以一(yi)線城市(shi)為核(he)心的(de)三大(da)都市(shi)圈樓(lou)市(shi)就(jiu)穩定(ding)了(le)，全國(guo)近一(yi)半的(de)交易市(shi)場也(ye)就(jiu)穩定(ding)了(le)，這(zhe)是止跌企穩的(de)路徑(jing)。

附：

關于進一步優化調整本市房地產相關政策的通知

京建發〔2024〕400號

?各有關單位：

為(wei)貫徹落實黨中央、國(guo)務(wu)院決策部署，更(geng)好滿足居民(min)剛性住房(fang)需求(qiu)和多樣化改善性住房(fang)需求(qiu)，促進房(fang)地產市場平穩健康發(fa)展，推動構建房(fang)地產發(fa)展新模式，經市政(zheng)府(fu)同意，現就有關(guan)事項通(tong)知如下：

一(yi)、落實國家關(guan)于降低存量房貸(dai)利率政策，引(yin)導(dao)商業(ye)銀行穩妥有(you)序將(jiang)存量房貸(dai)利率降至新發放貸(dai)款(kuan)利率附近。

二(er)、居民家庭(ting)購(gou)買(mai)(mai)首套商(shang)品住房(fang)，商(shang)業性(xing)個人住房(fang)貸款(kuan)最低(di)首付款(kuan)比例(li)調整為(wei)(wei)不低(di)于(yu)(yu)15%。購(gou)買(mai)(mai)二(er)套商(shang)品住房(fang)，商(shang)業性(xing)個人住房(fang)貸款(kuan)最低(di)首付款(kuan)比例(li)調整為(wei)(wei)不低(di)于(yu)(yu)20%。

三、非本市戶籍(ji)居(ju)民家庭購(gou)(gou)買(mai)五(wu)(wu)環內商品(pin)住房的(de)，繳(jiao)納(na)社會保(bao)險或(huo)個(ge)人(ren)所(suo)得(de)稅的(de)年限(xian)，調(diao)整為(wei)購(gou)(gou)房之(zhi)日(ri)前連續(xu)繳(jiao)納(na)滿(man)3年及(ji)以上；購(gou)(gou)買(mai)五(wu)(wu)環外商品(pin)住房的(de)，繳(jiao)納(na)社會保(bao)險或(huo)個(ge)人(ren)所(suo)得(de)稅的(de)年限(xian)，調(diao)整為(wei)購(gou)(gou)房之(zhi)日(ri)前連續(xu)繳(jiao)納(na)滿(man)2年及(ji)以上。

符(fu)合本市經濟社會發展需要的高層(ceng)次和急需緊缺人才購買本市商品住房的，繳(jiao)(jiao)納(na)(na)社會保(bao)險或個人所得稅的年限，調(diao)整為購房之日前連(lian)續繳(jiao)(jiao)納(na)(na)滿(man)1年及以上。

四、居民(min)家庭(ting)購買通州區商品(pin)住(zhu)房，按(an)全市統一(yi)政(zheng)策執行。

五、本(ben)市戶籍成年單身人士與未成年子(zi)女共同生活的，按本(ben)市戶籍居民家庭執行住房(fang)限購政策(ce)。

六、對(dui)二孩及以上本市戶(hu)籍居民(min)家庭購買商品住(zhu)房(fang)，申請公(gong)積金(jin)個(ge)人住(zhu)房(fang)貸款(kuan)的，可貸款(kuan)額度上浮40萬(wan)元(yuan)。

七、按(an)照國家工作部(bu)署，及時取消普(pu)通(tong)住(zhu)房和非普(pu)通(tong)住(zhu)房標準。

八、加(jia)快構建房地產發展新模式。完善“市(shi)場+保障(zhang)”住房供應體系，抓緊出(chu)臺(tai)支持(chi)“好房子(zi)”建設的舉措，加(jia)快推進城中村改造，發揮“白名單”作用(yong)滿足房地產企業合理的融(rong)資需求，持(chi)續防范化解房地產風險，穩定市(shi)場預期(qi)。

本(ben)(ben)通知(zhi)自(zi)2024年10月1日起(qi)施行，原有政(zheng)策與本(ben)(ben)通知(zhi)不一致的，以本(ben)(ben)通知(zhi)為準。

北(bei)京市住(zhu)房和(he)城鄉建設委員(yuan)會   

北京市財(cai)政局             

中國(guo)人(ren)民銀行(xing)北(bei)京市分行(xing)     

國家(jia)金融監督管(guan)理總局(ju)北(bei)京監管(guan)局(ju)

國(guo)家稅務總局(ju)北京(jing)市稅務局(ju)    ;

北京住房公積金管理中心(xin)     

2024年9月(yue)30日