21世紀經濟報道記者 唐婧 北京報道

千呼(hu)萬喚始出(chu)來，存量(liang)房貸利率調整(zheng)方(fang)案終于出(chu)爐。

8月31日，中國(guo)人民銀行、國(guo)家金(jin)融(rong)監督管理總局發布《關于(yu)降低存(cun)量首(shou)套住房(fang)(fang)貸款(kuan)利率有(you)關事項的(de)通知》（下稱《通知》），自2023年(nian)9月25日起(qi)，存(cun)量首(shou)套住房(fang)(fang)商(shang)業(ye)性(xing)個人住房(fang)(fang)貸款(kuan)的(de)借款(kuan)人可向承貸金(jin)融(rong)機(ji)構(gou)提出(chu)申請，由該(gai)金(jin)融(rong)機(ji)構(gou)新發放(fang)貸款(kuan)置換存(cun)量首(shou)套住房(fang)(fang)商(shang)業(ye)性(xing)個人住房(fang)(fang)貸款(kuan)。

《通知》明確(que)，新發放貸(dai)款(kuan)的(de)利率水(shui)平由金融機構與借款(kuan)人(ren)自主(zhu)協商(shang)(shang)確(que)定，但(dan)在貸(dai)款(kuan)市(shi)(shi)場報(bao)價(jia)利率（LPR）上的(de)加點幅度(du)，不得低于原(yuan)貸(dai)款(kuan)發放時所(suo)在城市(shi)(shi)首套住(zhu)房(fang)(fang)商(shang)(shang)業性(xing)個人(ren)住(zhu)房(fang)(fang)貸(dai)款(kuan)利率政(zheng)策下限。新發放的(de)貸(dai)款(kuan)只(zhi)能用于償(chang)還存量首套住(zhu)房(fang)(fang)商(shang)(shang)業性(xing)個人(ren)住(zhu)房(fang)(fang)貸(dai)款(kuan)，仍納入(ru)商(shang)(shang)業性(xing)個人(ren)住(zhu)房(fang)(fang)貸(dai)款(kuan)管理。

《通(tong)知》還(huan)稱(cheng)，自2023年(nian)9月25日起，存(cun)量首套住房商業性個人住房貸(dai)款(kuan)的借款(kuan)人亦可向承貸(dai)金融(rong)機構(gou)提(ti)出申(shen)請，協商變更合同約(yue)定(ding)的利率水平(ping)，變更后的貸(dai)款(kuan)合同利率水平(ping)應符合本通(tong)知第(di)二條的規定(ding)。

21世紀經濟報道記者(zhe)注意到，相較于(yu)央行(xing)此前“指導(dao)銀行(xing)依法有序調(diao)整存(cun)量(liang)個人住房貸(dai)款(kuan)(kuan)利率”和“支持(chi)和鼓勵商業銀行(xing)與(yu)借款(kuan)(kuan)人自主協(xie)商變更合同約定(ding)(ding)，或者(zhe)是(shi)新(xin)發放貸(dai)款(kuan)(kuan)置換(huan)原來(lai)的存(cun)量(liang)貸(dai)款(kuan)(kuan)”的公開表(biao)態，本次《通知》特意強調(diao)了(le)(le)“首套(tao)”二字，且明確(que)了(le)(le)無論是(shi)協(xie)商變更合同約定(ding)(ding)的利率水平還(huan)是(shi)新(xin)發放貸(dai)款(kuan)(kuan)置換(huan)，都要(yao)向承貸(dai)機(ji)構提出(chu)申請。

為何降？誰能降？如何申請？

央行、國(guo)家金融監管總局有關負責人(ren)在(zai)答記者(zhe)問(wen)中表示，近年來我國(guo)房(fang)地產市場(chang)供(gong)求關系發生了(le)重大(da)變(bian)化(hua)，借款人(ren)和(he)銀行對于(yu)有序調(diao)整(zheng)優化(hua)資產負債(zhai)均有訴(su)求。存(cun)量住房(fang)貸(dai)(dai)款利(li)率的(de)(de)下降，對借款人(ren)來說，可(ke)節約利(li)息(xi)支出(chu)，有利(li)于(yu)擴大(da)消費和(he)投(tou)資。對銀行來說，可(ke)有效減(jian)少提前還貸(dai)(dai)現象，減(jian)輕對銀行利(li)息(xi)收入的(de)(de)影響。同時，還可(ke)壓(ya)縮違規使用經營(ying)貸(dai)(dai)、消費貸(dai)(dai)置換存(cun)量住房(fang)貸(dai)(dai)款的(de)(de)空間(jian)，減(jian)少風險隱患(huan)。

上(shang)述(shu)負責人表示，為(wei)更好適應上(shang)述(shu)新形勢，中(zhong)國人民銀行、金融監管總局明(ming)確按照市場化(hua)、法治(zhi)化(hua)原則，支(zhi)持鼓勵銀行與借款(kuan)人協商調整存(cun)量首套住房貸款(kuan)利(li)率(lv)。

那么，如何定義“存量首套住房(fang)貸款(kuan)”？這涉及哪些人(ren)群能夠受(shou)惠(hui)于存量房(fang)貸利率(lv)調整方案(an)的關(guan)鍵問題。

《通(tong)知》明確，符(fu)合(he)條件(jian)的存(cun)量首套住(zhu)房貸(dai)款(kuan)(kuan)是指，2023年(nian)8月31日前金融機構已發放，已簽訂合(he)同(tong)但未發放的，以及借款(kuan)(kuan)人(ren)實際住(zhu)房情(qing)況符(fu)合(he)所在城(cheng)市(shi)首套住(zhu)房標準(zhun)的存(cun)量住(zhu)房商業性(xing)個人(ren)住(zhu)房貸(dai)款(kuan)(kuan)。

具體又該如何執(zhi)行？央行、國家金(jin)融(rong)監管總(zong)局相關負責人(ren)表(biao)示，對于符合條(tiao)件的(de)存量(liang)(liang)住(zhu)(zhu)房(fang)貸(dai)款(kuan)，自2023年9月25日起，可(ke)由借款(kuan)人(ren)主動向(xiang)承貸(dai)銀(yin)(yin)行提(ti)出申請，也(ye)鼓勵銀(yin)(yin)行以發布公告、批量(liang)(liang)辦理(li)等(deng)方(fang)式(shi)，為借款(kuan)人(ren)提(ti)供更為便利的(de)服(fu)務。調整方(fang)式(shi)上(shang)，既可(ke)以變更合同約定的(de)住(zhu)(zhu)房(fang)貸(dai)款(kuan)利率(lv)加點(dian)幅度，也(ye)可(ke)以由銀(yin)(yin)行新發放貸(dai)款(kuan)置換存量(liang)(liang)貸(dai)款(kuan)。

至于廣大(da)借款(kuan)人(ren)高度(du)關心的(de)利率(lv)(lv)調(diao)整(zheng)幅(fu)度(du)，上(shang)述負責人(ren)明(ming)確，具體(ti)利率(lv)(lv)調(diao)整(zheng)幅(fu)度(du)由借貸雙方(fang)協商確定(ding)，但調(diao)整(zheng)后的(de)利率(lv)(lv)，不能低(di)于原貸款(kuan)發(fa)放時所在城(cheng)市的(de)首套住房(fang)貸款(kuan)利率(lv)(lv)政策下(xia)限。新發(fa)放貸款(kuan)只能用(yong)于償還存量貸款(kuan)，仍納入商業性個(ge)人(ren)住房(fang)貸款(kuan)管理。

《通知(zhi)》指出，金(jin)融機構(gou)應嚴格落實(shi)(shi)相關監管要求(qiu)，對借款(kuan)人(ren)(ren)申請經(jing)營(ying)性貸款(kuan)和個(ge)人(ren)(ren)消(xiao)費貸款(kuan)等貸款(kuan)的(de)用途進(jin)行穿透式、實(shi)(shi)質性審核，并明確提示(shi)風(feng)險。對存在協助借款(kuan)人(ren)(ren)利用經(jing)營(ying)性貸款(kuan)和個(ge)人(ren)(ren)消(xiao)費貸款(kuan)等違規置換存量(liang)商業性個(ge)人(ren)(ren)住房貸款(kuan)行為的(de)中介(jie)機構(gou)一律不得進(jin)行合作，并嚴肅處理存在上(shang)述行為的(de)內(nei)部人(ren)(ren)員。

《通(tong)知》還(huan)稱，各金融機構要抓(zhua)緊制定具體操作(zuo)細則(ze)，做(zuo)好組織實(shi)(shi)施(shi)，提高(gao)服(fu)務(wu)水平，及時響應借款人(ren)申(shen)請，盡可能采取便捷措(cuo)施(shi)，降低借款人(ren)操作(zuo)成本(ben)，確保本(ben)通(tong)知有關(guan)要求(qiu)落實(shi)(shi)到位。

利率最低可以降到多少？

一位房地產(chan)金融專家告訴記者，本次(ci)存(cun)量(liang)房貸(dai)(dai)利(li)率調(diao)整(zheng)方案(an)的(de)一大看點在于確定了(le)降(jiang)低后的(de)存(cun)量(liang)房貸(dai)(dai)利(li)率下(xia)限，即利(li)率最低可以降(jiang)到多少(shao)。央行、國家金融監管(guan)總局相關負責人(ren)明(ming)確，調(diao)整(zheng)后的(de)利(li)率不能低于原貸(dai)(dai)款(kuan)發放時所(suo)在城市的(de)首(shou)套(tao)住(zhu)房貸(dai)(dai)款(kuan)利(li)率政(zheng)策下(xia)限，這為調(diao)整(zheng)后的(de)利(li)率劃(hua)定了(le)一個底線(xian)。

有(you)接近監(jian)管人士向媒體(ti)表(biao)示，這一方(fang)面是(shi)為(wei)了(le)(le)維(wei)護當時房貸(dai)利率(lv)政策下限的權威性(xing)，另一方(fang)面也是(shi)為(wei)了(le)(le)保證(zheng)政策的公平(ping)性(xing)，確保調整過程平(ping)穩有(you)序，避免由于存量房貸(dai)利率(lv)調整時間(jian)不(bu)同，而導(dao)致利率(lv)水平(ping)有(you)所差異等問題。

“例如，如果以當前的(de)房(fang)(fang)貸利(li)(li)率政策(ce)下(xia)限或(huo)者(zhe)實際新發放(fang)的(de)房(fang)(fang)貸利(li)(li)率水(shui)平(ping)確定，就可(ke)能出(chu)現不(bu)同時間調整的(de)客(ke)戶(hu)，調整后的(de)利(li)(li)率水(shui)平(ping)有(you)所差(cha)異的(de)現象(xiang)。未(wei)來(lai)，房(fang)(fang)貸利(li)(li)率政策(ce)下(xia)限可(ke)能下(xia)調，或(huo)者(zhe)新發放(fang)房(fang)(fang)貸利(li)(li)率又(you)有(you)所下(xia)降，就會導致完成調整較(jiao)早的(de)客(ke)戶(hu)利(li)(li)率水(shui)平(ping)較(jiao)高。”上述接近監管人(ren)士如是(shi)表示。

那么(me)，對(dui)于符合條件的(de)(de)借(jie)款(kuan)人而言(yan)，了解原(yuan)貸(dai)款(kuan)發放時所在(zai)城(cheng)市(shi)的(de)(de)首套(tao)住(zhu)房貸(dai)款(kuan)利率(lv)政(zheng)策(ce)下限就顯得(de)頗為(wei)重要，因為(wei)這一(yi)下限是借(jie)款(kuan)人和(he)銀(yin)(yin)行(xing)協商新發放貸(dai)款(kuan)置換(huan)或協商變更(geng)利率(lv)水平時談(tan)判的(de)(de)底(di)線。上述(shu)房地產金融專(zhuan)家(jia)告訴記者，該下限應(ying)以人民銀(yin)(yin)行(xing)各分支行(xing)公(gong)布(bu)的(de)(de)數據為(wei)準。

有接近監管人士測算，存量首套住(zhu)(zhu)房(fang)商業性(xing)個人住(zhu)(zhu)房(fang)貸款利率調(diao)整后，幾千萬戶、上億居民的財務負擔(dan)會(hui)有明顯(xian)下降(jiang)，利率平均降(jiang)幅(fu)大約為0.8個百分(fen)點。據估算，本次(ci)調(diao)整涉及(ji)的客戶可能超(chao)過(guo)4000萬，涉及(ji)調(diao)整的貸款規(gui)模可能達25萬億元。

以100萬元、25年期、原利(li)率5.1%的存量房(fang)貸(dai)為例，假(jia)設房(fang)貸(dai)利(li)率降至4.3%，可(ke)節約(yue)借款人利(li)息支出每年超(chao)5000元，顯(xian)著增(zeng)加消費能力。

至于(yu)對于(yu)銀(yin)(yin)行在(zai)利(li)息(xi)方面(mian)的(de)損失，多(duo)名業內專家認為將(jiang)主要通過下(xia)調(diao)存款(kuan)利(li)率(lv)的(de)方式部(bu)分彌(mi)補。據悉，國有大行在(zai)內的(de)多(duo)家銀(yin)(yin)行將(jiang)于(yu) 9 月(yue) 1 日起再度下(xia)調(diao)存款(kuan)掛牌(pai)利(li)率(lv)，這(zhe)將(jiang)是(shi)繼今年 6 月(yue)初全國性(xing)商業銀(yin)(yin)行下(xia)調(diao)存款(kuan)掛牌(pai)利(li)率(lv)后，時隔不到三(san)個月(yue)的(de)再度下(xia)調(diao)。