21世紀經濟報道記者 唐婧 北京報道

“流量太大線(xian)上(shang)預(yu)約(yue)渠(qu)道(dao)本周暫時(shi)關閉，現在只能線(xian)下預(yu)約(yue)提(ti)前(qian)(qian)還貸(dai)，目前(qian)(qian)最早(zao)能排到8月(yue)份，再晚恐(kong)怕要排到9月(yue)份了。”建設銀行北京地區(qu)某支行的房貸(dai)客戶經理向21世紀經濟報道(dao)記者(zhe)透露(lu)。

當被問及排隊時間為(wei)何長達(da)七八(ba)個月以及利息如(ru)何計算時，該客戶(hu)經理稱春節過后提(ti)前還款的(de)人數(shu)激增，銀行也(ye)需要(yao)一定(ding)的(de)反應和處理時間，利息計算則還是要(yao)以實際扣款日(ri)為(wei)準。

8個月的等待，利息如何計算？

提前還貸要等(deng)待數(shu)月的情形并不是個例(li)。記者以購房者的身份咨詢了(le)北京地區中國(guo)銀(yin)行、農業銀(yin)行、工商銀(yin)行、交通銀(yin)行以及郵儲銀(yin)行的多(duo)名房貸客戶經理，均反饋最近申請提前還貸的人數(shu)較多(duo)，需要排隊等(deng)待。

其(qi)(qi)中(zhong)(zhong)，接受(shou)記者問詢的(de)中(zhong)(zhong)行和工行客戶(hu)經(jing)理表(biao)示，現(xian)在預(yu)約大概4月(yue)中(zhong)(zhong)旬能夠(gou)辦(ban)理；接受(shou)問詢的(de)農行客戶(hu)經(jing)理反饋，現(xian)在預(yu)約至少要等兩到(dao)三個月(yue)才能辦(ban)理。交(jiao)通銀行和郵儲(chu)銀行等待時間相對較短，其(qi)(qi)中(zhong)(zhong)，交(jiao)行客戶(hu)經(jing)理表(biao)示，現(xian)在預(yu)約大概三周(zhou)以(yi)后(hou)能夠(gou)辦(ban)理，而郵儲(chu)方(fang)面則(ze)反饋提(ti)交(jiao)申請后(hou)半(ban)個月(yue)至一個月(yue)內可以(yi)辦(ban)理。

六大行(xing)(xing)辦(ban)理提(ti)前還貸(dai)業(ye)務的(de)速度或許與各自個人(ren)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)貸(dai)款的(de)余額體量(liang)有一定的(de)關(guan)聯性。2022年半年報顯示，建設銀(yin)行(xing)(xing)的(de)個人(ren)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)貸(dai)款余額為64793億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，居六大行(xing)(xing)之首，然后依(yi)次是工商銀(yin)行(xing)(xing)（64490億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)）、農業(ye)銀(yin)行(xing)(xing)（53444億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)）、中國(guo)銀(yin)行(xing)(xing)（43517億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)）、郵儲銀(yin)行(xing)(xing)（22293億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)）和交通銀(yin)行(xing)(xing)（15284億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)）。

誠然，銀行為購房者辦理提前還貸需要走流程、過審批，這需要一定的業務處理時間。然而，提前還款畢竟意味著為用戶節省利息。換句話(hua)說，在(zai)提前還貸(dai)的(de)問(wen)題上，銀行(xing)和購房(fang)者雙方都需要一定的(de)緩(huan)沖時間，那(nei)么(me)，合情合理的(de)辦(ban)理周期可能是多久？

記(ji)者獲(huo)得的(de)(de)一(yi)份郵儲銀行(xing)的(de)(de)房貸(dai)合同顯示，“借款(kuan)(kuan)人提(ti)前(qian)償還(huan)全部(bu)或部(bu)分(fen)貸(dai)款(kuan)(kuan)的(de)(de)，應在下一(yi)期還(huan)款(kuan)(kuan)日(ri)之前(qian)30天向貸(dai)款(kuan)(kuan)人提(ti)交(jiao)書面申(shen)請。借款(kuan)(kuan)人的(de)(de)提(ti)前(qian)還(huan)款(kuan)(kuan)申(shen)請經(jing)貸(dai)款(kuan)(kuan)人審核通過(guo)后，由(you)貸(dai)款(kuan)(kuan)人自行(xing)安排提(ti)前(qian)還(huan)款(kuan)(kuan)的(de)(de)扣(kou)款(kuan)(kuan)日(ri)期”。

記者獲得的另一(yi)份農業銀(yin)行的房貸合同則顯示，“借款人提(ti)前還款的，須至少提(ti)前三十天向貸款人提(ti)出書面(mian)申請并(bing)經(jing)貸款人書面(mian)同意。”

可(ke)以看出，這兩份貸款(kuan)合同均對借款(kuan)人（購房者）申請提前(qian)還貸的(de)(de)時間(jian)做(zuo)出了30天的(de)(de)約束，但對貸款(kuan)人（銀行）卻沒有規(gui)定辦結(jie)該業(ye)務的(de)(de)期限。如(ru)果貸款合同沒(mei)有(you)明確(que)約定，是(shi)否(fou)意味著銀行(xing)可以完全(quan)自行(xing)決(jue)定辦結提(ti)前還款業(ye)務的期限？

提前還貸等多久才算合理？

北京市(shi)盈科(深圳)律(lv)師(shi)事務所(suo)高級合伙人(ren)、律(lv)師(shi)朱(zhu)逸聰認為，銀(yin)行(xing)應當按(an)照日常(chang)工作流程，合理安排審批提(ti)前還(huan)貸的(de)(de)進程。一(yi)般情況(kuang)下，房貸合同(tong)會約定(ding)，購房者(zhe)如(ru)果(guo)需要提(ti)前還(huan)貸，應在(zai)一(yi)定(ding)期限(xian)內向(xiang)銀(yin)行(xing)提(ti)交(jiao)書面申(shen)請。而在(zai)過往的(de)(de)法(fa)院(yuan)判例中(zhong)，法(fa)院(yuan)會酌(zhuo)定(ding)銀(yin)行(xing)合理的(de)(de)審批期限(xian)就是(shi)合同(tong)中(zhong)規(gui)定(ding)的(de)(de)購房者(zhe)提(ti)交(jiao)書面申(shen)請的(de)(de)期限(xian)。

“相應的(de)，若銀(yin)行(xing)從接受提前還(huan)(huan)貸(dai)申(shen)請到完成扣款(kuan)的(de)時間長達數月，遠遠超出金融(rong)消(xiao)費(fei)者(zhe)的(de)合理預期、且明顯加(jia)重了金融(rong)消(xiao)費(fei)者(zhe)的(de)負擔，銀(yin)行(xing)應對(dui)超出合理期限辦(ban)結(jie)業務給購房者(zhe)造成的(de)利息損失(shi)予以賠(pei)償。”朱逸聰指(zhi)出，在(zai)這種情況(kuang)下，銀(yin)行(xing)應對(dui)故意拖延辦(ban)結(jie)提前還(huan)(huan)貸(dai)的(de)業務擔責。

但(dan)從另一個角度(du)來講，房(fang)貸(dai)(dai)一般是銀行的核心優質資(zi)產，短時間出現大量提前還(huan)房(fang)貸(dai)(dai)的現象會直接影(ying)響到銀行的營業收(shou)入和預期收(shou)益，銀行辦理提前還(huan)貸(dai)(dai)的積極性不足也是情理之中。

一(yi)位銀(yin)行(xing)業觀察人士向記(ji)者透露，當下銀(yin)行(xing)的處境也并不容易(yi)。按揭貸款是銀(yin)行(xing)的優質(zhi)資(zi)(zi)(zi)產，提前還款會導致銀(yin)行(xing)高收(shou)益資(zi)(zi)(zi)產下降(jiang)，進而導致收(shou)益下降(jiang)，特(te)別是在現階段資(zi)(zi)(zi)產荒的情況下，銀(yin)行(xing)不容易(yi)找到可替(ti)代(dai)的資(zi)(zi)(zi)金投向。

“就合同本身(shen)而言，貸款(kuan)(kuan)人和借(jie)款(kuan)(kuan)人均享有合同約定(ding)期限相應的利益(yi)，借(jie)款(kuan)(kuan)人提前還(huan)款(kuan)(kuan)會在一(yi)定(ding)程度上使(shi)(shi)金融機構遭受利息損失(shi)，也打(da)亂了金融機構的資金使(shi)(shi)用計(ji)劃，不利于維護交易的可預期性及穩定(ding)性。”北(bei)京安杰世澤律師(shi)事務所律師(shi)黃(huang)興超(chao)表示。

同(tong)(tong)時，黃興超也認為，如果借(jie)款人(ren)已經(jing)按照合同(tong)(tong)約定(ding)的(de)方(fang)式和(he)程序(xu)向金融(rong)機構(gou)申請提前還貸，但由(you)于銀行(xing)的(de)原因(yin)導致申請不能及時處(chu)理(li)，其(qi)間產生的(de)利(li)息應(ying)當遵循《民(min)法典》的(de)精神和(he)規則(ze)，按合同(tong)(tong)相對方(fang)的(de)止(zhi)損義務(wu)來處(chu)理(li)，屬(shu)于金融(rong)機構(gou)自己(ji)行(xing)為產生的(de)損失，該部分利(li)息不宜(yi)再由(you)借(jie)款人(ren)承擔。

律師支招如何順利提前還貸

朱逸聰指出，如果購房(fang)者能證明自身確實遭遇(yu)了銀行(xing)故意(yi)拖延辦理提前還(huan)貸，可以(yi)通過以(yi)下三(san)種渠道(dao)維(wei)護自身合法權(quan)益。

一(yi)是可(ke)以(yi)通過銀行(xing)方面的救濟渠道。購房者可(ke)以(yi)先與貸款銀行(xing)積極協商，以(yi)推進審(shen)批(pi)進度如協商不成，可(ke)以(yi)撥打貸款行(xing)總行(xing)的客服電話投訴。

二是通過監管方面(mian)的(de)救濟渠(qu)道。如果(guo)上述救濟途徑效果(guo)不佳，可以撥打(da)銀(yin)保監的(de)投(tou)訴(su)電(dian)話或(huo)者(zhe)到(dao)達(da)銀(yin)保監現場投(tou)訴(su)，向銀(yin)保監說明(ming)自(zi)己的(de)訴(su)求(qiu)并根(gen)據要求(qiu)提供相(xiang)應的(de)證(zheng)據。購房者(zhe)也可選(xuan)擇撥打(da)政務熱(re)線，合理(li)表達(da)自(zi)己的(de)訴(su)求(qiu)。

三(san)是通過(guo)訴訟(song)(song)方式的(de)救(jiu)濟渠道。購房者可以據貸(dai)款合同關于提(ti)(ti)前還款的(de)約(yue)(yue)定(ding)，向貸(dai)款行(xing)所在地的(de)人民法(fa)院(yuan)提(ti)(ti)起民事訴訟(song)(song)，請求法(fa)院(yuan)判決貸(dai)款銀行(xing)按照(zhao)約(yue)(yue)定(ding)履(lv)行(xing)義務。

北京周泰(tai)律師(shi)事務(wu)所高級律師(shi)王若(ruo)琳也向購房者提了(le)三點建議：一是(shi)妥善保留(liu)提起提前還貸的相關證據，如APP界面(mian)截圖、業務(wu)回執單等；二(er)是(shi)與銀行(xing)保持(chi)緊(jin)密聯系(xi)，并積極(ji)催促，確認其(qi)是(shi)否有(you)合(he)理理由(you)；三是(shi)如銀行(xing)無合(he)理理由(you)超期拖延(yan)，可向當(dang)地(di)銀保監會舉報。

黃(huang)興超則認(ren)為，由于房(fang)貸合(he)同雙方當事人(ren)的(de)締約能(neng)力、經濟地位具(ju)有(you)明顯差異(yi)，因此(ci)如果僅(jin)從房(fang)貸合(he)同約定的(de)方面來進行處理，未(wei)必(bi)能(neng)實現良(liang)好(hao)的(de)社會效(xiao)果。應當借此(ci)機(ji)會呼吁(yu)監管(guan)(guan)部門(men)能(neng)夠對(dui)此(ci)類問題(ti)進行有(you)針(zhen)對(dui)性的(de)指引，同時加強針(zhen)對(dui)此(ci)類涉及民生的(de)合(he)同的(de)制度化管(guan)(guan)理。