21世紀經濟報道記者 葉麥穗 廣州報道 2022年(nian)LPR連續下調(diao)。新年(nian)伊始(shi)，“房(fang)貸(dai)(dai)一族”迎來好消(xiao)息，一年(nian)一度存(cun)量房(fang)貸(dai)(dai)利率重(zhong)定(ding)價的日子到了。對于(yu)房(fang)貸(dai)(dai)利率掛鉤貸(dai)(dai)款市場報價利率(LPR)、重(zhong)定(ding)價日為每年(nian)1月1日的住房(fang)消(xiao)費(fei)者，今(jin)年(nian)的房(fang)貸(dai)(dai)利率將迎來下降。不僅如此(ci)，存(cun)量公(gong)積金貸(dai)(dai)款也于(yu)1月1日起執行(xing)調(diao)低后的利率。

除此之(zhi)外 ，2023年1月(yue)(yue)(yue)(yue)5日，人民銀行、銀保監(jian)會發布(bu)通知(zhi)，決定建(jian)立(li)首套(tao)住(zhu)(zhu)房貸(dai)款(kuan)(kuan)利率政(zheng)策(ce)動態調整機制。新建(jian)商品(pin)住(zhu)(zhu)宅銷售價格(ge)環比和同比連續3個月(yue)(yue)(yue)(yue)均下(xia)(xia)降的城市，可階段性維持、下(xia)(xia)調或取消當地(di)首套(tao)住(zhu)(zhu)房貸(dai)款(kuan)(kuan)利率政(zheng)策(ce)下(xia)(xia)限，其評估時間為每季(ji)度(du)末月(yue)(yue)(yue)(yue)，評估期為上季(ji)度(du)末月(yue)(yue)(yue)(yue)至本季(ji)度(du)第二個月(yue)(yue)(yue)(yue)。

據市(shi)(shi)(shi)場機構統(tong)計，最新的(de)百城(cheng)(cheng)首(shou)套(tao)主流利(li)(li)率為(wei)4.09%，市(shi)(shi)(shi)場觀點認為(wei)，目前首(shou)套(tao)房(fang)貸利(li)(li)率相較歷史低點仍有(you)一定下降(jiang)空(kong)間，預計未來有(you)更多符合條件的(de)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)會(hui)因城(cheng)(cheng)施策(ce)，降(jiang)低首(shou)套(tao)房(fang)貸利(li)(li)率，今年首(shou)套(tao)房(fang)貸“奔三”可期。

五年期LPR一年下調35個基點

多數買房一(yi)族的(de)房貸利(li)率(lv)由LPR和固定加點(dian)兩(liang)部(bu)分組(zu)成，因此LPR對于房貸利(li)率(lv)的(de)影響(xiang)至關重要。縱觀2022年(nian)(nian)，lpr一(yi)共出現了三次(ci)(ci)下(xia)調，兩(liang)次(ci)(ci)“雙降(jiang)”，一(yi)次(ci)(ci)“單降(jiang)”。2022年(nian)(nian)1月20日(ri)(ri)，據(ju)央(yang)行(xing)公(gong)(gong)布(bu)，1年(nian)(nian)期(qi)(qi)(qi)LPR為(wei)3.7%，5年(nian)(nian)期(qi)(qi)(qi)以上(shang)(shang)LPR為(wei)4.6%，1年(nian)(nian)期(qi)(qi)(qi)較上(shang)(shang)月下(xia)調10個(ge)基(ji)(ji)點(dian)，5年(nian)(nian)期(qi)(qi)(qi)以上(shang)(shang)下(xia)降(jiang)5個(ge)基(ji)(ji)點(dian)；5月20日(ri)(ri)，據(ju)央(yang)行(xing)公(gong)(gong)布(bu)，1年(nian)(nian)期(qi)(qi)(qi)LPR為(wei)3.7%，5年(nian)(nian)期(qi)(qi)(qi)以上(shang)(shang)LPR為(wei)4.45%。本(ben)次(ci)(ci)LPR較上(shang)(shang)月而言，1年(nian)(nian)期(qi)(qi)(qi)未(wei)有變化(hua)，5年(nian)(nian)期(qi)(qi)(qi)下(xia)降(jiang)15個(ge)基(ji)(ji)點(dian)；8月22日(ri)(ri)，中國人民銀行(xing)授權全國銀行(xing)間同業拆借(jie)中心公(gong)(gong)布(bu)，1年(nian)(nian)期(qi)(qi)(qi)LPR為(wei)3.65%，5年(nian)(nian)期(qi)(qi)(qi)以上(shang)(shang)LPR為(wei)4.3%。1年(nian)(nian)期(qi)(qi)(qi)、5年(nian)(nian)期(qi)(qi)(qi)LPR分別較上(shang)(shang)月下(xia)降(jiang)5BP、15BP。

這也(ye)是2019年(nian)實(shi)施(shi)lpr改革以來，LPR調整最多的一年(nian)。

“LPR是(shi)貸(dai)款(kuan)的定價基準，LPR下降總體上(shang)有(you)助(zhu)于引導貸(dai)款(kuan)利率下行。” 招聯首席(xi)研究員、復(fu)旦大(da)學金融研究院兼(jian)職研究員董希淼表示(shi)。

中國人民銀行授權全國銀行間同(tong)業拆解中心公布，作為(wei)今年(nian)1月(yue)(yue)1日房貸利(li)率(lv)重定(ding)價(jia)基準的2022年(nian)12月(yue)(yue)20日LPR為(wei)：1年(nian)期(qi)LPR為(wei)3.65%，5年(nian)期(qi)以上LPR為(wei)4.3%，較(jiao)去年(nian)初分別(bie)下降15個和(he)35個基點。1月(yue)(yue)1日重定(ding)價(jia)后，房貸利(li)率(lv)從“4.65%+加(jia)點”調整為(wei)“4.3%+加(jia)點”。

根據測算，以100萬元(yuan)商(shang)業貸款為例，按照25年等額(e)本(ben)息的方(fang)式計算，調整后(hou)，房貸月供將下降(jiang)約(yue)200元(yuan)，一年能夠節省(sheng)利(li)息支出2400元(yuan)左右。

上(shang)海易居房地產研究院(yuan)智庫總監嚴躍進表示，房貸月供下降，對于(yu)(yu)購房者來說是利(li)(li)好。多數購房者從(cong)今(jin)年(nian)(nian)1月開始(shi)就可以“減負”。嚴躍進同(tong)時提示：“還有一些購房者將(jiang)房貸利(li)(li)率重定(ding)價日(ri)設為貸款發放日(ri)的對應(ying)日(ri)，即(ji)使近期沒有調(diao)整，到了(le)貸款發放日(ri)，只(zhi)要(yao)LPR低(di)于(yu)(yu)上(shang)年(nian)(nian)水平(ping)，房貸月供也會隨(sui)之下降。”

不(bu)過(guo)需要注意的(de)是，對于選擇了固定利率的(de)住(zhu)房消(xiao)費者(zhe)而言，其房貸利率將繼續維(wei)持不(bu)變，不(bu)隨LPR的(de)變動而調整。

存(cun)(cun)量(liang)公(gong)積(ji)(ji)(ji)金(jin)貸(dai)款也于1月(yue)1日(ri)(ri)起調(diao)整(zheng)利(li)(li)率。去年(nian)9月(yue)，中國人(ren)(ren)民銀行(xing)決定，自2022年(nian)10月(yue)1日(ri)(ri)起，下(xia)調(diao)首套個(ge)人(ren)(ren)住房(fang)(fang)公(gong)積(ji)(ji)(ji)金(jin)貸(dai)款利(li)(li)率0.15個(ge)百分(fen)點，5年(nian)以(yi)下(xia)（含5年(nian)）和5年(nian)以(yi)上利(li)(li)率分(fen)別調(diao)整(zheng)為2.6%和3.1%。第二套個(ge)人(ren)(ren)住房(fang)(fang)公(gong)積(ji)(ji)(ji)金(jin)貸(dai)款利(li)(li)率政(zheng)策保持不(bu)變。而對于2022年(nian)10月(yue)1日(ri)(ri)前已(yi)發放(fang)的存(cun)(cun)量(liang)住房(fang)(fang)公(gong)積(ji)(ji)(ji)金(jin)貸(dai)款，則自今(jin)年(nian)1月(yue)1日(ri)(ri)起執行(xing)調(diao)整(zheng)后的利(li)(li)率標準(zhun)。 

百城首套房貸主流利率降至4.09%

除了(le)下(xia)(xia)調(diao)LPR之外，1月5日，央行、銀保(bao)監會發布通知，決(jue)定建立首套住(zhu)房(fang)貸款利率政策(ce)動態調(diao)整(zheng)機(ji)制，新建商品住(zhu)宅銷售價格環(huan)比和同比連續3個月均下(xia)(xia)降的(de)城市，可階段性維持、下(xia)(xia)調(diao)或取消當地首套住(zhu)房(fang)貸款利率政策(ce)下(xia)(xia)限。

差(cha)別(bie)(bie)化住(zhu)房政策被頻頻提起，不少在此之前(qian)嚴格調控的城市，2022年陸續出(chu)臺了首付和利率(lv)政策。根據貝殼研(yan)究(jiu)院(yuan)此前(qian)發布(bu)的統計數(shu)據，2022年12月首、二(er)套(tao)房貸(dai)主流(liu)利率(lv)指數(shu)環比(bi)繼續下行；12月首套(tao)主流(liu)利率(lv)平均(jun)為4.09%，二(er)套(tao)平均(jun)為4.91%，環比(bi)基(ji)本(ben)持平，同(tong)比(bi)分別(bie)(bie)回落(luo)155個(ge)基(ji)點和100個(ge)基(ji)點。

國金證券研(yan)報(bao)，最近(jin)3個月(yue)房(fang)價持續下(xia)降的(de)城市共有38個。其中包括(kuo)大連、福(fu)州、哈爾濱、蘭州、南(nan)寧、廈(sha)門等13個二(er)線(xian)城市；蚌埠、北海、常(chang)德、丹(dan)東(dong)、桂林、惠(hui)州等25個三四線(xian)城市。

除此之外(wai)，去年(nian)(nian)以來(lai)，至少有50個(ge)城(cheng)(cheng)市還通過靈活性調整認房(fang)認貸(dai)(dai)(dai)政(zheng)(zheng)策，擴大了貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)意義上“首(shou)(shou)套(tao)房(fang)”的(de)范疇，從而使(shi)房(fang)貸(dai)(dai)(dai)優(you)惠(hui)政(zheng)(zheng)策觸(chu)達更多的(de)住房(fang)改(gai)善(shan)性需(xu)求用(yong)(yong)戶。其中三四線城(cheng)(cheng)市占多數(shu)，但優(you)化(hua)認房(fang)認貸(dai)(dai)(dai)政(zheng)(zheng)策的(de)重點二線城(cheng)(cheng)市數(shu)量(liang)下(xia)半年(nian)(nian)也在增加，比如杭(hang)州(zhou)地(di)區去年(nian)(nian)11月發布的(de)房(fang)貸(dai)(dai)(dai)新政(zheng)(zheng)，就將在杭(hang)州(zhou)無房(fang)，在其他(ta)地(di)方(fang)有房(fang)貸(dai)(dai)(dai)記錄但已結清的(de)購房(fang)者，按照(zhao)首(shou)(shou)套(tao)購房(fang)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)用(yong)(yong)戶執行政(zheng)(zheng)策。

興(xing)業證(zheng)券分析師(shi)王(wang)涵認(ren)為， 住房貸(dai)款利率(lv)動(dong)態(tai)(tai)調整(zheng)(zheng)機制(zhi)在(zai)于(yu)實(shi)現對房市持(chi)續(xu)低迷表現的(de)(de)精(jing)準糾偏。自2018年起，資管(guan)新(xin)規、“三道紅線”等緊縮(suo)政(zheng)策相繼(ji)出(chu)臺(tai)，房企全(quan)面(mian)走上“去杠桿”道路，房價增速(su)逐步實(shi)現均值回歸。但自2021年下半年以(yi)來，隨著經濟下行壓力加大，房地(di)產市場(chang)在(zai)供(gong)需(xu)兩端都(dou)處于(yu)持(chi)續(xu)收縮(suo)狀態(tai)(tai)。在(zai)此(ci)背景下，本(ben)次(ci)住房貸(dai)款利率(lv)動(dong)態(tai)(tai)調整(zheng)(zheng)機制(zhi)的(de)(de)推出(chu)，因城(cheng)施策實(shi)施差異化信貸(dai)政(zheng)策，能有效刺(ci)激樓(lou)市低迷地(di)區的(de)(de)房地(di)產需(xu)求，實(shi)現精(jing)準糾偏，保障房地(di)產市場(chang)整(zheng)(zheng)體平穩(wen)健(jian)康發展。

國金(jin)證券分析師杜昊旻認為， 2022年12月百城(cheng)首套主流利(li)率為4.09%，相較歷(li)史低點仍有一定下降(jiang)空間(jian)，預(yu)計未來有更多符(fu)合(he)條件的城(cheng)市會因(yin)城(cheng)施策，降(jiang)低首套房貸(dai)利(li)率。