21世紀經濟報道記者唐婧 北京報道
近日，知名數碼博主(zhu)李杰(jie)靈在微博上(shang)發帖(tie)稱，自(zi)己(ji)在深圳貸(dai)款購(gou)買的房(fang)屋(wu)近期(qi)評估(gu)價出(chu)(chu)現(xian)下降，銀行致電要求他(ta)按照(zhao)合同約定補足50萬元左右的本金(jin)。他(ta)透露，樓(lou)下的業主(zhu)打六(liu)折出(chu)(chu)售房(fang)屋(wu)，影響(xiang)了自(zi)己(ji)房(fang)屋(wu)的評估(gu)價。
這條微博引發(fa)了廣泛討論(lun)，有(you)網友擔心自己(ji)購(gou)買的房屋評估價(jia)下跌也會(hui)被銀行要(yao)求補足本(ben)金，而自己(ji)拿不(bu)出幾十萬補給銀行，不(bu)知(zhi)道后續銀行會(hui)采取何種措施。
為了解更多詳情，記者(zhe)試(shi)圖聯系該博主，但截至(zhi)發稿并未收到(dao)回(hui)應。
李杰靈發帖稱， 銀行告訴他(ta)房(fang)價上漲的(de)(de)(de)時候很少人(ren)會關注這一點(dian)，但(dan)貸(dai)款合(he)同中的(de)(de)(de)確有房(fang)價下跌購(gou)房(fang)者要(yao)補(bu)足本金(jin)的(de)(de)(de)相關條(tiao)款。
記者多方(fang)了解到，李杰靈提到的“補足本金”，實際上是指當(dang)抵(di)押物價值減少到一定程(cheng)度時，銀行(xing)會要求抵(di)押人補足抵(di)押物的價值。
國家(jia)統計局12月15日發布數據顯(xian)示，11月全(quan)國70個(ge)(ge)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)的房價(jia)持續總體下調：新建商品(pin)住(zhu)宅(zhai)只有9個(ge)(ge)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)上漲，2個(ge)(ge)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)價(jia)格(ge)持續平(ping)穩(wen)；而二手住(zhu)宅(zhai)僅(jin)有3個(ge)(ge)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)上漲，4個(ge)(ge)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)維(wei)持平(ping)穩(wen)，其(qi)余城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)都(dou)是(shi)降價(jia)。
具(ju)體來看，11月(yue)份，一線城市(shi)新(xin)建(jian)商(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)(zhu)宅和二手(shou)住(zhu)(zhu)(zhu)宅銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)價格(ge)環(huan)比(bi)(bi)分(fen)(fen)別下(xia)降(jiang)(jiang)(jiang)(jiang)0.2%和0.4%，降(jiang)(jiang)(jiang)(jiang)幅比(bi)(bi)上(shang)(shang)月(yue)均(jun)(jun)擴大(da)0.1個百分(fen)(fen)點。二線城市(shi)新(xin)建(jian)商(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)(zhu)宅和二手(shou)住(zhu)(zhu)(zhu)宅銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)價格(ge)環(huan)比(bi)(bi)分(fen)(fen)別下(xia)降(jiang)(jiang)(jiang)(jiang)0.2%和0.4%，降(jiang)(jiang)(jiang)(jiang)幅比(bi)(bi)上(shang)(shang)月(yue)均(jun)(jun)收窄0.1個百分(fen)(fen)點。三線城市(shi)新(xin)建(jian)商(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)(zhu)宅銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)價格(ge)環(huan)比(bi)(bi)下(xia)降(jiang)(jiang)(jiang)(jiang)0.3%，降(jiang)(jiang)(jiang)(jiang)幅比(bi)(bi)上(shang)(shang)月(yue)收窄0.1個百分(fen)(fen)點；二手(shou)住(zhu)(zhu)(zhu)宅銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)價格(ge)環(huan)比(bi)(bi)下(xia)降(jiang)(jiang)(jiang)(jiang)0.5%，降(jiang)(jiang)(jiang)(jiang)幅與上(shang)(shang)月(yue)相同。
在簽訂住房貸(dai)款合(he)同時，可能大部分(fen)購房者更關注的(de)是(shi)貸(dai)款金額(e)和(he)月供，并(bing)不會仔細閱(yue)讀合(he)同中的(de)格式條款，事(shi)實上，住房貸(dai)款合(he)同中一(yi)般對補足抵押物都(dou)有明確的(de)約定。
記(ji)者獲得的一份北京購房(fang)者與郵(you)儲銀(yin)行簽(qian)訂(ding)的《個人(ren)購房(fang)借款及(ji)擔保(bao)合同》顯示，無論任何原因導致抵(di)押物價值減(jian)少時，抵(di)押人(ren)應(ying)及(ji)時恢復抵(di)押物的價值，或(huo)提供與減(jian)少的價值相當的擔保(bao)。
記者獲得的(de)(de)另一份河北購房者與(yu)農業銀行簽(qian)訂的(de)(de)《個(ge)人購房借款及擔保(bao)合(he)同》顯(xian)示，抵(di)押(ya)期間，抵(di)押(ya)物價(jia)(jia)(jia)值(zhi)減少的(de)(de)，貸款人有(you)權要求(qiu)抵(di)押(ya)人恢(hui)復抵(di)押(ya)物的(de)(de)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)或提供貸款人認可的(de)(de)與(yu)減少價(jia)(jia)(jia)值(zhi)相當(dang)的(de)(de)擔保(bao)。
中國社(she)會科(ke)學院金融研究所銀(yin)行研究室主任(ren)李(li)廣(guang)子(zi)透(tou)露，監(jian)管部門一般會要(yao)求(qiu)銀(yin)行定期對(dui)抵押物(wu)價值(zhi)進行評估，如果價值(zhi)低于貸款(kuan)余(yu)額，會要(yao)求(qiu)補充其他抵押物(wu)。但在實際操作中，這種情況非(fei)常少見。
補足抵押物是小概率事件
一位北京銀行業資深人士對(dui)記者(zhe)表示，銀行要求購房(fang)者(zhe)補足抵押物的(de)情(qing)形不會大(da)面積(ji)出(chu)現，一方面購房(fang)者(zhe)已經支付了一定比例的(de)首(shou)付，另一方面貸(dai)款金額一般是房(fang)屋評估價(jia)格60%-70%，普(pu)通居民住房(fang)按揭(jie)貸(dai)款一般不會出(chu)現問題。不(bu)過，如果出現抵(di)(di)押(ya)物價(jia)值降低導致銀(yin)行(xing)抵(di)(di)押(ya)物不(bu)足值的情況，銀(yin)行(xing)有(you)權要(yao)求貸(dai)款(kuan)人(ren)補充抵(di)(di)押(ya)物或(huo)者提前部分還款(kuan)，這是法律(lv)有(you)規定(ding)的。建議借款(kuan)人(ren)根(gen)據實際情況合理安排貸(dai)款(kuan)金額。
記者(zhe)采(cai)訪的(de)(de)三位(wei)北京大型銀行的(de)(de)房貸經理(li)均表示，從(cong)業生涯以來從(cong)未遇(yu)到要求購(gou)房者(zhe)就(jiu)住房按揭貸款補足抵押物的(de)(de)情況。
一位深圳銀行業資深人士向記者透露，從實際操作情況來看，針對正常的居民住房按揭貸款，即使房價出現一定下跌，銀行一般也不會要求補足抵押物，或有一些觸發因素。
北(bei)京(jing)周泰律師事務所合(he)伙(huo)人(ren)(ren)肖敬仁解讀(du)稱，如果出現抵(di)押物(wu)價(jia)值降低(di)導(dao)致銀行抵(di)押物(wu)不足(zu)值，且借款(kuan)(kuan)人(ren)(ren)沒有按銀行要求補(bu)足(zu)抵(di)押物(wu)，根據雙方約定的其他合(he)同條款(kuan)(kuan)，銀行一(yi)般有權利(li)要求借款(kuan)(kuan)人(ren)(ren)一(yi)次性還款(kuan)(kuan)，或者(zhe)有權提前行使抵(di)押權，并(bing)對抵(di)押房產與借款(kuan)(kuan)人(ren)(ren)協(xie)議折(zhe)價(jia)或者(zhe)按法(fa)定程序進行拍賣、變賣。
但(dan)在個人(ren)(ren)按(an)揭(jie)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)買房(fang)(fang)(fang)(fang)的實務中，購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)者和銀行(xing)(xing)之間(jian)形成了貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)還貸(dai)和房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)抵(di)押雙重法(fa)律關系(xi)，其(qi)中貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)還貸(dai)是基礎法(fa)律關系(xi)，要(yao)求(qiu)購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)者正常還貸(dai)是銀行(xing)(xing)最(zui)重要(yao)的訴(su)求(qiu)。對于個人(ren)(ren)購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)按(an)揭(jie)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)，雖然銀行(xing)(xing)依據(ju)雙方的合同約定有權要(yao)求(qiu)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)人(ren)(ren)補足抵(di)押物，但(dan)實踐(jian)中只要(yao)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)人(ren)(ren)能夠繼續正常還貸(dai)，很少有銀行(xing)(xing)直接主張這一權利。因為在全(quan)國房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)市(shi)場下行(xing)(xing)的大環境下，單(dan)方面(mian)強調合同權利，只會激化購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)者與銀行(xing)(xing)的矛(mao)盾，也不符合目(mu)前保(bao)交樓(lou)、穩民(min)生(sheng)的國家房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)政策。假設所購房屋的(de)確出現了下跌(die)幅度較(jiao)大的(de)情(qing)況(kuang)，購房者應盡量保(bao)證正(zheng)常(chang)還貸并與銀(yin)行充分協商(shang)溝通，避免銀(yin)行直接(jie)通知補足抵(di)押物甚(shen)至提前行使抵(di)押權的(de)情(qing)況(kuang)出現。
北京安杰(jie)世澤律(lv)師(shi)事務所律(lv)師(shi)黃興超(chao)也認為，在作(zuo)為借(jie)貸雙(shuang)(shuang)方的購(gou)房(fang)者(zhe)(zhe)和銀行(xing)之間(jian)，如(ru)雙(shuang)(shuang)方無明(ming)確約定，只(zhi)要購(gou)房(fang)者(zhe)(zhe)按時還(huan)貸，抵押房(fang)產的價值如(ru)何下跌都不應給購(gou)房(fang)者(zhe)(zhe)增設其他額外負擔。
購房者如何應對小概率事件？
從各(ge)方反饋的情況(kuang)來看，住房按(an)揭貸款出現補足抵押物的情形非(fei)常少見，廣大購房者(zhe)不用(yong)太(tai)過擔心。如果小(xiao)概(gai)率事件真的發生，也可(ke)以按(an)照律師的建議來操(cao)作。
黃興(xing)超從理論和(he)實踐兩(liang)方面(mian)分析(xi)了(le)應(ying)該如何(he)應(ying)對(dui)銀行(xing)(xing)補足抵押物(wu)(wu)的要(yao)求。他表示，銀行(xing)(xing)作為資(zi)(zi)金(jin)出(chu)借方往(wang)往(wang)會(hui)在(zai)(zai)其(qi)提(ti)供的制式合同中(zhong)寫明(ming)“補足條(tiao)款”，即無(wu)論任何(he)原因導致抵押物(wu)(wu)價(jia)值(zhi)減少(shao)的，抵押人應(ying)及時通過提(ti)前還貸或(huo)提(ti)供與減少(shao)價(jia)值(zhi)相當擔保(bao)的方式，以(yi)此配平(ping)抵押物(wu)(wu)價(jia)值(zhi)的貶(bian)損，避(bi)免銀行(xing)(xing)出(chu)借資(zi)(zi)金(jin)無(wu)法得到順利(li)清償(chang)。這類(lei)約定(ding)保(bao)障了(le)銀行(xing)(xing)作為金(jin)融機構的利(li)益，在(zai)(zai)商事金(jin)融領域有其(qi)合理性。但回歸到現實生活中(zhong)，房價(jia)大幅下跌(die)時，這類(lei)約定(ding)無(wu)疑將給普通購(gou)房者帶來“按期(qi)還貸+提(ti)前清償(chang)”的雙重打擊。
對(dui)于普通購房者(zhe)而(er)言，面對(dui)房價下跌，一(yi)是建議按(an)時(shi)還貸(dai)(dai)不(bu)(bu)斷供，銀行(xing)當然也(ye)希(xi)望貸(dai)(dai)款(kuan)人按(an)合同(tong)約(yue)定(ding)(ding)還完剩余的(de)(de)房貸(dai)(dai)，考慮(lv)到啟動司法(fa)程序主(zhu)張合同(tong)權利(li)仍需(xu)付(fu)出(chu)一(yi)定(ding)(ding)的(de)(de)時(shi)間和經濟成本，銀行(xing)大概率也(ye)不(bu)(bu)會(hui)嚴(yan)格(ge)執(zhi)行(xing)補(bu)足條(tiao)(tiao)(tiao)(tiao)款(kuan)。二是如果確實被要求提前還貸(dai)(dai)或補(bu)足擔保，則(ze)可考慮(lv)依(yi)據《民法(fa)典(dian)》第四百九十六條(tiao)(tiao)(tiao)(tiao)的(de)(de)規定(ding)(ding)，嘗試主(zhu)張銀行(xing)作(zuo)為提供格(ge)式(shi)條(tiao)(tiao)(tiao)(tiao)款(kuan)的(de)(de)一(yi)方(fang)，沒有采取合理方(fang)式(shi)提示購房人注意補(bu)足條(tiao)(tiao)(tiao)(tiao)款(kuan)，因此(ci)補(bu)足條(tiao)(tiao)(tiao)(tiao)款(kuan)不(bu)(bu)成為合同(tong)的(de)(de)內容(rong)。
北京市盈科（深圳）律師(shi)事務所高級(ji)合伙(huo)人朱逸聰表示，如(ru)果房產(chan)價(jia)格降幅過(guo)大，就要補充抵(di)押品(pin)，不然(ran)銀行有(you)權(quan)處理房產(chan)，這主(zhu)要是依據(ju)購房貸款(kuan)(kuan)合同(tong)(tong)的(de)(de)約定(ding)(ding)。如(ru)果借款(kuan)(kuan)人拒不履行，那么根據(ju)合同(tong)(tong)條(tiao)款(kuan)(kuan)，銀行可能有(you)權(quan)利要求一次性還(huan)款(kuan)(kuan)，或者對抵(di)押物(wu)進(jin)行拍賣。此外，如(ru)果借款(kuan)(kuan)人認(ren)為這些(xie)(xie)條(tiao)款(kuan)(kuan)是銀行重復使(shi)用的(de)(de)格式(shi)文(wen)本，沒有(you)用顯著提醒或解(jie)釋(shi)的(de)(de)方式(shi)來(lai)引起合同(tong)(tong)簽訂者注意(yi)，可以向司(si)(si)法機關(guan)主(zhu)張(zhang)其無(wu)效(xiao)。但在(zai)司(si)(si)法機關(guan)認(ren)定(ding)(ding)無(wu)效(xiao)之前，這些(xie)(xie)條(tiao)款(kuan)(kuan)在(zai)形式(shi)上(shang)推定(ding)(ding)有(you)效(xiao)，受到法律保護。
朱逸聰建議購房(fang)者與銀行以協(xie)商為主，避免走到訴(su)訟階段，購房(fang)者可以考(kao)慮與銀行協(xie)商通過其(qi)(qi)他(ta)方(fang)(fang)式補足抵押物：一(yi)(yi)是增加(jia)保(bao)證人，二是在銀行定存一(yi)(yi)定數量的貨(huo)幣，三(san)是提前還款(kuan)，四(si)是再提供其(qi)(qi)他(ta)房(fang)產做有限的抵押。一(yi)(yi)個可行的方(fang)(fang)案是，請保(bao)險(xian)公司作為第三(san)方(fang)(fang)，提供補充(chong)擔(dan)保(bao)。
在北京金訴律(lv)師事務所主任(ren)王玉臣看來，住房(fang)按揭合同往往是銀(yin)行提供的格式(shi)文本，里面(mian)存在大量的對(dui)(dui)銀(yin)行比較有(you)利的條款(kuan)，這(zhe)是一(yi)個客觀(guan)情況(kuang)。如(ru)果(guo)遇到(dao)這(zhe)種情況(kuang)，業主可以(yi)(yi)從以(yi)(yi)下(xia)三(san)個方(fang)面(mian)入(ru)手：一(yi)是核(he)實自己(ji)的房(fang)屋是否如(ru)銀(yin)行所稱的評估(gu)價下(xia)降，如(ru)果(guo)下(xia)降，下(xia)降了多少；二(er)是捋清貸(dai)款(kuan)合同中有(you)關抵押物(wu)的相關約(yue)定(ding)，可以(yi)(yi)視(shi)情況(kuang)選(xuan)擇約(yue)定(ding)中對(dui)(dui)自己(ji)最有(you)利的選(xuan)項來履行；三(san)是了解銀(yin)行是否存在違規放貸(dai)的問題。
（統籌：馬(ma)春園）
