21世紀經濟報道記者 李愿 北京報道 2月10日，21世紀經濟報道記者從業(ye)內人士處獲悉，近日相關(guan)部門下發(fa)了(le)關(guan)于城(cheng)市(shi)商(shang)品(pin)房預售(shou)(shou)資(zi)(zi)金監管(guan)的(de)(de)相關(guan)意見(jian)。據了(le)解，該文件與(yu)1994年發(fa)布的(de)(de)《城(cheng)市(shi)商(shang)品(pin)房預售(shou)(shou)管(guan)理(li)辦法》中的(de)(de)相關(guan)規(gui)定最(zui)大不同(tong)之處在于明(ming)確對預售(shou)(shou)資(zi)(zi)金的(de)(de)規(gui)定進(jin)行(xing)了(le)全國統一，進(jin)而有利(li)于規(gui)范預售(shou)(shou)資(zi)(zi)金的(de)(de)使用(yong)，夯實地方相關(guan)部門的(de)(de)監管(guan)責任。

最新文(wen)件明確預售資(zi)金監管額(e)度由市、縣級住房(fang)城鄉建設部(bu)門根(gen)據項目(mu)合同、工程(cheng)造價等核定，以確保項目(mu)竣工所需資(zi)金，達(da)到監管額(e)度之后(hou)的(de)剩余資(zi)金則可(ke)以由房(fang)企提(ti)取使用。

在知名房企(qi)事(shi)件(jian)之(zhi)后，部(bu)分地(di)方政府對于預售(shou)資(zi)金存在過度監管的問題，上述文件(jian)將(jiang)對這些(xie)行為進(jin)行矯(jiao)正(zheng)，有利于幫(bang)助(zhu)一些(xie)資(zi)金面臨(lin)困(kun)難的房企(qi)緩解(jie)資(zi)金流(liu)狀況(kuang)。

預售資金迎全國統一規定

1994年出臺的(de)《城市商品(pin)(pin)房(fang)預(yu)售管(guan)理(li)辦法(fa)》規定(ding)，“商品(pin)(pin)房(fang)預(yu)售款(kuan)監管(guan)的(de)具體(ti)辦法(fa)，由(you)房(fang)地產管(guan)理(li)部(bu)門制定(ding)”，同時“省、自治區(qu)建(jian)設行(xing)政(zheng)主(zhu)(zhu)管(guan)部(bu)門、直(zhi)轄(xia)市建(jian)設行(xing)政(zheng)主(zhu)(zhu)管(guan)部(bu)門或房(fang)地產行(xing)政(zheng)管(guan)理(li)部(bu)門可以根據本辦法(fa)制定(ding)實施細則。”

中泰證券首席固定收益分析師周(zhou)岳表示，從預售資金監管(guan)(guan)來看，由于沒有全國統一(yi)的(de)規定，意味(wei)著在(zai)預售資金監管(guan)(guan)方面，各地區(qu)基本施行(xing)“一(yi)城一(yi)策”的(de)思路，即各地區(qu)基本會出臺相應(ying)的(de)“預售資金監督管(guan)(guan)理(li)(li)辦法”和“預售資金監督管(guan)(guan)理(li)(li)實施細則”，導致各地預售資金的(de)管(guan)(guan)理(li)(li)方式差異較大。

從各地(di)(di)實際情(qing)況來看，部(bu)(bu)分地(di)(di)區對(dui)預售(shou)資金(jin)進行(xing)全額(e)監(jian)管，部(bu)(bu)分地(di)(di)區是重點(dian)資金(jin)監(jian)管，知名房企(qi)事件之后(hou)出(chu)現了預售(shou)資金(jin)0撥(bo)付的情(qing)況。最新文件將(jiang)預售(shou)資金(jin)進行(xing)全國統一規定后(hou)，預計(ji)部(bu)(bu)分地(di)(di)區執(zhi)行(xing)過嚴的情(qing)況將(jiang)會有所(suo)改善，釋放出(chu)部(bu)(bu)分資金(jin)。

據了解，最(zui)新文件(jian)明確，項(xiang)目(mu)預(yu)售款(kuan)(kuan)包括定金、首付款(kuan)(kuan)、購房款(kuan)(kuan)等，均需(xu)全(quan)部存入預(yu)售資金監管賬戶(hu)，確保專款(kuan)(kuan)專用于項(xiang)目(mu)建(jian)設、施工款(kuan)(kuan)等相關支出。

而對于預售款的撥付進度，文件明確(que)要根據工程建設進度來進行，具體由住房城鄉建設部門確(que)定。同時，新文件要求加(jia)強信息共(gong)享，商業銀行按照三方監管協議加(jia)強賬(zhang)戶監測，定期和住建部門做好對賬(zhang)。

上述規定(ding)有利于改(gai)善此前各(ge)地(di)監(jian)管(guan)(guan)部門(men)對(dui)于監(jian)管(guan)(guan)賬(zhang)戶(hu)監(jian)管(guan)(guan)責任不清的問題(ti)，督促市(shi)、縣級住房城鄉建設部門(men)履行預售資金的監(jian)管(guan)(guan)職(zhi)責。

多地優化預售資金監管

21世紀經濟報道記者(zhe)注意到，2021年(nian)下半年(nian)以(yi)來因房(fang)企資(zi)金(jin)(jin)(jin)鏈緊張而引(yin)起(qi)的(de)在建房(fang)屋爛尾事(shi)件不斷出(chu)現，使得(de)預售資(zi)金(jin)(jin)(jin)監管開始引(yin)起(qi)重視，隨(sui)后包括北京、成都等多個地(di)區發(fa)布了(le)預售資(zi)金(jin)(jin)(jin)監管新規。

如2021年11月4日北(bei)京市住房(fang)和城鄉建設(she)委會同(tong)北(bei)京銀保監局、人(ren)行營管部（北(bei)京）發(fa)布的《北(bei)京市商品房(fang)預(yu)售(shou)(shou)資金監督管理辦法(fa)》（2021年修訂）公(gong)開征求意見稿顯示，要確(que)保預(yu)售(shou)(shou)資金“管好(hao)不管死”。

安信證(zheng)券(quan)首席固定(ding)(ding)收益分(fen)析師(shi)池光(guang)勝總(zong)結認為，北(bei)京預售資金(jin)新規(gui)側重(zhong)于“優(you)化”條款(kuan)(kuan)(kuan)，方向有“松”有“緊(jin)”：一方面，部分(fen)條款(kuan)(kuan)(kuan)收緊(jin)，包括明(ming)確(que)重(zhong)點監管資金(jin)下限(xian)，強調定(ding)(ding)金(jin)需(xu)直接(jie)存入監管賬(zhang)戶，提出對風險(xian)項目(mu)實施封閉管理等；另一方面，部分(fen)條款(kuan)(kuan)(kuan)放松，包括允許開發(fa)企業按單一樓(lou)棟或多樓(lou)棟分(fen)別申請(qing)用款(kuan)(kuan)(kuan)，縮短(duan)放款(kuan)(kuan)(kuan)時(shi)限(xian)等。

對于上述最新文件提到的預售資金監(jian)管額度(du)(du)(du)方面，北京規(gui)定(ding)，在項目(mu)重點監(jian)管額度(du)(du)(du)每平方米(mi)不得(de)低于5000元(yuan)限值的基礎上，各(ge)區可根據開發企業(ye)“三(san)線四檔(dang)”管理，綜合企業(ye)信(xin)用(yong)水平、經營狀況、交付條件等(deng)因素確定(ding)各(ge)項目(mu)重點監(jian)管額度(du)(du)(du)。

不(bu)過據周岳總(zong)(zong)結，各地商品(pin)房預售(shou)監管額(e)(e)度的(de)確(que)定方(fang)式(shi)不(bu)同(tong)，目(mu)前主(zhu)要(yao)包括以(yi)預售(shou)款總(zong)(zong)額(e)(e)為(wei)(wei)基準、以(yi)工程造價總(zong)(zong)額(e)(e)為(wei)(wei)基準、以(yi)每(mei)平方(fang)米的(de)建造成本為(wei)(wei)基準等幾種模式(shi)。

而2021年11月3日成都發布的《關(guan)于進一步明(ming)確(que)商品(pin)房(fang)預售款監管(guan)有關(guan)事項(xiang)的通(tong)知(zhi)》提出，出現重大經營性風險的預售商品(pin)房(fang)項(xiang)目(mu)，納入區（市）縣重點(dian)監管(guan)，指(zhi)定單(dan)位另設監管(guan)專戶(hu)（原則上監管(guan)銀行不變），確(que)定監管(guan)部(bu)門(men)嚴格監督預售款收(shou)存、支取，對每筆資(zi)金審(shen)核用途后(hou)，直(zhi)接劃轉(zhuan)至施工、材料等(deng)收(shou)款單(dan)位銀行賬(zhang)戶(hu)。

“近年來(lai)北京、成都等地(di)都對商品房預售資(zi)金(jin)監管(guan)政策進行了(le)優化，細(xi)化了(le)預售監管(guan)資(zi)金(jin)的(de)額(e)度(du)與(yu)留存比例，并且越來(lai)越多的(de)城市允許房地(di)產開(kai)發企業憑銀(yin)行出具的(de)保函，免除(chu)同等額(e)度(du)的(de)資(zi)金(jin)監管(guan)，緩解企業的(de)資(zi)金(jin)鏈壓力。”周岳表(biao)示。

社科院金(jin)(jin)(jin)融(rong)所房(fang)地(di)產(chan)金(jin)(jin)(jin)融(rong)研究中心主(zhu)任尹(yin)中立此前(qian)也在(zai)21世紀經濟(ji)報道撰文(wen)表示，在(zai)預(yu)售資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)管理方面，各地(di)采取(qu)有效措施提高資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)使用效率，既要從嚴監管預(yu)售資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)，防止(zhi)出現項目爛(lan)尾(wei)，又要考慮(lv)到(dao)目前(qian)房(fang)地(di)產(chan)開發商資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)緊張(zhang)的現實(shi)情況，部分地(di)區住房(fang)監管部門(men)進行了積(ji)極(ji)的探索。

房地產業接連迎利好

21世紀經(jing)濟(ji)報道(dao)記者(zhe)注意(yi)到，在中央(yang)經(jing)濟(ji)工作會議定(ding)調“支持商品房(fang)(fang)市場更(geng)好滿足購房(fang)(fang)者(zhe)的合理住房(fang)(fang)需(xu)求(qiu)，因城施(shi)策(ce)促進房(fang)(fang)地(di)產業(ye)良性循(xun)環和(he)健康(kang)發展”后，這(zhe)是房(fang)(fang)地(di)產業(ye)再(zai)次(ci)迎來利好。

去年(nian)12月，央(yang)行、銀(yin)保監會出臺《關于做好(hao)重(zhong)點房(fang)(fang)地產(chan)(chan)企業(ye)(ye)風險處置項目(mu)并購(gou)金(jin)融服務的通知(zhi)》，鼓(gu)勵(li)銀(yin)行穩妥(tuo)有序開展并購(gou)貸款業(ye)(ye)務，重(zhong)點支(zhi)持優(you)質的房(fang)(fang)地產(chan)(chan)企業(ye)(ye)兼并收購(gou)出險和困難(nan)的大型房(fang)(fang)地產(chan)(chan)企業(ye)(ye)的優(you)質項目(mu)。

隨(sui)后(hou)央(yang)行、國資委組織(zhi)房地(di)產(chan)(chan)領域的(de)優質(zhi)大(da)(da)(da)型民企以及央(yang)企、國企開(kai)會(hui)，傳(chuan)達了(le)鼓勵(li)市(shi)場(chang)主(zhu)體按照市(shi)場(chang)化、法治化原則(ze)，并(bing)購出險(xian)和(he)困難的(de)大(da)(da)(da)型房地(di)產(chan)(chan)企業(ye)的(de)優質(zhi)項目的(de)政策(ce)導向(xiang)。此外，央(yang)行、銀保監會(hui)也組織(zhi)主(zhu)要銀行開(kai)會(hui)，推動銀行積極穩妥推進并(bing)購貸款業(ye)務，同時對(dui)于(yu)出現風險(xian)和(he)困難的(de)大(da)(da)(da)型房企不盲(mang)目抽(chou)貸、斷貸。

2月8日(ri)，央行、銀保(bao)(bao)監會(hui)聯合發布《關(guan)于保(bao)(bao)障性租(zu)賃住(zhu)房(fang)有(you)(you)關(guan)貸款(kuan)不納入(ru)房(fang)地產(chan)貸款(kuan)集中(zhong)度(du)(du)管(guan)理(li)的(de)通知》，明確(que)保(bao)(bao)障性租(zu)賃住(zhu)房(fang)項(xiang)目有(you)(you)關(guan)貸款(kuan)不納入(ru)房(fang)地產(chan)貸款(kuan)集中(zhong)度(du)(du)管(guan)理(li)，鼓勵銀行業金融機構按(an)照依法合規、風(feng)險(xian)可控、商業可持續(xu)的(de)原則，加大對保(bao)(bao)障性租(zu)賃住(zhu)房(fang)發展的(de)支持力度(du)(du)。

接近監管層人(ren)士表示，上述《通(tong)知》釋(shi)放了加(jia)(jia)大金融(rong)支持保障(zhang)(zhang)性租(zu)賃住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)發(fa)展(zhan)的積極信號，有利于(yu)(yu)推(tui)動(dong)《關(guan)(guan)于(yu)(yu)加(jia)(jia)快(kuai)發(fa)展(zhan)保障(zhang)(zhang)性租(zu)賃住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)的意見》關(guan)(guan)于(yu)(yu)加(jia)(jia)大金融(rong)支持保障(zhang)(zhang)性租(zu)賃住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)有關(guan)(guan)要求的具體(ti)落地(di)(di)，有助于(yu)(yu)支持我國住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)保障(zhang)(zhang)體(ti)系建(jian)設(she)，推(tui)動(dong)建(jian)立多(duo)主體(ti)供給、多(duo)渠道保障(zhang)(zhang)、租(zu)購(gou)并(bing)舉(ju)的住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)制度，促(cu)進房(fang)(fang)地(di)(di)產市場(chang)平穩健(jian)康發(fa)展(zhan)。