21世紀經濟報道記者張敏 深圳報道 3月26日(ri)，深圳市(shi)住建局(ju)印發《關于(yu)規范城(cheng)市(shi)更(geng)新實施工作的若干意見》，對深圳市(shi)城(cheng)市(shi)更(geng)新工作的規劃指標、用地管理、稅收(shou)優惠、融資支(zhi)持等方面(mian)進行規范。其中提到(dao)，建立房(fang)票制度，探索城(cheng)市(shi)更(geng)新項目補(bu)償安置多元(yuan)化路徑。

此前，廣州已(yi)經出臺《廣州市(shi)房(fang)票安置實施方案》，北京(jing)市(shi)通州區和上海(hai)市(shi)金山、青浦兩(liang)區也已(yi)發(fa)布房(fang)票政策(ce)。至此，四個(ge)一線城市(shi)均已(yi)啟動房(fang)票政策(ce)。

不少二三線城市更是從2022年起就(jiu)對房票政策進(jin)行探索。

房(fang)(fang)票是被(bei)征收(shou)人(ren)(ren)的(de)(de)原房(fang)(fang)屋(wu)被(bei)拆遷后，房(fang)(fang)屋(wu)征收(shou)人(ren)(ren)根據原房(fang)(fang)屋(wu)價值評估出(chu)具的(de)(de)可用于(yu)購(gou)買商品(pin)房(fang)(fang)的(de)(de)“代(dai)金(jin)(jin)券”。一般來(lai)說，房(fang)(fang)票限定(ding)用于(yu)購(gou)買政府指定(ding)的(de)(de)商品(pin)房(fang)(fang)、保障性住房(fang)(fang)，直接引導拆遷補償(chang)資金(jin)(jin)流入樓市。

在(zai)我(wo)國(guo)推進大規模棚戶區(qu)改(gai)造中，房票曾發揮過重(zhong)(zhong)要(yao)作用，后一度(du)退潮。近(jin)幾年，城(cheng)中村(cun)改(gai)造規模的擴(kuo)大，以及樓市去庫存的迫切性，又促(cu)使房票重(zhong)(zhong)出(chu)江湖。

但(dan)與早(zao)先相比，如今房(fang)(fang)(fang)(fang)地產的政策(ce)環境和市(shi)場格局都發生了變化，房(fang)(fang)(fang)(fang)票所(suo)承擔的功能也有所(suo)不(bu)同。分析人士指(zhi)出，隨(sui)著四(si)個一線城市(shi)均明確對房(fang)(fang)(fang)(fang)票制(zhi)度的探索，房(fang)(fang)(fang)(fang)票將成為未來落實樓(lou)市(shi)政策(ce)的重要工具(ju)。

退潮與重啟

房票安置并不(bu)是(shi)新生事物。從2005年(nian)開始，我國部分城(cheng)市就(jiu)嘗試給拆遷戶發過(guo)房票。2015年(nian)，棚改(gai)(gai)貨(huo)幣(bi)化浪潮之下，很多(duo)城(cheng)市跟進推廣。到2018年(nian)，棚改(gai)(gai)退(tui)潮，房票也隨(sui)之“隱退(tui)”。

房票(piao)最近一次引(yin)發(fa)廣(guang)泛關注(zhu)是在(zai)2022年。當年，鄭(zheng)州發(fa)布《鄭(zheng)州市大(da)棚戶(hu)區改造項(xiang)目房票(piao)安置實施辦(ban)法（暫(zan)行）》，其中(zhong)包含對(dui)房票(piao)安置的諸多支(zhi)持(chi)性措施。

根據該文件(jian)，在棚戶區改造中選擇房(fang)(fang)票安置的，由征收人給予安置補償權(quan)益金額8%的獎勵(li)，作為房(fang)(fang)票安置政策性(xing)獎勵(li)，同時以(yi)現金方式獎勵(li)被征收人3個月的過渡(du)費。

同時，被征收人使用房票所購買的商品(pin)住房，不計入家庭限(xian)購套數(shu)。

鄭州推進房票(piao)(piao)安(an)置(zhi)的背景在(zai)于(yu)，鄭州市(shi)于(yu)2022年推出安(an)置(zhi)房建設工作三(san)年行(xing)動(dong)方案（2022-2024年），房票(piao)(piao)安(an)置(zhi)將(jiang)在(zai)該(gai)行(xing)動(dong)中發揮助力作用。

2023年(nian)，國務院辦公廳印(yin)發《關于在超大特大城市積極穩步推進(jin)(jin)城中村改(gai)造的指導意見》，并召開電視電話(hua)會(hui)議進(jin)(jin)行部署。

隨后(hou)，各地(di)紛紛對城中村改造、城市更(geng)新(xin)等工(gong)作進行部署，房票也(ye)越來越多地(di)被采(cai)用。

2024年(nian)1月，廣(guang)州(zhou)市正式(shi)印發《廣(guang)州(zhou)市房(fang)票安(an)置(zhi)實施(shi)方案》，成為(wei)首個實行(xing)房(fang)票安(an)置(zhi)的(de)一線城市。同年(nian)，上海(hai)市金山(shan)、青浦兩區開始實施(shi)房(fang)票安(an)置(zhi)。北京市通州(zhou)區則于2024年(nian)7月發布關于房(fang)票安(an)置(zhi)的(de)征求意見稿(gao)。

自(zi)2024年(nian)9月以來，深圳(zhen)住建局曾多次表示(shi)正在研究(jiu)房票(piao)可行性。2025年(nian)深圳(zhen)市政(zheng)府工作(zuo)報告(gao)指出，穩(wen)步實施城中(zhong)村改造，加大城市更新項目(mu)盤活(huo)力度，穩(wen)妥有序實施房票(piao)安置制度。分析人士指出，隨著(zhu)深圳(zhen)此次強調(diao)建立房票(piao)制度，該項制度有望快速落地。

據中指研究院統(tong)計，2024年以來，全國(guo)有逾90個城（區）鼓勵(li)采用房(fang)票(piao)安(an)(an)置(zhi)方式對拆遷(qian)安(an)(an)置(zhi)戶實施(shi)安(an)(an)置(zhi)。

助力去庫存

房票(piao)制度重(zhong)啟的背后(hou)，有兩個(ge)重(zhong)要背景。

其一(yi)是舊城改造范圍的擴大。在(zai)2023年(nian)的基礎上(shang)，去年(nian)城中村(cun)改造進一(yi)步(bu)擴圍，從部分大城市擴圍至300多個城市，實施(shi)(shi)城中村(cun)改造項目1790個。今年(nian)，“加力(li)實施(shi)(shi)城中村(cun)和危舊房改造”仍是一(yi)項重要任務，這也為房票安置提供了空(kong)間。

其二是樓市去庫(ku)存的緊(jin)迫性。根(gen)據(ju)國(guo)家(jia)統計局的數據(ju)，截(jie)至今年2月末，全國(guo)商(shang)品房待售面積接(jie)近8億平方(fang)米，同(tong)比增長5.1%。再算上在建規模，庫(ku)存更(geng)為龐(pang)大。

相比通過市場消化的傳統(tong)方式(shi)，通過房票安置的手段(duan)進(jin)行去庫存，效果更加顯著。

一方面(mian)，在使用期(qi)限上，按照各地出(chu)臺的(de)相關(guan)政策，房票的(de)有效期(qi)大多為(wei)(wei)一年。雖然部分城市規定(ding)了回購條款，但這仍然能夠(gou)在短期(qi)內為(wei)(wei)樓市提供額外(wai)購買力。

另一方面，在使(shi)用(yong)范圍上，不少城市(shi)規定(ding)房(fang)票(piao)只能在所在行政轄區內(nei)使(shi)用(yong)，這對于轄區內(nei)的商品房(fang)去庫存，將有積極效果。

按照(zhao)《北京市通(tong)州區房(fang)(fang)票安置實施(shi)方(fang)案（試(shi)行(xing)）》，持票人可(ke)在“房(fang)(fang)源超市”內選購一套安置房(fang)(fang)。納入(ru)“房(fang)(fang)源超市”的項(xiang)(xiang)目(mu)，主要是位于通(tong)州區的商品房(fang)(fang)項(xiang)(xiang)目(mu)。

通州區(qu)住建委表(biao)示，通過(guo)將在(zai)售房(fang)源納入房(fang)票(piao)安置“房(fang)源超市(shi)”，可以進一步(bu)去庫(ku)存，提升通州區(qu)樓市(shi)活力(li)。具體而言，鑒于通州區(qu)剩余安置房(fang)源以二(er)居(ju)室(shi)和三(san)(san)居(ju)室(shi)為主，房(fang)票(piao)安置能(neng)加快(kuai)二(er)、三(san)(san)居(ju)室(shi)去化庫(ku)存。

實際上，建立“房(fang)源(yuan)超市(shi)”是房(fang)票安置中的重要(yao)內容，不(bu)少(shao)城市(shi)對“房(fang)源(yuan)超市(shi)”中的房(fang)源(yuan)進行動態調(diao)整，既(ji)能(neng)助力樓市(shi)去庫存，又能(neng)滿足被安置者的多樣(yang)化需求。

廣東省住房(fang)政策研究中心首席研究員李(li)宇(yu)嘉(jia)指出，舊改通(tong)過房(fang)票進行安置(zhi)，而(er)不是(shi)建設安置(zhi)房(fang)，就實現了(le)“控(kong)制增量、優化存量”的政策目標，即將(jiang)安置(zhi)需求與存量去化結合起來。

地方(fang)政府熱衷于房(fang)票安(an)置(zhi)的另一個原因，還(huan)在(zai)于此舉能(neng)在(zai)一定(ding)程度上減(jian)輕財(cai)政負(fu)(fu)(fu)擔。與貨幣(bi)化(hua)安(an)置(zhi)相比，房(fang)票安(an)置(zhi)能(neng)夠使(shi)政府部門不必在(zai)短(duan)期內大規模(mo)舉債，并背(bei)負(fu)(fu)(fu)債務負(fu)(fu)(fu)擔。同(tong)時還(huan)能(neng)減(jian)少安(an)置(zhi)房(fang)建(jian)設的其(qi)他財(cai)政支出。

硬幣的另一面

但在房票安置的實施(shi)過程(cheng)中，要(yao)想實現效果最大(da)化，仍(reng)需解決諸多問(wen)題。

李(li)宇(yu)嘉表示，在(zai)(zai)房票安置中(zhong)，一個重要的制約因素是(shi)，納入“房源超市”的項目(mu)，未(wei)必能精準(zhun)匹配被(bei)(bei)拆遷居(ju)民(min)的需求。尤(you)其是(shi)對(dui)比貨幣化安置，被(bei)(bei)拆遷居(ju)民(min)在(zai)(zai)房票安置中(zhong)的選擇范圍(wei)相對(dui)有限。

因此一直(zhi)有專(zhuan)家建(jian)議，在(zai)房票(piao)安置中(zhong)，允(yun)許在(zai)本城市(shi)內(nei)跨區域(yu)使(shi)用房票(piao)，從而使(shi)購買力(li)更多地流向市(shi)場。

對于開發商而言，房票安(an)置雖然能夠(gou)起(qi)到去庫(ku)存的(de)效果(guo)，但資金回收周期長、監管(guan)嚴(yan)格的(de)問題，仍會影響其積(ji)極性(xing)。

華南(nan)某大(da)型(xing)房(fang)(fang)企(qi)相(xiang)關負責人向21世紀經(jing)(jing)濟(ji)報道表示，按照正常的(de)(de)商(shang)品房(fang)(fang)銷售流程，房(fang)(fang)屋(wu)簽約后(hou)，經(jing)(jing)過貸款審批等程序，項目公司(si)在(zai)兩個月內即可獲得房(fang)(fang)屋(wu)的(de)(de)全部(bu)款項。但在(zai)房(fang)(fang)票安(an)置中，房(fang)(fang)票的(de)(de)款項多是分批次支(zhi)付的(de)(de)，周期(qi)最長可達兩年以上。

他還表示，房票(piao)制度(du)對資金(jin)(jin)監管(guan)非(fei)常嚴格(ge)，會(hui)(hui)增(zeng)加(jia)資金(jin)(jin)回收的(de)不確定性?。此外，地方(fang)財政的(de)寬裕程度(du)，也會(hui)(hui)影響開發商(shang)對房票(piao)制度(du)的(de)信心。

去年10月，鄭州(zhou)市(shi)(shi)住宅與(yu)房(fang)地產業(ye)協會發文(wen)，號召全市(shi)(shi)房(fang)地產開發企業(ye)參與(yu)房(fang)票安置工(gong)作。這(zhe)份文(wen)件強調(diao)，房(fang)票對應的(de)資金(jin)，“都(dou)能夠及時、足(zu)額予以(yi)兌付”，請開發企業(ye)放(fang)心接受房(fang)票。

文件還稱，對(dui)落實政(zheng)策不力的企業，其不良行為將(jiang)記入信用檔案。

盡(jin)管尚未實現盡(jin)善盡(jin)美，但一線城市全部探索房票制度，釋放的信號意義(yi)不可忽(hu)視(shi)。

上海(hai)易居房地產(chan)研究院(yuan)副院(yuan)長嚴(yan)躍進(jin)表(biao)(biao)示，四個一線(xian)城市均已明確對(dui)房票(piao)制度的(de)(de)探索(suo)，是全國城中(zhong)(zhong)村改造以(yi)及貨幣化(hua)安置中(zhong)(zhong)的(de)(de)重(zhong)要事件。這充分(fen)表(biao)(biao)明各地對(dui)房票(piao)工具(ju)的(de)(de)認可，也意(yi)味(wei)著(zhu)房票(piao)成為(wei)今(jin)年各地重(zhong)點推(tui)廣和落實的(de)(de)重(zhong)要工具(ju)。

他(ta)還(huan)指(zhi)出，房(fang)(fang)票政策充分(fen)體(ti)現(xian)了對(dui)住房(fang)(fang)消(xiao)費(fei)的(de)大力(li)支持。盡管去年(nian)各地也在積極推進房(fang)(fang)票政策，但市(shi)場形勢(shi)已發(fa)生了根(gen)本變化，即房(fang)(fang)地產市(shi)場已步入止跌回(hui)穩和(he)向好發(fa)展的(de)新階段。此時(shi)房(fang)(fang)票功能的(de)發(fa)揮，將激活(huo)更多購房(fang)(fang)需求(qiu)，體(ti)現(xian)了對(dui)住房(fang)(fang)消(xiao)費(fei)的(de)大力(li)支持。