21世紀經濟報道記者 周瀟梟 北京報道 5月23日，由清華大學全(quan)(quan)球產業研(yan)究院主辦的“全(quan)(quan)球產業發展論壇(tan)2024”在(zai)京舉行。

中(zhong)國(guo)國(guo)際(ji)跨國(guo)公司促(cu)進會副會長(chang)、中(zhong)國(guo)房地(di)產開發(fa)集團(tuan)原董(dong)事長(chang)孟曉蘇在論壇上圍繞樓(lou)市發(fa)表(biao)了演講。

4月30日(ri)，中央政(zheng)(zheng)治局會議明(ming)確指出(chu)，繼續堅持因城(cheng)施(shi)策(ce)，壓實地方(fang)政(zheng)(zheng)府、房地產企業、金(jin)融(rong)機構各方(fang)責任，切(qie)實做好(hao)保交房工作，保障購房人合(he)法權益。要結合(he)房地產市場供求關(guan)系的新(xin)(xin)變(bian)化、人民群(qun)眾對優質住房的新(xin)(xin)期待，統籌(chou)研究消化存(cun)量(liang)房產和優化增量(liang)住房的政(zheng)(zheng)策(ce)措(cuo)施(shi)，抓緊構建房地產發展新(xin)(xin)模式，促進房地產高質量(liang)發展。

5月17日，全國(guo)切實做好保(bao)交(jiao)房(fang)(fang)工作視頻會(hui)議在(zai)京召開(kai)。會(hui)議強調(diao)，打(da)好商品(pin)住房(fang)(fang)爛尾風險處置攻堅戰，扎實推進保(bao)交(jiao)房(fang)(fang)、消化存量商品(pin)房(fang)(fang)等(deng)重點工作。當(dang)天，央(yang)行下調(diao)首(shou)套二套房(fang)(fang)首(shou)付比例、下調(diao)住房(fang)(fang)公(gong)積金貸款(kuan)利(li)率、取(qu)消商品(pin)房(fang)(fang)貸款(kuan)利(li)率下限；同時(shi)還推出3000億元保(bao)障性住房(fang)(fang)再貸款(kuan)，用以支(zhi)持地方政府收(shou)購未出售商品(pin)房(fang)(fang)。與(yu)此同時(shi)，城市(shi)房(fang)(fang)地產融資(zi)(zi)協調(diao)機制，即(ji)房(fang)(fang)地產項目(mu)(mu)融資(zi)(zi)“白名單”制度，明確商業銀行要對合(he)規“白名單”項目(mu)(mu)“應貸盡貸”，滿足(zu)在(zai)建項目(mu)(mu)合(he)理融資(zi)(zi)需(xu)求。

另外，從4月中旬以(yi)來，包括長(chang)沙、成(cheng)都、北京、天津、深圳、杭州、西安等重點城(cheng)市(shi)陸續放(fang)寬(kuan)限(xian)購政策，絕(jue)大多(duo)數城(cheng)市(shi)徹(che)底取消限(xian)購，以(yi)期(qi)進一(yi)步降低購房限(xian)制，促進住房消費的釋(shi)放(fang)。

孟曉(xiao)蘇表示，中央提出(chu)(chu)統籌研究消化存量房(fang)產和(he)優化增量住房(fang)的(de)(de)政策(ce)措(cuo)施，然后(hou)在一周內，中央部委紛(fen)紛(fen)出(chu)(chu)臺(tai)多項(xiang)救市舉措(cuo)，包括把房(fang)貸首付(fu)比例降低到(dao)15%到(dao)25%，原來(lai)存在多年的(de)(de)限(xian)購政策(ce)基本結束，還推出(chu)(chu)商(shang)品(pin)房(fang)的(de)(de)以(yi)舊換(huan)新，央行設立(li)再(zai)貸款資(zi)金(jin)用以(yi)支持國有平(ping)臺(tai)收購商(shang)品(pin)房(fang)，這些(xie)歷史性的(de)(de)舉措(cuo)引(yin)發全社(she)會的(de)(de)關注。

“為何樓市問題引發這么大的關注，因為連續兩年樓市銷售額下跌。另外，從2023年下半年以來，又出現各個城市房價下跌的情況，二手房拉著一手房價格下跌，法拍房拉著二手房價格下跌。”孟曉蘇指出。

2020年央行調(diao)(diao)查統計(ji)司城鎮居(ju)民(min)家庭(ting)(ting)(ting)(ting)資產負債(zhai)調(diao)(diao)查組對(dui)外發布報(bao)(bao)告，報(bao)(bao)告顯示國(guo)城鎮家庭(ting)(ting)(ting)(ting)住(zhu)(zhu)房(fang)擁有率為96%，戶均擁有住(zhu)(zhu)房(fang)1.5套，連收(shou)入最低20%家庭(ting)(ting)(ting)(ting)的(de)住(zhu)(zhu)房(fang)擁有率也接(jie)近90%；隨著經濟增(zeng)長以及家庭(ting)(ting)(ting)(ting)財(cai)富增(zeng)長，居(ju)民(min)住(zhu)(zhu)房(fang)資產占家庭(ting)(ting)(ting)(ting)總資產比重接(jie)近60%。

孟曉蘇表示，中國內地過去沒有出現過房價這么長時間下滑的情況，這意味著居民財富的縮水，當前必須要考慮穩房價的問題。香港最近一年多出現了樓市的暴跌，連續跌了十個月，今年3月份香港出臺了“全民撤辣”的政策，撤除一切房地產限制政策，近期來看香港的樓價已經開始企穩了。當前，中國內地樓市的癥狀，需要借鑒香港的做法，需要用超常規手段來診治。主要有這么四條，第一條全面取消限制，第二政府出手救市，第三條重在全民參與，第四條恢復樓市預期。

首先是(shi)全(quan)面取(qu)(qu)消(xiao)限(xian)制。中國內地(di)試行房地(di)產限(xian)購(gou)已經13年了，近期很(hen)多城(cheng)(cheng)市紛紛取(qu)(qu)消(xiao)，但是(shi)一線城(cheng)(cheng)市仍然猶(you)猶(you)豫豫、遲遲疑疑、不(bu)能夠(gou)全(quan)面取(qu)(qu)消(xiao)。希望能夠(gou)進一步取(qu)(qu)消(xiao)限(xian)購(gou)，徹底取(qu)(qu)消(xiao)限(xian)購(gou)。

第(di)二政(zheng)府出(chu)手救市。現在中央(yang)已經出(chu)臺了(le)一系列措(cuo)施，包括商(shang)品(pin)房以(yi)舊換新、政(zheng)府出(chu)資支持收購(gou)商(shang)品(pin)房、首付款比例的(de)合理回歸、降低銀行貸款利息等，這(zhe)些(xie)政(zheng)策(ce)都是(shi)(shi)很有必要的(de)，希望看到這(zhe)些(xie)政(zheng)策(ce)的(de)落地。同時，還要推進(jin)“三(san)大工程”建(jian)設(she)，因為保障性住房最重要的(de)是(shi)(shi)不收取土(tu)地出(chu)讓金、不分攤城市基礎設(she)施建(jian)設(she)費，這(zhe)是(shi)(shi)一般商(shang)品(pin)房難以(yi)達到的(de)低價。

第三，是參考香港的經驗，要真正走出低迷需要全民參與。中央已經設立了再貸款資金，這能撬動5000億商業貸款。預計要消化存量商品房需要四萬億到七萬億元，光存量住房的積壓量有將近四萬億元，這應該讓市場力量來參與，讓老百姓進入市場。這里是否允許居民參與住房商業活動，需要進一步解放思想，比如老百姓能否組團收購商品房等。   

第四要(yao)恢復市場(chang)預期，就是要(yao)穩房(fang)價。當前(qian)政府難以(yi)干預二手(shou)房(fang)價格(ge)，但是穩定(ding)法拍房(fang)價格(ge)還(huan)是有辦(ban)法的，比如可以(yi)通(tong)過停息延貸來(lai)幫助(zhu)相關(guan)居民渡過難關(guan)。

孟曉(xiao)蘇表示(shi)，當前(qian)討論這些舉措(cuo)的政策基礎是完善(shan)住房“雙軌(gui)制”，工薪(xin)階層(ceng)包括中低(di)收入家庭可以得到(dao)低(di)價(jia)(jia)保障房，在此基礎上基本能解決對房價(jia)(jia)過快(kuai)上漲的擔心。