南方財經全媒體見習記者吳佳楠 廣州報道

1月27日，廣州市(shi)人民政府(fu)辦公(gong)廳(ting)發(fa)布(bu)《關于(yu)進一步(bu)優化我市(shi)房地(di)產(chan)市(shi)場平穩健康發(fa)展政策措施的通知(zhi)》（以(yi)下(xia)簡稱《通知(zhi)》），在限購(gou)(gou)區域范(fan)圍內，購(gou)(gou)買建筑面(mian)積(ji)120平方米(mi)以(yi)上(shang)（不(bu)含120平方米(mi)）住房，不(bu)納入限購(gou)(gou)范(fan)圍。

除此以(yi)外(wai)，廣州此次新政還支(zhi)持“租(zu)(zu)一(yi)買(mai)一(yi)”及(ji)“賣(mai)一(yi)買(mai)一(yi)”，居民家庭和個人將(jiang)名下住(zhu)房用作租(zu)(zu)賃或者掛牌計(ji)劃(hua)出售，購(gou)買(mai)住(zhu)房時(shi)將(jiang)相應核減名下住(zhu)房套數；商服類物業也不再限定轉(zhuan)(zhuan)讓對象，可以(yi)轉(zhuan)(zhuan)讓給法人單(dan)位，也可以(yi)轉(zhuan)(zhuan)讓給個人。

作為(wei)“陽(yang)光家緣”網倡(chang)建者、“萬里審(shen)批圖”的(de)繪制人和(he)提(ti)案(an)人，廣東(dong)省政(zheng)協常委(wei)、廣東(dong)省新階(jie)聯副會長曹志偉(wei)將這(zhe)一重(zhong)磅政(zheng)策概(gai)括為(wei)房地產的(de)“120”政(zheng)策。他認為(wei)，房地產行業是支柱產業，更(geng)是高端制造業，它的(de)發展情況(kuang)影響了經(jing)濟的(de)情況(kuang)，這(zhe)一政(zheng)策的(de)出臺正是他此(ci)前提(ti)出的(de)“優化調(diao)整(zheng)限購政(zheng)策”相關建議的(de)成果。

事實上，繼2023年提出的《關于進一步加強對建筑市場的監管，保障工程質量安全進度、保護投資者與農民工合法權益的建議》后，曹志偉在今年廣東省兩會上又提出了4個關于房地產行業的提案，其中包括《關于改革商品房預售制度為“先售后建，收樓才付齊房款或供樓”的建議》《關于推動停車位作為公建配套設施或實行預售制，降低建設成本，緩解停車難問題，促進汽車消費的建議》《關于改革房屋面積測量計算規定   提高居住舒適度  降低購房者經濟負擔的建議》和《關于優化商品房預售許可證審批流程的建議》。曹志偉表示，房地產行業要有“6G好房子”(好政策法規、好地段、好配套、好質量、好設計、好服務)才能實現高質量發展。

在好政策、好規范標準方面，曹志偉認為，“120”政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)就是(shi)好政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)，但相應配套(tao)的(de)(de)政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)都應同步(bu)跟上(shang)。比如在納稅政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)上(shang)，從現有的(de)(de)稅收(shou)政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)來(lai)看，是(shi)鼓勵開(kai)發(fa)商開(kai)發(fa)小(xiao)戶型，若房地(di)(di)產(chan)(chan)項目(mu)為小(xiao)戶型項目(mu)，該部分(fen)產(chan)(chan)品(pin)的(de)(de)增值(zhi)(zhi)額(e)(e)在20%以(yi)內(nei)，可免土地(di)(di)增值(zhi)(zhi)稅；而大(da)戶型（建(jian)筑面積144㎡、套(tao)內(nei)120㎡）的(de)(de)產(chan)(chan)品(pin)，即(ji)使增值(zhi)(zhi)額(e)(e)只有1%，也照樣要交土增稅，這(zhe)實際上(shang)限制了建(jian)設單位開(kai)發(fa)大(da)戶型。對此，他建(jian)議進一步(bu)優化政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)，即(ji)大(da)戶型產(chan)(chan)品(pin)的(de)(de)稅務政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)應與小(xiao)戶型產(chan)(chan)品(pin)一致，增值(zhi)(zhi)額(e)(e)20%均可免繳土地(di)(di)增值(zhi)(zhi)稅。

在好地段方面，他認為有山(shan)有水(shui)、無污染性建筑在旁才是宜居之地。

在好配套方面，曹(cao)志偉認(ren)為(wei)，“配套(tao)(tao)(tao)”的(de)內(nei)涵，包(bao)括(kuo)了(le)城市交通教育、醫療大配套(tao)(tao)(tao)外，還需要有街區配套(tao)(tao)(tao)的(de)公(gong)園、社區服(fu)(fu)務中(zhong)心、超市等生活設施。對此，他在2019年提交了(le) 《關于建設社區配套(tao)(tao)(tao)公(gong)共服(fu)(fu)務設施綜(zong)合體，為(wei)市民提供“一體式”服(fu)(fu)務的(de)建議(yi)》。

“而這其(qi)中，最關鍵(jian)的(de)就是(shi)房(fang)地產(chan)下游的(de)建(jian)筑業(ye)市場(chang)秩序亟(ji)須大力整頓。”他表示，在(zai)2023年廣州市政(zheng)協提案中提交的(de)《關于進(jin)一(yi)步加強對建(jian)筑市場(chang)的(de)監管(guan)，保障工(gong)程質量(liang)安全進(jin)度、保護投資者與(yu)農民工(gong)合法(fa)權益的(de)建(jian)議》，其(qi)中的(de)具體建(jian)議就包(bao)括，一(yi)是(shi)要(yao)強化對總承包(bao)施工(gong)企業(ye)違法(fa)轉包(bao)和層層分包(bao)的(de)監督管(guan)理；二是(shi)增設“陽光(guang)家緣(yuan)”網對建(jian)設項(xiang)目的(de)管(guan)理功能；三是(shi)要(yao)設立“黑白名單”機制(zhi)。

在好設計方面，曹志(zhi)偉提到，去年(nian)(nian)，廣州(zhou)市規自局采納了(le)(le)(le)委員(yuan)工作(zuo)室(shi)多年(nian)(nian)的建議(yi)，不僅提升(sheng)了(le)(le)(le)陽臺比例從15%到20%、擴(kuo)大了(le)(le)(le)飄窗從50cm到80cm；還(huan)優化了(le)(le)(le)計(ji)容(rong)管理辦法，將供配電(dian)用房(fang)(fang)、建筑物屋頂的梯屋、電(dian)梯機房(fang)(fang)、水箱(xiang)間、人防報警間、外(wai)墻裝飾面等免(mian)予(yu)計(ji)容(rong)。“這(zhe)些(xie)標準的出臺都不僅有利于開發建設單位‘造好房(fang)(fang)子’，提高(gao)房(fang)(fang)屋的舒適度，還(huan)實實在(zai)在(zai)地(di)提升(sheng)了(le)(le)(le)購房(fang)(fang)者的獲得感。”

不過，他也指出其(qi)中(zhong)不少的問題尚待解決。“目前，重慶市、貴(gui)州省和安徽省已明確(que)只按(an)套內面(mian)(mian)積去計收地(di)價(jia)和房(fang)價(jia)；深(shen)圳、湖北省襄陽(yang)則統一了相關規(gui)則。”因此(ci)，他在今年廣東(dong)省兩會(hui)上提(ti)出了《關于改革(ge)房(fang)屋面(mian)(mian)積測(ce)量計算(suan)規(gui)定，提(ti)高(gao)居住舒適度，降低購(gou)房(fang)者經濟負(fu)擔(dan)的建議》，建議廣東(dong)在已有探索的基礎上，全面(mian)(mian)推開統一技術標準，并且按(an)套內面(mian)(mian)積計收地(di)價(jia)和房(fang)價(jia)。

在好質量方面，曹志偉認為，現在制約“好工(gong)(gong)藝”發展(zhan)的難點是好工(gong)(gong)人。對此，他在去(qu)年省兩會上(shang)提(ti)出了(le)《關于發展(zhan)職業教(jiao)育，提(ti)高生產力，推進制造業高水平(ping)發展(zhan)的建議》提(ti)案，以培養好工(gong)(gong)人。

在好服務方面，曹志偉認為，物(wu)業(ye)服務是(shi)(shi)好房子長期(qi)(qi)體驗感的關鍵。根據《廣東省定價(jia)(jia)目錄（2022年版）》，廣東省的前期(qi)(qi)物(wu)業(ye)服務費(fei)仍(reng)然執行政府指導價(jia)(jia)。以廣州(zhou)為例，針(zhen)對《廣州(zhou)市物(wu)業(ye)條例》，出現了諸如前期(qi)(qi)物(wu)業(ye)管(guan)理費(fei)價(jia)(jia)格執行的是(shi)(shi)2010年制定的普通住(zhu)宅上(shang)(shang)限標準2.8元(yuan)/㎡·月，十三(san)年未有調整，而這(zhe)十三(san)年中，一手房銷售(shou)均價(jia)(jia)上(shang)(shang)漲了233%，年人均可(ke)支配收入也上(shang)(shang)漲了150%，再加(jia)上(shang)(shang)逐年上(shang)(shang)漲的清潔(jie)衛(wei)生費(fei)、設施運行維護費(fei)、物(wu)料費(fei)用等，政府指導價(jia)(jia)已(yi)與市場情況無法匹(pi)配等現象。

對此，曹志偉建議，一(yi)是(shi)取消前(qian)(qian)期物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)務費(fei)(fei)政(zheng)府(fu)指導價（政(zheng)府(fu)補(bu)貼(tie)的(de)(de)(de)保障性住房除(chu)外(wai)），改由市場調節；二是(shi)全面(mian)推行“酬(chou)金制(zhi)”，在(zai)簽訂購房合同(tong)(tong)中(zhong)約定業(ye)(ye)(ye)(ye)主預付管(guan)(guan)理費(fei)(fei)標準，物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理服(fu)務方(fang)依據業(ye)(ye)(ye)(ye)主的(de)(de)(de)需求事(shi)前(qian)(qian)編制(zhi)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)務開支(zhi)預算，經業(ye)(ye)(ye)(ye)主同(tong)(tong)意后提供(gong)服(fu)務，物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)司僅收(shou)(shou)取固定的(de)(de)(de)酬(chou)金，小區管(guan)(guan)理服(fu)務的(de)(de)(de)開支(zhi)實(shi)(shi)報實(shi)(shi)銷，每個月多退(tui)少補(bu)；同(tong)(tong)時，除(chu)酬(chou)金之(zhi)外(wai)的(de)(de)(de)資金均為(wei)業(ye)(ye)(ye)(ye)主集資的(de)(de)(de)實(shi)(shi)報實(shi)(shi)銷的(de)(de)(de)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)務運營成本費(fei)(fei)用(yong)（相當(dang)于保姆掌握的(de)(de)(de)伙(huo)食費(fei)(fei)、水電費(fei)(fei)等日常(chang)費(fei)(fei)用(yong)），不是(shi)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)務公(gong)司的(de)(de)(de)營業(ye)(ye)(ye)(ye)收(shou)(shou)入應免稅(shui)。