21世紀經濟報道記者李莎 北京報道  “4小時砍價35萬，意滿(man)離。”在(zai)某社(she)交媒體平臺上，南迪如是分享她最近(jin)的(de)購(gou)房感受。

南迪在北京工作(zuo)多年，2022年底結婚后，她就開(kai)始斷(duan)斷(duan)續(xu)續(xu)看(kan)房(fang)。看(kan)了三四十套房(fang)源(yuan)之后，2023年最后一個(ge)月，南迪成功“上(shang)車”。最近她剛拿到房(fang)本(ben)，為整個(ge)購房(fang)流程(cheng)畫上(shang)句號。

南迪向(xiang)21世紀經濟報道記者表示，所購房(fang)源于2023年11月27日掛(gua)(gua)牌(pai)，掛(gua)(gua)牌(pai)價格為589萬(wan)(wan)(wan)元。掛(gua)(gua)牌(pai)不到(dao)一周，業主(zhu)就降(jiang)價了10萬(wan)(wan)(wan)元。12月第(di)一個(ge)周末(mo)，南迪實地看房(fang)之后(hou)，覺得(de)房(fang)子(zi)的(de)戶型、采光、裝修(xiu)等都很合(he)眼緣，幾(ji)天(tian)后(hou)他們一家與業主(zhu)談判到(dao)深夜，最(zui)后(hou)房(fang)子(zi)以544萬(wan)(wan)(wan)元的(de)價格成交。

降(jiang)價(jia)成(cheng)(cheng)交已經成(cheng)(cheng)為近(jin)期(qi)北京二手房(fang)市(shi)場的顯著特征，多位受訪購房(fang)者、中介及(ji)專家都有類似經驗或(huo)感受。銷售平淡，市(shi)場進入買方市(shi)場階(jie)段(duan)，降(jiang)價(jia)成(cheng)(cheng)為業主(zhu)加快成(cheng)(cheng)交速度、加大成(cheng)(cheng)交幾率的關鍵途(tu)徑。

合碩機(ji)構(gou)首席分析師郭毅向(xiang)21世(shi)紀(ji)經(jing)濟報道(dao)記者表示，二手房市場(chang)的中介(jie)行(xing)業(ye)(ye)執行(xing)雙邊代(dai)理模式，當(dang)市場(chang)處于(yu)買方市場(chang)時，中介(jie)會更傾(qing)向(xiang)于(yu)讓業(ye)(ye)主降低報價，更好促(cu)成(cheng)交易，更多幫(bang)助(zhu)買家。

二手房普遍降價成交

婚房需求、不(bu)時收到各網絡平臺定向推(tui)送的樓市分析、房價(jia)下降等信息，帶動了(le)南迪(di)的購房計(ji)劃。從2023年11月(yue)起，南迪(di)開始集中看(kan)房。

由于有購房(fang)(fang)的剛性需求(qiu)，市(shi)場不振并未(wei)對南迪(di)的購房(fang)(fang)節奏(zou)帶來影(ying)響(xiang)，但她將購房(fang)(fang)總價從700-800萬元壓縮到500余萬元。“房(fang)(fang)市(shi)低迷，我不再追(zhui)求(qiu)更高總價的優(you)質小(xiao)區，而(er)是盡量在(zai)全款能力范圍內選(xuan)擇(ze)房(fang)(fang)源，爭取將杠桿降為零。”

據南(nan)迪(di)了(le)解，相(xiang)較(jiao)(jiao)小區(qu)近期成交的(de)同戶型房源(yuan)，他們房子(zi)的(de)成交價(jia)偏高，但房子(zi)正南(nan)的(de)朝向、良(liang)好的(de)裝修(xiu)和“拎包(bao)入住”的(de)房況，拉升了(le)該(gai)房源(yuan)的(de)綜合性價(jia)比。節省(sheng)下來的(de)裝修(xiu)成本(ben)和超1萬元的(de)月租金，以(yi)及縮短的(de)入住時間，都讓南(nan)迪(di)覺得這一房源(yuan)是“比較(jiao)(jiao)劃算(suan)的(de)一個選(xuan)擇”。

北(bei)京豐(feng)臺區(qu)購房(fang)(fang)中(zhong)介蔡(cai)舟向21世紀經濟報道記者表示(shi)，有價格優勢(shi)或(huo)房(fang)(fang)況優勢(shi)的房(fang)(fang)源(yuan)才(cai)能成為重點推薦房(fang)(fang)源(yuan)，“要么(me)(me)是好房(fang)(fang)子(zi)價格合理，要么(me)(me)是足夠優質。”

“現在不(bu)降價(jia)，根(gen)本不(bu)成交。” 蔡舟坦言，他們會建議那些需(xu)要換房或著急變現等(deng)有賣(mai)房理由的業(ye)主降價(jia)，“早賣(mai)了早拿到(dao)錢，早解決自己的問題”。

實際上(shang)，降價成交(jiao)已經成為近(jin)期北京二(er)手房市(shi)場的(de)顯著特(te)征，多位豐(feng)臺、石景山、海淀、西城等區域的(de)中介(jie)均向21世紀經濟(ji)報道記(ji)者談到(dao)當下市(shi)場降價促成交(jiao)的(de)現實情況。

北京海淀知(zhi)春路片區的房屋經紀(ji)人彭旭向21世紀(ji)經濟(ji)報(bao)道記(ji)者表示，與(yu)2023年市場價格(ge)高點相(xiang)比(bi)，片區內的三居(ju)降(jiang)(jiang)價幅度平(ping)均(jun)在120萬(wan)元(yuan)左右，兩(liang)居(ju)降(jiang)(jiang)價幅度平(ping)均(jun)在70萬(wan)元(yuan)左右。“太月(yue)園(yuan)的兩(liang)居(ju)室，2023年7、8月(yue)份能賣到926-928萬(wan)元(yuan)，現在850萬(wan)元(yuan)左右都能賣。”

無獨有(you)偶(ou)，西城區金融街(jie)片區中介豐(feng)彥向21世紀經濟報道記者表示，隨著學區房(fang)交(jiao)易進入預熱期，其所(suo)在門店2023年12月二(er)手房(fang)成交(jiao)量增加近(jin)3成，但(dan)為了促(cu)成交(jiao)易，他們(men)也(ye)會建議業(ye)主(zhu)降(jiang)價。

受降價(jia)影響，葉(xie)躍也(ye)選擇了“上車(che)”。她(ta)向21世(shi)紀經(jing)濟報道記(ji)者表示，剛剛購買的房源2023年10月底的掛牌(pai)價(jia)格是420萬元(yuan)，在小區同戶型中(zhong)是價(jia)格較低(di)的一套(tao)。10月底她(ta)和業主(zhu)談(tan)過一次價(jia)，業主(zhu)態(tai)度很強勢，底價(jia)是415萬元(yuan)，而(er)這超過了葉(xie)躍的預期(qi)，她(ta)決定再等等看。

2023年11月，業主(zhu)兩度主(zhu)動降價(jia)，當月上旬(xun)將價(jia)格降到405萬(wan)元，中旬(xun)再次(ci)降價(jia)到398萬(wan)元。

“這套房子近(jin)期大(da)概率是(shi)能賣(mai)的(de)，因為(wei)這個價格(ge)確實(shi)也(ye)到了(le)(le)一(yi)個臨界點了(le)(le)。”一(yi)位中(zhong)介這樣告訴葉躍。再加上小區挨著海(hai)淀、距離地(di)鐵不(bu)遠、周邊配套尚(shang)可，葉躍最(zui)終(zhong)選擇以398萬元的(de)價格(ge)購入。

2024年1月11日，該(gai)小區同戶型房(fang)源(yuan)掛牌價(jia)(jia)格為(wei)375萬(wan)(wan)元(yuan)，但不(bu)同于葉躍(yue)購(gou)買(mai)的中間層(ceng)(ceng)，這(zhe)是一套頂層(ceng)(ceng)房(fang)源(yuan)。負責該(gai)房(fang)源(yuan)銷售的中介(jie)向21世紀經濟報道(dao)記(ji)者(zhe)表示，目(mu)前該(gai)戶型頂層(ceng)(ceng)房(fang)源(yuan)底(di)價(jia)(jia)在370萬(wan)(wan)元(yuan)左右(you)，中間樓(lou)層(ceng)(ceng)成交價(jia)(jia)約為(wei)390萬(wan)(wan)元(yuan)。與葉躍(yue)的成交價(jia)(jia)相比(bi)，當前的底(di)價(jia)(jia)又低了一些。

“近幾個(ge)月，我在(zai)(zai)貝殼關注的(de)(de)房子沒有(you)一(yi)個(ge)漲價(jia)的(de)(de)，全在(zai)(zai)降價(jia)，我家附(fu)近一(yi)些次新房小區也降價(jia)比(bi)較明顯(xian)。”計劃在(zai)(zai)北京(jing)買房的(de)(de)白(bai)煜向21世紀經(jing)濟報道(dao)記(ji)者表示，他(ta)目前住在(zai)(zai)通州，重點關注朝(chao)陽(yang)常營和北京(jing)城市副(fu)中心的(de)(de)次新房。

據(ju)白煜回憶，他關注的(de)(de)400萬元以內的(de)(de)房源，2023年累計降價(jia)30-40萬元的(de)(de)情況(kuang)并(bing)不少(shao)見，而降價(jia)20萬元以內的(de)(de)情況(kuang)則比(bi)較普遍。

郭毅(yi)表示，現在北京(jing)二手房降價(jia)銷售是(shi)一個(ge)普遍(bian)現象(xiang)，一方面(mian)是(shi)看房人(ren)群少，二手房成交周期(qi)長；另(ling)一方面(mian)也受(shou)中介督促業主降價(jia)的(de)(de)因(yin)素影響。她表示，降價(jia)現象(xiang)不是(shi)近(jin)期(qi)才(cai)出(chu)現的(de)(de)，市場進入(ru)下行期(qi)之后，價(jia)格就在下降。

“現在(zai)(zai)與其說什(shen)么小(xiao)區降更(geng)多，不如說現在(zai)(zai)還有(you)(you)哪些小(xiao)區沒(mei)在(zai)(zai)降價。”郭毅談到(dao)，在(zai)(zai)當前北京的(de)(de)二手(shou)房市場上，沒(mei)有(you)(you)學區資(zi)源的(de)(de)“老破小(xiao)”，以及高總價的(de)(de)豪宅項目在(zai)(zai)流通和變現方面(mian)都(dou)有(you)(you)難度，要想成交就要在(zai)(zai)價格上做出更(geng)大讓步。

根據(ju)中(zhong)國房地(di)產系統百城價格指數，2023年12月(yue)，北京二(er)手房價格環比(bi)(bi)下(xia)跌(die)0.63%，環比(bi)(bi)已(yi)連(lian)續(xu)8個月(yue)下(xia)跌(die)，且跌(die)幅(fu)較上月(yue)有所擴大。中(zhong)指研究(jiu)院市場研究(jiu)總監陳文靜向21世紀經濟報道記者表(biao)示，當前(qian)二(er)手房掛(gua)牌量(liang)處(chu)于高位，價格仍有一定(ding)下(xia)跌(die)預期，若(ruo)政策(ce)繼續(xu)優化(hua)落位，二(er)手房價格有望(wang)逐漸趨穩。

新房“翹尾”行情或難持續

2023年(nian)12月14日(ri)，北京發(fa)布樓(lou)市新(xin)政，降低首付比例和房貸利率，2024年(nian)1月1日(ri)起，新(xin)的普宅標(biao)準也開始實施，政策力度(du)之大，為近幾(ji)年(nian)所罕(han)見。

新政推(tui)出(chu)時(shi)，南迪家(jia)的(de)房子還沒有網簽。但她坦言，由(you)于他們是(shi)全款買房，政策的(de)出(chu)臺(tai)對他們影響不大。

白(bai)煜(yu)的情(qing)況則有所不同。2018年(nian)，白(bai)煜(yu)貸款(kuan)在鄭(zheng)州買下人生第一套(tao)房，存量首套(tao)住房貸款(kuan)利(li)率調整后，月(yue)供降至(zhi)4000元。截止(zhi)到目(mu)前(qian)，他(ta)的房子已浮(fu)虧(kui)40萬元，由于(yu)降價太多(duo)，他(ta)目(mu)前(qian)還沒有出售打算(suan)。

與此同時，在(zai)北(bei)京工作多年的(de)白煜也想在(zai)北(bei)京買房安家，但二(er)套房60%-80%的(de)首付(fu)比(bi)例讓(rang)他望而卻步。從“認(ren)房不認(ren)貸(dai)”，到降首付(fu)、降利(li)率和普宅標準調整，政策“組合拳”打出之后(hou)，白煜拿到了北(bei)京首套房“入場券”，首付(fu)比(bi)例和房貸(dai)利(li)率明顯下降。

白煜向21世紀經濟報道記者坦言，北京(jing)政(zheng)策剛推出的(de)時(shi)候，他也(ye)曾動過買房(fang)的(de)心思(si)，但綜合考慮之后，他決定再(zai)等等看。一(yi)方(fang)面(mian)，當前北京(jing)樓市難言樂觀，他對(dui)市場走勢沒有信心；另一(yi)方(fang)面(mian)，出于經濟大(da)環境和個(ge)人就業穩定性等因(yin)素考慮，白煜不(bu)想(xiang)有太大(da)的(de)月供壓(ya)力(li)。

但從數(shu)據來看，北京(jing)樓市新政發布之后，二(er)(er)手(shou)(shou)房成交有(you)所改善，Wind監測北京(jing)住建(jian)委數(shu)據顯示，2023年12月(yue)北京(jing)二(er)(er)手(shou)(shou)住宅網簽量為12963套，環比增長3.3%。郭毅談到，二(er)(er)手(shou)(shou)房成交周期相對長，2023年12月(yue)二(er)(er)手(shou)(shou)房交易(yi)數(shu)據或將在2024年2-3月(yue)網簽數(shu)據上有(you)所體(ti)現。

相較二手房數據，新(xin)政后北(bei)京新(xin)房成交數據的(de)改(gai)善更為明(ming)顯，新(xin)房市場(chang)出現了“翹尾”行情(qing)。

根據中(zhong)指(zhi)數據，2023年12月(yue)15日(ri)(ri)(ri)~12月(yue)31日(ri)(ri)(ri)，北(bei)京商(shang)品住宅成(cheng)交(jiao)(jiao)4443套，日(ri)(ri)(ri)均(jun)成(cheng)交(jiao)(jiao)261套，較12月(yue)1日(ri)(ri)(ri)~12月(yue)14日(ri)(ri)(ri)日(ri)(ri)(ri)均(jun)增(zeng)長(chang)超100%。從(cong)面(mian)積來看(kan)，全月(yue)商(shang)品住宅成(cheng)交(jiao)(jiao)量為68.38萬(wan)平(ping)方米，環比(bi)增(zeng)長(chang)36.7%。

陳文(wen)靜表示，除了(le)政策帶(dai)動(dong)(dong)部(bu)分購房(fang)需求(qiu)釋放之外，臨(lin)近(jin)年(nian)末，房(fang)企(qi)推盤積(ji)極性(xing)增加(jia)、房(fang)企(qi)營銷(xiao)力度加(jia)大(da)也(ye)是帶(dai)動(dong)(dong)樓市銷(xiao)售增長(chang)的影響(xiang)因素(su)。除此之外，月底(di)部(bu)分項(xiang)目集中網簽，一定程度上也(ye)帶(dai)動(dong)(dong)成交量提升。

據(ju)郭毅觀察，進入2024年(nian)(nian)1月，北京新房(fang)市(shi)場(chang)成(cheng)交(jiao)量下行比較明顯，雖(sui)然這也(ye)有(you)房(fang)企將簽約(yue)盡量集(ji)中在12月底(di)(di)前，以(yi)及(ji)居民元旦外出(chu)游玩等因(yin)素影響，但綜合來(lai)看，郭毅認為，北京樓市(shi)新政的后續效應并未在2024年(nian)(nian)1月新房(fang)市(shi)場(chang)上呈現出(chu)來(lai)，新房(fang)整體銷量呈筑底(di)(di)狀態。

整體(ti)來看，陳文靜認為，新(xin)政落(luo)地后(hou)，北(bei)京部分項目開盤去化(hua)較好，市場活躍度(du)出現一定(ding)提升，新(xin)政對市場產(chan)生(sheng)了一定(ding)積(ji)極效果，但整體(ti)帶(dai)動幅度(du)有限。

“1月(yue)是(shi)傳(chuan)統銷售(shou)淡季，預(yu)計2024年(nian)1月(yue)市場銷售(shou)規模(mo)較2023年(nian)12月(yue)有所回落，但在政策帶動以(yi)及供(gong)給端改善等因(yin)素影(ying)響下，市場有望保持一定活躍度。”陳文靜說。

（應采訪者要(yao)求，南(nan)迪、蔡舟、彭旭、豐彥(yan)、葉躍(yue)、白煜(yu)均為(wei)化名）