21世紀經濟報道記者 葉麥穗 廣州報道 房(fang)貸(dai)利率價(jia)格(ge)“感人(ren)”，自LPR年內第二次調整(zheng)后，個(ge)人(ren)住房(fang)商業貸(dai)款(kuan)利率持續(xu)下降(jiang)，不少城(cheng)市(shi)部分銀行(xing)從(cong)“3.0版本”步入“2.0版本”。目前一線城(cheng)市(shi)中，廣(guang)州(zhou)首(shou)套房(fang)貸(dai)利率最低(di)已經可以做到2.9%，該利率水平已經逼近公(gong)積金(jin)貸(dai)款(kuan)利率的2.85%，公(gong)積金(jin)“不香了”。

一線城市首套房貸利率低至2.9%

7月22日，最新一期(qi)LPR報(bao)價出爐，1年(nian)期(qi)LPR、5年(nian)期(qi)以上LPR均下調(diao)10個(ge)基點(dian)，分(fen)別由3.45%、3.95%調(diao)整為3.35%、3.85%。隨著(zhu)LPR下調(diao)，多(duo)地商業銀行(xing)的房(fang)貸(dai)利率也(ye)隨之跟進調(diao)整。

強二線城市中(zhong)，蘇(su)州(zhou)個(ge)(ge)人住(zhu)房(fang)商(shang)業貸款利(li)率調整一(yi)直走在最前面。今年(nian)以來，蘇(su)州(zhou)已經進(jin)行(xing)了(le)多輪調整。在今年(nian)6月(yue)上旬，蘇(su)州(zhou)主(zhu)流(liu)銀行(xing)首套(tao)房(fang)貸利(li)率是3.25%，部(bu)分(fen)(fen)銀行(xing)是3.15%。6月(yue)下旬開始，蘇(su)州(zhou)首套(tao)房(fang)貸利(li)率繼(ji)續(xu)下降(jiang)，主(zhu)流(liu)銀行(xing)低(di)至(zhi)3.05%。進(jin)入8月(yue)之后，這一(yi)數據進(jin)一(yi)步下降(jiang)，目(mu)前蘇(su)州(zhou)個(ge)(ge)人住(zhu)房(fang)首套(tao)房(fang)貸利(li)率低(di)至(zhi)2.95%，大部(bu)分(fen)(fen)銀行(xing)都可以做。

佛(fo)山也是我國首套房貸(dai)利率(lv)較低的城市之一(yi)。目前(qian)，佛(fo)山首套房主流的房貸(dai)利率(lv)是3.05%。不(bu)過有匯豐銀行(xing)的工作人員表示，目前(qian)最低可以做(zuo)(zuo)到2.9%，但是要看(kan)貸(dai)款(kuan)額度，需要在150萬(wan)元之上，如果額度低于150萬(wan)，利率(lv)在2.95%-3.0%之間。二(er)套利率(lv)，各(ge)大銀行(xing)有所不(bu)同，普遍(bian)執行(xing)LPR-50bp，即3.35%；其中，最低的是佛(fo)山農(nong)商銀行(xing)，做(zuo)(zuo)到與首套持平的3.05%。

在南京，六大國有(you)銀行的(de)首套(tao)房貸利(li)率最(zui)低為3.05%，二套(tao)房貸利(li)率最(zui)低也降(jiang)至3.05%，一二套(tao)房的(de)利(li)率已經同步。

一線城(cheng)市中(zhong)，廣(guang)(guang)州(zhou)的(de)房(fang)貸(dai)(dai)利(li)(li)率(lv)調整一直“遙(yao)(yao)遙(yao)(yao)領(ling)先(xian)”，根據房(fang)衛(wei)士的(de)統計，目前廣(guang)(guang)州(zhou)國有大行的(de)房(fang)貸(dai)(dai)利(li)(li)率(lv)仍在(zai)3%之(zhi)上，中(zhong)農工建的(de)首套(tao)房(fang)貸(dai)(dai)利(li)(li)率(lv)為(wei)3.1%，交(jiao)行為(wei)3.15%，二套(tao)房(fang)則有較大分化，建行最低，為(wei)3.4%，其(qi)余大行則是(shi)3.7%。

目(mu)前廣(guang)州有3家(jia)(jia)銀(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)的(de)首套(tao)房貸利率(lv)可以做(zuo)到(dao)3%之下(xia)，兩家(jia)(jia)為外(wai)資行(xing)(xing)(xing)，分別是(shi)匯豐銀(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)和(he)渣(zha)打銀(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)，其中匯豐銀(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)最低(di)，首套(tao)房貸利率(lv)可以低(di)至2.9%。二(er)套(tao)房貸則(ze)可以做(zuo)到(dao)3.15%，和(he)部分銀(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)的(de)首套(tao)房貸持(chi)平。

渣(zha)打銀(yin)(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)和廣(guang)州(zhou)銀(yin)(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)的(de)首套(tao)房貸(dai)利率為2.95%，略高于匯豐銀(yin)(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)，但(dan)是也(ye)屬(shu)于較低水平(ping)。不過二套(tao)房貸(dai)則差(cha)距(ju)較大，渣(zha)打銀(yin)(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)為3.45%，而(er)廣(guang)州(zhou)銀(yin)(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)則是3.7%。

據融360數字科技研究(jiu)院監測(ce)，截至7月(yue)底，在(zai)年內LPR二(er)次下調(diao)后，45個(ge)重點(dian)城(cheng)(cheng)市(shi)首套(tao)房貸款平均利(li)率為3.29%，二(er)套(tao)房貸款平均利(li)率為3.71%。45個(ge)重點(dian)城(cheng)(cheng)市(shi)中，首套(tao)房貸主(zhu)流(liu)利(li)率在(zai)3.05%-3.2%之間的城(cheng)(cheng)市(shi)有13個(ge)，主(zhu)流(liu)利(li)率在(zai)3.24%-3.4%之間的城(cheng)(cheng)市(shi)有22個(ge)；主(zhu)流(liu)利(li)率在(zai)3.45%-3.85%之間的城(cheng)(cheng)市(shi)有10個(ge)。

合意的房貸利率在什么水平？

房(fang)貸利率新(xin)低“月月見(jian)”，何時是底也是普通購房(fang)者目前(qian)最為關切(qie)的問題。

廣東(dong)省住房(fang)(fang)政(zheng)策研究中(zhong)心首席研究員李宇(yu)嘉在接受(shou)記者采訪時表示，商(shang)貸(dai)(dai)利(li)(li)率(lv)(lv)的(de)下(xia)限不(bu)好判斷，從(cong)國際慣例來(lai)看，高的(de)時候可(ke)以(yi)很高，低的(de)時候可(ke)以(yi)很低，1%也不(bu)足為奇。“從(cong)目前來(lai)看，房(fang)(fang)貸(dai)(dai)利(li)(li)率(lv)(lv)仍有繼續下(xia)降的(de)趨(qu)勢(shi)和空間，只是速度快(kuai)慢(man)而已。 通常(chang)來(lai)說，房(fang)(fang)貸(dai)(dai)利(li)(li)率(lv)(lv)至少要降到與無風險利(li)(li)率(lv)(lv)齊平，大概在2.5%左右(you)，居(ju)民才有意愿貸(dai)(dai)款買(mai)房(fang)(fang)。如果比(bi)無風險利(li)(li)率(lv)(lv)還要高，貸(dai)(dai)款買(mai)一個價格不(bu)穩(wen)定甚(shen)至下(xia)跌的(de)資產，在購房(fang)(fang)者看來(lai)是不(bu)劃算的(de)。”

不過李宇(yu)嘉也認為(wei)房(fang)貸利率(lv)的(de)(de)下(xia)調(diao)仍需要一(yi)(yi)段時間，畢(bi)竟目(mu)前息差已經創歷史新低，銀(yin)行(xing)盈利銳減，一(yi)(yi)味的(de)(de)下(xia)調(diao)，銀(yin)行(xing)有可(ke)能“賠本(ben)賺吆喝”。因此下(xia)調(diao)會(hui)走一(yi)(yi)步看(kan)一(yi)(yi)步，房(fang)貸利率(lv)的(de)(de)下(xia)調(diao)也會(hui)傳(chuan)導到銀(yin)行(xing)存款，以(yi)(yi)及理(li)財身上，從(cong)這個角度來看(kan)，未來銀(yin)行(xing)存款以(yi)(yi)及理(li)財的(de)(de)收益也有繼續下(xia)滑的(de)(de)空間。

合意的(de)(de)(de)房(fang)(fang)貸利(li)(li)(li)率(lv)(lv)(lv)到(dao)底(di)在什(shen)么水平？長江(jiang)證券研究員劉義分(fen)析(xi)認為，四個(ge)參(can)照系(xi)至(zhi)關重要(yao)：一是(shi)上半年(nian)(nian)(nian)GDP平減指(zhi)數(shu)同比約-0.9%，廣義的(de)(de)(de)房(fang)(fang)貸實際(ji)(ji)利(li)(li)(li)率(lv)(lv)(lv)仍(reng)有(you)4%左右(you)，并不算低；上半年(nian)(nian)(nian)70城(cheng)二(er)手房(fang)(fang)價(jia)格指(zhi)數(shu)累(lei)計下跌4.5%，狹義的(de)(de)(de)房(fang)(fang)貸實際(ji)(ji)利(li)(li)(li)率(lv)(lv)(lv)仍(reng)處(chu)于(yu)歷史(shi)高(gao)位，與2014年(nian)(nian)(nian)周期(qi)低谷接近；三是(shi)房(fang)(fang)貸利(li)(li)(li)率(lv)(lv)(lv)折(zhe)扣是(shi)體現政策力(li)度的(de)(de)(de)關鍵指(zhi)標，當(dang)前(qian)全國平均(jun)房(fang)(fang)貸利(li)(li)(li)率(lv)(lv)(lv)相較于(yu)基準的(de)(de)(de)折(zhe)扣已(yi)跌破9折(zhe)，雖低于(yu)2012年(nian)(nian)(nian)和(he)2016年(nian)(nian)(nian)，但仍(reng)顯著高(gao)于(yu)2008年(nian)(nian)(nian)。當(dang)前(qian)的(de)(de)(de)定(ding)(ding)存(cun)(cun)利(li)(li)(li)率(lv)(lv)(lv)是(shi)否已(yi)凸顯住房(fang)(fang)投資價(jia)值(zhi)？最新的(de)(de)(de)1年(nian)(nian)(nian)期(qi)和(he)3年(nian)(nian)(nian)期(qi)定(ding)(ding)存(cun)(cun)利(li)(li)(li)率(lv)(lv)(lv)分(fen)別為1.35%、1.75%，1年(nian)(nian)(nian)期(qi)和(he)3年(nian)(nian)(nian)期(qi)國債收益率(lv)(lv)(lv)分(fen)別約為1.5%、1.7%，1年(nian)(nian)(nian)期(qi)定(ding)(ding)存(cun)(cun)利(li)(li)(li)率(lv)(lv)(lv)已(yi)低于(yu)北上深的(de)(de)(de)租售比，3年(nian)(nian)(nian)期(qi)定(ding)(ding)存(cun)(cun)利(li)(li)(li)率(lv)(lv)(lv)也基本(ben)接近，但住房(fang)(fang)在本(ben)質上仍(reng)屬風(feng)(feng)險(xian)資產，理(li)應有(you)一定(ding)(ding)的(de)(de)(de)風(feng)(feng)險(xian)補償，即租售比在正常情況下高(gao)于(yu)定(ding)(ding)存(cun)(cun)和(he)國債利(li)(li)(li)率(lv)(lv)(lv)是(shi)應該的(de)(de)(de)，尤其(qi)當(dang)前(qian)階段(duan)還要(yao)考(kao)慮(lv)房(fang)(fang)價(jia)下跌風(feng)(feng)險(xian)。

公積金不再是香餑餑

存款(kuan)利率(lv)(lv)(lv)(lv)一降再降，幾(ji)乎(hu)逼平公積(ji)(ji)金(jin)利率(lv)(lv)(lv)(lv)。據悉，當前各城市的個人住房公積(ji)(ji)金(jin)主要按照(zhao)中國人民銀行5月(yue)份調(diao)降后的貸(dai)(dai)款(kuan)利率(lv)(lv)(lv)(lv)執行，其中，5年以下(xia)（含5年）和5年以上首套(tao)個人住房公積(ji)(ji)金(jin)貸(dai)(dai)款(kuan)利率(lv)(lv)(lv)(lv)分別為2.35%和2.85%。多位業(ye)內人士均認為，未來主流房貸(dai)(dai)利率(lv)(lv)(lv)(lv)持續(xu)下(xia)行的趨勢大概率(lv)(lv)(lv)(lv)不會發生改變，或將進一步逼近公積(ji)(ji)金(jin)貸(dai)(dai)款(kuan)利率(lv)(lv)(lv)(lv)，這也可(ke)能(neng)會反推公積(ji)(ji)金(jin)貸(dai)(dai)款(kuan)利率(lv)(lv)(lv)(lv)下(xia)調(diao)。

 “最低的首套房(fang)貸(dai)(dai)利率，一般銀(yin)行都(dou)會要求(qiu)純商(shang)(shang)業(ye)貸(dai)(dai)款，很(hen)少能組(zu)合貸(dai)(dai)，現(xian)在兩者差距不大，我就選擇(ze)了純商(shang)(shang)業(ye)貸(dai)(dai)款。總的來說由(you)于商(shang)(shang)貸(dai)(dai)貸(dai)(dai)款額度更(geng)高，所以算(suan)下(xia)來，支付的總利息，可能純商(shang)(shang)貸(dai)(dai)更(geng)劃算(suan)。”近期購房(fang)的李小姐表示。

廣州大(da)源按揭總(zong)經(jing)理、房衛士創始(shi)人鄭(zheng)大(da)源在接受記(ji)者(zhe)采(cai)訪(fang)時表(biao)明，相對(dui)于(yu)商(shang)(shang)業貸(dai)(dai)款(kuan)，公積(ji)(ji)金(jin)的(de)優勢越(yue)來越(yue)不明顯了(le)。當前公積(ji)(ji)金(jin)貸(dai)(dai)款(kuan)利率是2.85%，商(shang)(shang)業的(de)貸(dai)(dai)款(kuan)利率最低(di)去(qu)到了(le)2.9%，兩(liang)者(zhe)差別不大(da)，而(er)申請組(zu)合貸(dai)(dai)款(kuan)，則商(shang)(shang)業部分(fen)的(de)利率最低(di)需(xu)要2.95%甚(shen)至更高。故而(er)對(dui)于(yu)優質客(ke)戶(hu)來說，申請純公積(ji)(ji)金(jin)貸(dai)(dai)款(kuan)額(e)度不夠，申請組(zu)合貸(dai)(dai)款(kuan)利率還(huan)不如申請純商(shang)(shang)業貸(dai)(dai)款(kuan)更劃(hua)算。

鄭大源認(ren)為(wei)公(gong)積金還存在幾個缺(que)點也制約了居(ju)民申(shen)請(qing)公(gong)積金的熱(re)情：一是(shi)公(gong)積金不接受掛(gua)(gua)售，掛(gua)(gua)售后(hou)需要算(suan)二(er)套，純(chun)商業(ye)則支(zhi)持掛(gua)(gua)售，物業(ye)掛(gua)(gua)售后(hou)，仍可以算(suan)作首(shou)套；二(er)是(shi)首(shou)付(fu)比例不同。公(gong)積金首(shou)套的首(shou)付(fu)是(shi)2成，純(chun)商業(ye)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)則首(shou)付(fu)1.5成，很顯然純(chun)商業(ye)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)對于首(shou)付(fu)緊張的居(ju)民來說，更為(wei)友(you)好(hao)；三是(shi)公(gong)積金的貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)額度有限，如(ru)果(guo)申(shen)請(qing)組合貸(dai)(dai)，則貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)利率可能(neng)會出現上(shang)浮(fu)；四(si)是(shi)公(gong)積金的申(shen)請(qing)次數有限制。

不過融360數字科(ke)技研究(jiu)院(yuan)分析(xi)師艾(ai)亞文(wen)認(ren)為(wei)，首(shou)套商貸(dai)(dai)利率下限可(ke)能進(jin)一(yi)步下探，逼近甚至低于(yu)公積(ji)金(jin)貸(dai)(dai)款利率，這也可(ke)能會反推公積(ji)金(jin)貸(dai)(dai)款利率下調(diao)。