21世紀經濟報道記者吳斌 上海報道

隨著(zhu)近期(qi)10年(nian)期(qi)美債收益率意外持(chi)續狂飆，美國房貸(dai)利率也(ye)再度飆升，樓(lou)市陰云密布(bu)。

當地(di)(di)時間4月18日，美(mei)(mei)國住(zhu)房抵押(ya)(ya)貸(dai)款金(jin)融巨(ju)頭(tou)房地(di)(di)美(mei)(mei)（Freddie Mac）公(gong)布的(de)數據顯(xian)示，美(mei)(mei)國30年(nian)期抵押(ya)(ya)貸(dai)款平均利(li)率從6.88%躍升至7.10%，創(chuang)下(xia)2023年(nian)年(nian)底以(yi)來(lai)的(de)最高水(shui)平，更是2021年(nian)年(nian)底的(de)兩倍多。

在高企的貸款(kuan)成本沖擊(ji)下，美國剛需的購房熱(re)情再度(du)受到打壓(ya)，美國房地產市場早前(qian)的回暖勢頭(tou)戛然(ran)而止(zhi)。

居外IQI集團聯(lian)合創始(shi)人(ren)兼CEO卡希夫·安薩里（Kashif Ansari）對21世(shi)紀(ji)經濟報道記者分析稱，美國房貸(dai)利(li)率回升，突破7%的心理關口，讓(rang)從去年年底開(kai)始(shi)盼望按揭(jie)利(li)率下(xia)調的剛需買(mai)家們失望，他們更(geng)加無法負擔購(gou)房款(kuan)，買(mai)房只能(neng)一拖再(zai)拖。

事(shi)實上，早(zao)在房貸利率再(zai)度突破7%之前(qian)，二(er)手房市場就(jiu)已經陰云籠罩。4月(yue)18日，美國(guo)全國(guo)房地產(chan)經紀(ji)人協會（NAR）公布的數據(ju)顯示，3月(yue)成屋銷售(shou)環比下跌(die)4.3%，為(wei)2022年11月(yue)以來最大(da)單月(yue)跌(die)幅。

從種種跡(ji)象(xiang)來看，“小陽春”已(yi)基本泡湯(tang)，高利率、高房價雙重(zhong)暴(bao)擊(ji)下美國樓市復蘇(su)之路注定崎嶇不平。

“小陽春”泡湯

今年早些時候，美(mei)國房(fang)屋(wu)銷售(shou)一(yi)度開局強勁，從(cong)去年秋天(tian)的數十年低點回升。但(dan)隨著美(mei)聯儲暗示短期內不會降息，升溫勢頭似乎(hu)已經消退(tui)。

具體(ti)來(lai)看(kan)，美(mei)國3月成屋(wu)(wu)銷(xiao)售總數(shu)年(nian)化(hua)419萬(wan)戶，低于預(yu)期的420萬(wan)戶，2月為年(nian)化(hua)438萬(wan)戶。3月成屋(wu)(wu)銷(xiao)售環比下跌4.3%，為2022年(nian)11月以來(lai)最大(da)單月跌幅(fu)，預(yu)期為下跌4.1%，而2月曾大(da)漲9.5%。

NAR首席經濟學家Lawrence Yun表(biao)(biao)示，盡管(guan)房屋(wu)銷售一度從周期性(xing)低點反彈，但由于房貸利率仍然(ran)高企，房屋(wu)銷售再度遭遇沖擊(ji)。與新冠(guan)疫情(qing)前的(de)高點相比，現在的(de)就(jiu)業(ye)崗位增加了近(jin)600萬個，這(zhe)表(biao)(biao)明市場(chang)上有(you)更多潛在購房者無法上車(che)。

在成(cheng)交量下(xia)(xia)跌之際，供應短(duan)缺下(xia)(xia)的房價(jia)仍十分強勢。3月成(cheng)屋(wu)價(jia)格中值為393,500美(mei)元，較上(shang)年同(tong)(tong)期上(shang)漲4.8%，連續九個(ge)月同(tong)(tong)比上(shang)漲，并創下(xia)(xia)有(you)記錄以來3月份(fen)最(zui)高(gao)價(jia)格。不斷上(shang)漲的房價(jia)疊加居高(gao)不下(xia)(xia)的抵押貸款利率，美(mei)國(guo)民眾面臨的是一個(ge)艱(jian)難的市場。

與此同(tong)(tong)時(shi)，截至(zhi)3月底，市(shi)(shi)場(chang)(chang)上有111萬戶待售房(fang)(fang)屋，比一年前(qian)的(de)97萬套大幅(fu)增長14.4%。部分房(fang)(fang)主可(ke)能正(zheng)在接受高(gao)貸款(kuan)利率(lv)的(de)新常態(tai)，他(ta)們無法再(zai)推遲搬家了。按照目前(qian)的(de)銷售速度計算，需(xu)要約(yue)3.2個(ge)月的(de)時(shi)間消耗掉市(shi)(shi)場(chang)(chang)上的(de)供應量，高(gao)于去年同(tong)(tong)期的(de)2.7個(ge)月，也高(gao)于2月的(de)2.9個(ge)月，但仍低于5個(ge)月的(de)庫(ku)銷比，意味著市(shi)(shi)場(chang)(chang)供應依舊(jiu)偏緊張(zhang)。

此外，成屋銷售報告中有(you)一個(ge)“意(yi)外之(zhi)處(chu)”，盡管房貸利率和房價雙雙處(chu)于(yu)高(gao)位，但進入市場的首次(ci)購房者(zhe)(zhe)比(bi)例有(you)所增加，占3月(yue)份(fen)所有(you)交(jiao)易的32%，高(gao)于(yu)2月(yue)份(fen)的26%，比(bi)一年前高(gao)出28%，同(tong)時(shi)3月(yue)份(fen)投資者(zhe)(zhe)的比(bi)例有(you)所下(xia)降。

在(zai)這背后，今年3月(yue)NAR宣布了一項歷(li)史性的和(he)解協(xie)議(yi)，預計將改變購房(fang)者和(he)賣家向房(fang)地(di)(di)產(chan)經紀人(ren)支付費(fei)用的方式。雖然這項協(xie)議(yi)尚未得到法院的批準，但已經在(zai)房(fang)地(di)(di)產(chan)行業引(yin)發了沖擊波(bo)，一些買家計劃在(zai)新規生效之前尋找住(zhu)房(fang)。

對此(ci)，Lawrence Yun表示，很高(gao)興看到首次購房者比例上升到30%以上，3月(yue)的(de)訴訟和(he)解協議意味(wei)著買家(jia)可能(neng)需要拿出(chu)額(e)外(wai)的(de)資金來(lai)支付一(yi)些(xie)專業代理費用，他(ta)們(men)希(xi)望在7月(yue)份新(xin)規(gui)定實施之前完成交易過程。

安薩(sa)里對(dui)記(ji)者表示，在高利率(lv)沖擊(ji)下，部分剛需(xu)買(mai)家們(men)被迫(po)改變策略，坐等(deng)不(bu)如早買(mai)，以免利率(lv)變得更高更難以承受。但更多(duo)買(mai)家還是只能等(deng)待(dai)，換(huan)房、搬家計劃只能擱置。

美國樓市將往何處去？

在美國樓市成交量低迷之(zhi)際，房價卻不(bu)跌反漲，這意味著住房通脹壓(ya)力短期難消(xiao)，或將加劇美聯儲緊(jin)縮(suo)壓(ya)力，最終進一(yi)步沖擊(ji)樓市。

美國3月CPI數(shu)據再度“爆(bao)表”，環比(bi)(bi)上漲(zhang)(zhang)0.4%，同(tong)比(bi)(bi)漲(zhang)(zhang)幅反彈至3.5%，雙(shuang)雙(shuang)超出市場(chang)預期。背后的(de)關(guan)鍵原因正是住房價(jia)格，占(zhan)CPI權重(zhong)約三分之一的(de)住房成(cheng)本3月環比(bi)(bi)上漲(zhang)(zhang)0.4%。

平(ping)安證(zheng)券首(shou)席經濟(ji)學家鐘正(zheng)生告訴21世紀經濟(ji)報道記者，住房(fang)相(xiang)關支出占美國CPI和(he)PCE的比重分別為(wei)(wei)(wei)36%和(he)15%左(zuo)右，調(diao)查(cha)(cha)邏輯(ji)相(xiang)似，都主(zhu)要包括“直接租(zu)金”和(he)“業(ye)主(zhu)等價租(zu)金（OER）”兩大(da)部分，其中(zhong)OER占七成以上。而(er)且住房(fang)通脹指標會滯后(hou)于房(fang)價變動，既因(yin)為(wei)(wei)(wei)房(fang)價變動領先(xian)于市場(chang)租(zu)金（經濟(ji)原因(yin)），也因(yin)為(wei)(wei)(wei)市場(chang)租(zu)金領先(xian)于CPI調(diao)查(cha)(cha)數據（樣(yang)本和(he)行(xing)為(wei)(wei)(wei)原因(yin)），后(hou)者的滯后(hou)程度更大(da)。

鐘正生警(jing)告稱，2023下半年以來(lai)美國(guo)房(fang)價(jia)增(zeng)速(su)(su)回升，可能令2025年住房(fang)通(tong)脹(zhang)(zhang)有所抬頭(tou)，孕育“二次通(tong)脹(zhang)(zhang)”風險。這(zhe)或許意味(wei)著美聯儲(chu)在(zai)年內不應(ying)急于(yu)降息，盡量抑(yi)制當前的房(fang)價(jia)增(zeng)速(su)(su)。未(wei)來(lai)房(fang)租通(tong)脹(zhang)(zhang)能否放緩？這(zhe)將是美國(guo)通(tong)脹(zhang)(zhang)率能否回落(luo)至(zhi)2%附近的關鍵(jian)因素。

在住房通脹等多重因(yin)素影響下，美聯(lian)儲(chu)的(de)貨(huo)幣政策預期也愈(yu)發鷹派。紐約聯(lian)儲(chu)主(zhu)席威廉姆斯表(biao)示(shi)，美聯(lian)儲(chu)并不(bu)急于(yu)降低利率，經濟數(shu)據將決定采取行動的(de)時機，目前(qian)還感受不(bu)到降息的(de)緊迫性。他甚至還表(biao)示(shi)，雖(sui)然再次加(jia)息不(bu)是(shi)基本預測，但如果(guo)數(shu)據提醒美聯(lian)儲(chu)需要(yao)通過(guo)加(jia)息來實現目標，那(nei)就會這樣做(zuo)。

“鷹王”卡什卡利更為激進，直(zhi)接站隊年內不降息(xi)，首次(ci)降息(xi)可能要(yao)(yao)到(dao)明年才合(he)適。“我們需要(yao)(yao)觀望，只要(yao)(yao)需要(yao)(yao)就保持耐心，直(zhi)到(dao)我們確信通脹(zhang)率正在回落至2%。”

需(xu)要(yao)注意的是，去年(nian)10月，美國30年(nian)期抵押貸款平均(jun)利率一(yi)度達到7.79%的20年(nian)高點，房屋銷售處(chu)于近30年(nian)來的最低水平。隨后，市場預期美聯儲將在(zai)2024年(nian)大幅降(jiang)息，抵押貸款利率開始下降(jiang)。

但好景(jing)不長，令人失望的(de)(de)(de)通(tong)脹報告和(he)經濟依然(ran)強勁的(de)(de)(de)跡象迫使(shi)美聯儲保持觀望，推遲(chi)了首次降息(xi)的(de)(de)(de)時間(jian)。市(shi)場已開始擔(dan)心(xin)，素有(you)“全球資(zi)產定價之(zhi)錨(mao)”之(zhi)稱的(de)(de)(de)10年期美債收益率(lv)(lv)可(ke)能(neng)重返(fan)5%，進一步加劇(ju)房貸成本。Vanguard國(guo)際利(li)率(lv)(lv)主管(guan)Ales Koutny警告稱，美國(guo)國(guo)債市(shi)場正(zheng)接近(jin)可(ke)能(neng)引發大規(gui)模拋(pao)售的(de)(de)(de)水平，10年期美債收益率(lv)(lv)有(you)可(ke)能(neng)重回5%。

在一系(xi)列因素沖(chong)擊下(xia)(xia)，美國樓(lou)(lou)市“量跌價(jia)漲”未來(lai)可能會(hui)轉變為“量價(jia)齊跌”。安(an)薩里對記者表示，樓(lou)(lou)市春寒料峭，預(yu)計今(jin)后幾(ji)個月樓(lou)(lou)市成交量還將(jiang)(jiang)繼續(xu)偏冷(leng)，如果這(zhe)種(zhong)情況持續(xu)到年(nian)底，房價(jia)會(hui)回(hui)調嗎？在長期高(gao)利息的新(xin)常態下(xia)(xia)，房價(jia)最終或將(jiang)(jiang)下(xia)(xia)降(jiang)。