21世紀經濟報道記者張敏 北京報道 經歷(li)了高開低(di)走(zou)的2021年后(hou)，房地產市場將發生哪些(xie)調(diao)整？今(jin)年的樓市政(zheng)策方向如何？

2月24日上午，國新(xin)辦舉(ju)行新(xin)聞(wen)發布(bu)會(hui)，住(zhu)房和(he)城(cheng)鄉建設部部長王蒙(meng)徽介紹推(tui)(tui)動住(zhu)房和(he)城(cheng)鄉建設高(gao)質量(liang)發展(zhan)，并答記者(zhe)問。王蒙(meng)徽著重(zhong)介紹了加強房地(di)產市(shi)(shi)場(chang)調控、推(tui)(tui)進住(zhu)房供給側結構性改革等方面的工作，這也被認為(wei)是今年監管層對樓市(shi)(shi)的首次定(ding)調。

與往年(nian)類似(si)，“保持(chi)房(fang)地產(chan)市(shi)場(chang)平穩(wen)運行(xing)”是今(jin)年(nian)住建(jian)部(bu)的(de)(de)重點工(gong)作之一(yi)。為此，住房(fang)和(he)城(cheng)鄉建(jian)設部(bu)副(fu)部(bu)長(chang)倪虹(hong)重申“房(fang)住不(bu)炒(chao)”的(de)(de)定位和(he)“不(bu)把(ba)房(fang)地產(chan)作為短期(qi)刺激(ji)經濟的(de)(de)工(gong)具和(he)手段”的(de)(de)原則，并強調(diao)(diao)，保持(chi)調(diao)(diao)控(kong)(kong)政策(ce)的(de)(de)連續性(xing)(xing)(xing)和(he)穩(wen)定性(xing)(xing)(xing)，增強調(diao)(diao)控(kong)(kong)政策(ce)的(de)(de)精準性(xing)(xing)(xing)和(he)協調(diao)(diao)性(xing)(xing)(xing)。

上述“四性”被認為是高層對于(yu)房(fang)地產調控操(cao)作(zuo)的(de)一種新的(de)思路(lu)和(he)方向。分析(xi)人士指出，這反映出當(dang)前的(de)調控手段已(yi)日臻成熟(shu)，樓市(shi)調控不斷深化(hua)，對于(yu)房(fang)地產市(shi)場的(de)穩定發展和(he)良性循環(huan)大(da)有裨益。

值(zhi)得(de)注意(yi)的(de)(de)(de)是，住房城(cheng)鄉建設領(ling)域(yu)在穩(wen)(wen)定(ding)宏觀經(jing)濟大盤中(zhong)的(de)(de)(de)作用再(zai)次(ci)被強調。在城(cheng)市(shi)發展進入(ru)存量改造(zao)和(he)增(zeng)量調整(zheng)并重(zhong)的(de)(de)(de)階段，住建部介紹了城(cheng)市(shi)更新(xin)(xin)、老舊(jiu)小區改造(zao)、“新(xin)(xin)城(cheng)建”等存量領(ling)域(yu)的(de)(de)(de)任務。在保持(chi)房地產(chan)市(shi)場平穩(wen)(wen)運行的(de)(de)(de)同時(shi)，對相(xiang)關存量領(ling)域(yu)的(de)(de)(de)激活(huo)，正在提(ti)上日程。

政策注重協調性、精準性

在多重因素(su)的影(ying)響下(xia)(xia)，2021年(nian)的房(fang)地產市場(chang)“高開低(di)走”。去年(nian)上半年(nian)，房(fang)地產市場(chang)供需兩旺。隨著信貸政策的收緊，下(xia)(xia)半年(nian)市場(chang)交(jiao)易規模出(chu)現(xian)下(xia)(xia)滑。但(dan)全年(nian)的房(fang)地產銷(xiao)售面(mian)積(ji)和銷(xiao)售金額(e)仍然(ran)實現(xian)小幅(fu)增(zeng)長，并創下(xia)(xia)歷史新高。

對于(yu)2021年的(de)房地產(chan)市場，倪(ni)虹總結為(wei)“總體平穩(wen)”，這種平穩(wen)表現(xian)在(zai)四個方(fang)面：住房成交(jiao)量保(bao)持正增長；房價漲幅有所回落(luo)；房地產(chan)開發投資保(bao)持了(le)正增長；去化周期(qi)還處在(zai)合理區間。

這也(ye)(ye)為今年的(de)(de)樓市調控奠定(ding)了良好(hao)的(de)(de)基礎(chu)。易居研(yan)究(jiu)院智庫中心研(yan)究(jiu)總(zong)監(jian)嚴躍進向21世紀經濟報道(dao)表示，雖然去年市場出現(xian)了一(yi)定(ding)波動(dong)，部分房(fang)企陷入流動(dong)性危機，但全行(xing)業的(de)(de)系統性風險并(bing)未爆發(fa)。且到歲末年初，隨著政策的(de)(de)糾偏，市場有(you)所(suo)回溫(wen)，房(fang)價也(ye)(ye)趨于穩定(ding)。

統計局發布(bu)的70大中城市房(fang)價數(shu)據顯(xian)示，今年1月(yue)，一線城市和二線城市的新房(fang)價格環(huan)比均(jun)由跌轉漲，三線城市房(fang)價繼續負增長，但降幅(fu)有(you)所收窄。

倪(ni)虹表示，對(dui)于(yu)今年穩(wen)樓市的目(mu)標，有四個方面的考慮：保(bao)持調控政策(ce)的連續(xu)性和穩(wen)定性；增強調控政策(ce)的協調性和精準性；堅決有力處置個別房(fang)(fang)地(di)產(chan)企業因(yin)債務違(wei)約所引發的房(fang)(fang)地(di)產(chan)項目(mu)逾期交付(fu)風險；持續(xu)整治(zhi)和規范房(fang)(fang)地(di)產(chan)市場秩序。

嚴躍進(jin)指(zhi)出(chu)，明確了房地產政策調控的(de)(de)“四性(xing)”，是(shi)目前高(gao)層對(dui)于房地產調控操作的(de)(de)一種(zhong)新(xin)的(de)(de)思路和(he)方(fang)向。不同(tong)的(de)(de)是(shi)，連續性(xing)和(he)穩定性(xing)的(de)(de)表述是(shi)過去都有的(de)(de)，而協調性(xing)和(he)精準(zhun)性(xing)是(shi)這兩年提出(chu)來(lai)的(de)(de)。

按照(zhao)住建部的說(shuo)法(fa)，連續性和穩定性，主(zhu)要(yao)是指房地產長效機制的執行，以及(ji)對合(he)理需(xu)求的支持(chi)。其中(zhong)，“保障剛性住房需(xu)求，滿足合(he)理的改善性住房需(xu)求”的說(shuo)法(fa)，被業界普遍視(shi)為利(li)好。

去年12月，銀保監會提出，現階段要(yao)重點滿足首套房、改(gai)善(shan)性住房按揭(jie)需求，合(he)理(li)發放房地產開(kai)發貸(dai)(dai)款。此(ci)后(hou)，房地產開(kai)發貸(dai)(dai)款和按揭(jie)貸(dai)(dai)款都有(you)所(suo)松動，并(bing)帶動了市場的回(hui)暖。

分析人士(shi)普遍認為(wei)，住建部的此(ci)番表態與銀(yin)保(bao)監會的思(si)路是一致的，這(zhe)也預示著(zhu)合(he)理的房(fang)地產信貸將會繼續(xu)得(de)到支持，市場也有望進(jin)一步復蘇。

協調性和精準性則體現(xian)為三(san)個“加(jia)強(qiang)(qiang)”：加(jia)強(qiang)(qiang)土地、金融和市(shi)場監管等政(zheng)策的協同；加(jia)強(qiang)(qiang)部、省、市(shi)的調控聯動；加(jia)強(qiang)(qiang)對(dui)城(cheng)市(shi)“一城(cheng)一策”政(zheng)策的指導(dao)和監督。

對(dui)(dui)此，嚴躍進(jin)表示(shi)，協(xie)調性(xing)的(de)啟(qi)發(fa)在(zai)于(yu)，金融、土地、行政等政策需(xu)要(yao)配合，不要(yao)出現政策之(zhi)間(jian)的(de)“打架”。精準性(xing)的(de)內涵則在(zai)于(yu)，要(yao)基于(yu)對(dui)(dui)不同區域市場的(de)研判進(jin)行針對(dui)(dui)性(xing)調整，不搞“一刀切(qie)”，也(ye)防止矯枉過(guo)正的(de)現象。

中指研究院也指出(chu)，今年強(qiang)調政(zheng)策的協(xie)調性和精(jing)準性，加強(qiang)土地、金融和市場監(jian)管的協(xie)同(tong)，可(ke)以理解(jie)為(wei)住(zhu)建(jian)部(bu)(bu)、央行、銀(yin)保監(jian)會、自(zi)然資(zi)源(yuan)部(bu)(bu)等各部(bu)(bu)委之間(jian)的政(zheng)策將協(xie)同(tong)推進，避免(mian)政(zheng)策多重(zhong)疊加導致行業出(chu)現較大波動。

受訪對象普遍認為，總體來看(kan)，今年的(de)樓市調控政(zheng)策將趨(qu)于(yu)平穩和精(jing)準，對于(yu)合(he)理需(xu)求的(de)支持(chi)也會加(jia)強，但并(bing)不意味著(zhu)政(zheng)策出(chu)現根本性轉向(xiang)。尤其(qi)是(shi)信貸政(zheng)策，短期內不會大幅度松綁(bang)。

樓市穩增長需“雙管齊下”

作為國民(min)經濟中的重(zhong)要產業(ye)，房地產及(ji)相(xiang)關(guan)產業(ye)鏈在擴內需、穩(wen)增長方面的作用同(tong)樣不可忽(hu)視。

當日，王蒙徽(hui)對(dui)我國(guo)(guo)房地產業(ye)(ye)所處(chu)的(de)(de)發展(zhan)(zhan)階(jie)段進行了詳細解讀。他指出，我國(guo)(guo)現在(zai)仍(reng)然處(chu)于城市(shi)快速發展(zhan)(zhan)的(de)(de)階(jie)段，城鎮的(de)(de)人口(kou)規模(mo)、家庭數(shu)量仍(reng)在(zai)持續增(zeng)(zeng)加。目前，我國(guo)(guo)每年城鎮新增(zeng)(zeng)就業(ye)(ye)人口(kou)超過(guo)1100萬，住(zhu)房的(de)(de)剛性需求比(bi)較旺盛。同時(shi)，2000年以前建成的(de)(de)大(da)量老舊小區，住(zhu)房面(mian)積(ji)小、配套差(cha)，質量也不高，群眾改(gai)善居住(zhu)環境和(he)居住(zhu)條件的(de)(de)要求都(dou)比(bi)較迫(po)切。

“我國城(cheng)市發展已經進入了城(cheng)市更新(xin)的重要(yao)時期，由過去(qu)大規模(mo)的增量建設，向(xiang)存量的提(ti)質改造和(he)增量的結(jie)構調整并重轉變。”王蒙(meng)徽(hui)表示，這(zhe)其中蘊含的內需潛(qian)力巨大。

在擴內(nei)需、穩增長(chang)方面(mian)，他提出，今年除(chu)了(le)保持房地產市場平(ping)穩運(yun)行外，還將在推進住房供給(gei)側結構性改革、推進城鎮老(lao)舊小區改造(zao)、推進燃(ran)氣等城市管道老(lao)化更新(xin)改造(zao)重大工程、大力(li)推進“新(xin)城建(jian)”等方面(mian)進行發力(li)。

其中(zhong)，王蒙徽對“新(xin)城(cheng)建”進行了格外強調，并指出，加快構(gou)建國家、省、市三級城(cheng)市信息(xi)模型(xing)基(ji)(ji)礎(chu)平臺體系，全面推(tui)進智能市政、智慧(hui)社區、智能建造，協同(tong)發(fa)展智慧(hui)城(cheng)市和智能網聯汽(qi)車(che)，通過打造示范(fan)基(ji)(ji)地(di)，加快“新(xin)城(cheng)建”項目(mu)落地(di)。

“新城建”也(ye)被認為是“新基建”在住房和城鄉(xiang)建設(she)領域的(de)具體體現(xian)。分析人士指出，若激活這一市場，對經(jing)濟增長(chang)的(de)拉動(dong)作(zuo)用將是長(chang)期性和持續性的(de)。

隨著房地產(chan)(chan)市場告別增量為(wei)(wei)主的“黃金時代(dai)”，傳統(tong)開(kai)發(fa)(fa)模(mo)式對(dui)經濟的帶動(dong)作(zuo)用正在減弱。根據(ju)國家統(tong)計局的數據(ju)，2021年(nian)全(quan)國房地產(chan)(chan)開(kai)發(fa)(fa)投資(zi)(zi)增速為(wei)(wei)4.4%，近年(nian)來(lai)首次低于同(tong)期的固定(ding)資(zi)(zi)產(chan)(chan)投資(zi)(zi)增速。有機(ji)構認為(wei)(wei)，未來(lai)數年(nian)間，房地產(chan)(chan)開(kai)發(fa)(fa)投資(zi)(zi)增速將(jiang)告別與(yu)固定(ding)資(zi)(zi)產(chan)(chan)投資(zi)(zi)增速的“剪刀差”，降至與(yu)其相當的水平。

因此(ci)，在(zai)穩住(zhu)樓市“基本盤(pan)”的同時，激(ji)活(huo)存(cun)量(liang)市場(chang)，有(you)助于從住(zhu)房領域“穩定(ding)宏觀經濟大盤(pan)”。

“2022年，我國宏(hong)觀(guan)經(jing)濟面臨(lin)一定的(de)(de)下行(xing)壓力，房地(di)產(chan)(chan)行(xing)業(ye)仍將發揮重(zhong)要的(de)(de)穩定器(qi)作用(yong)。”中指研(yan)究院指出，一方面，促(cu)進剛性和改善等(deng)合理住房需求釋放，維護房地(di)產(chan)(chan)市場平穩運行(xing)，有助(zhu)于促(cu)進行(xing)業(ye)良性循環(huan)，維持房地(di)產(chan)(chan)業(ye)在宏(hong)觀(guan)經(jing)濟中的(de)(de)帶動力。這也是今(jin)年房地(di)產(chan)(chan)市場穩字當頭的(de)(de)另(ling)一重(zhong)考(kao)量。

另一方(fang)面，老(lao)舊小區改造、“新城建”、適老(lao)化城市(shi)建設和改造等存量市(shi)場也是帶動房地產開發(fa)投(tou)資、基礎(chu)設施(shi)投(tou)資的重要領域。這些(xie)領域的激(ji)活，將在中長期里惠及經濟增長和民生改善。

就2022年而(er)言，政策性住房(fang)將是穩增長的(de)主要發力點。按(an)照計劃，今(jin)年住建部(bu)將建設籌集保障性租(zu)賃住房(fang)240萬套(tao)（間），明顯高于(yu)2021年的(de)水平(ping)。同時新(xin)籌集公租(zu)房(fang)10萬套(tao)，棚戶區(qu)改造120萬套(tao)。這(zhe)對今(jin)年房(fang)地產開發投資(zi)的(de)拉動作用值得關注(zhu)。